終極購房指南
假設有一天早上你醒來，意識到你準備買房 。 你已經厭倦了付出租金而沒有任何可以顯示的租金，你認為現在是時候進入你自己的家了。 但你有保留。
畢竟，如果這是你第一次，你有問題。 你可能會有點緊張，你會搞砸的，這種感覺很正常 - 你可能要花費數十萬美元，併購買你的生活中最重要的財務。
因此，盡可能多的信息來進入購房過程是值得的。
每個州都需要稍微不同的步驟來購買房屋 ，儘管它們基本上非常相似。 這裡是基礎知識。
考慮購買房屋是否適合你
許多人懷有關於購房的秘密擔憂，其中一些恐懼是有道理的。 並不是每個人都有自己的房子，如果你是這些人中的一員，最好現在就找出這個房子，而不是合同中的房子。
- 比較租賃與購買 。 你可能會認為租房比購房更適合你，因為購房有其缺點。
- 考慮購買的一些原因 。 購買和擁有房地產有很多好處; 記住這些，如果你開始變冷 。
- 你應該在結婚前買房嗎？ 如果您在結婚前與伴侶或重要人士購買房屋，則需要提前思考並考慮潛在的財務後果。
- 問問你自己，如果你打算留在同一個工作或留在同一個城市。 如果你是一個無憂無慮的人，渴望在別處移動的能力，如果你有房子，你可能無法離開你的工作或離開你的工作。
找到買家的代理來幫助你
不管你做什麼，都不要試圖單獨去做。 買房並不像看起來那麼簡單。 您將受益於專業協助，並且為您提供免費服務。 更不用說，代理商經常在線查看所有新列表之前就可以看到。
不要打電話給上市代理，希望代理將盡一切所能賺取雙倍代理佣金。 代理人比公眾賦予他們更多的道德。 最重要的是，你不會得到個人代表; 你會得到中立的代表或根本沒有代表。
請朋友們向房地產經紀人提出建議。 在搜索引擎上搜索您所在地區的代理商，查看代理商網站，閱讀評論並閱讀博客（盡可能多的代理商會撰寫他們的房地產市場）。 嘗試找到買方的代理。
- 買方的代理將只代表你並且有受託人的責任去尋找你的最佳利益。 代理商的唯一做法是買方代表可能會更好地服務您。 該行業有買家專家。 除非您願意，否則您不必與也與賣家合作的代理商一起工作。
- 買方的代理可能會要求您簽署買方的經紀協議 ，但賣方支付佣金。 我知道賣家付給你的代理商聽起來很奇怪，但這通常是它的工作原理。
- 面試代理人，直到你找到你信任的代理人，並與你感到舒服的人。 擁有房地產許可證並不能保證您的代理人能勝任。 特工來自各行各業，有些比其他人好得多。 嘗試聘請經驗。 你最好的對沖錯誤將是一個有經驗的代理人。
- 一旦你在一個地區定居，嘗試聘請社區專家 。 一個經常在你想購買的地區出售房屋的代理商可能有更多的知識可以幫助你指導你的購買決定，而不是通過一個沒有兩張地圖和一個手電筒找到房子的代理商。
獲得您的財務秩序
列出你的融資，預付定金，並研究可用的貸款計劃 。 通過做你的功課，你會確切知道你可以付多少錢，以及它會花費你多少錢。 在您無法完成的交易中學習的樂趣會更少。
你可能會問你的房地產經紀人貸款人轉介。 如果您想知道，貸款人不允許為代理人提供轉介。 這意味著您的代理人只會介紹那些表現良好的頂級貸方，因為您的代理人希望您贏得勝利。
- 找到貸款人 。 檢查出去的地方獲得抵押貸款，並比較費率和費用。 你可以從自己的金融機構開始，然後採訪一些抵押貸款經紀人並選擇你完全理解的貸款產品 。 實現每個人收取相同費率的費用，所以選擇一個你信任的貸方，溝通良好，並承諾達到預期的截止日期。
- 確定預付款 。 你放下的越多， 每月的按揭付款就越低。 至少有十幾個地方可以找到預付定金，其中只有一個是您自己的銀行賬戶。 您選擇的貸款計劃可能會規定最低首付金額，但您始終可以支付更多。 首付款越高，您的權益頭寸就越多。
- 選擇你的貸款計劃。 考慮FHA貸款 。 FHA貸款具有競爭性利率 ，符合最低首付要求，並允許賣家支付部分或全部關閉成本 。 一些首次購房者計劃利用FHA貸款作為他們融資的一部分，並且還為您提供關閉成本和/或預付定金的資金。
- 獲取預先批准信 。 向賣家顯示您已經預先批准的貸款為您在優惠協商期間提供了優勢。
看看待售房屋
這確實是一個有趣的部分，購買房屋的（相對）非壓力部分。 盡量拒絕判斷，直到你完全參觀了一個家庭。 並且不要因為膚淺的問題而忽略潛在的家園，這些問題很容易通過一層油漆或一些景觀美化來彌補。 進去看看。
- 在向您展示給您之前，請您的經紀人為您查看房屋。 並非每個代理商都有時間提供這項額外服務，但在某些情況下，代理商會同意。 或者一名代理人可能每週都會自己帶家訪問，並且已經查看滿足您需求的家庭。
- 將搜索範圍縮小至適合您的確切參數的家庭，以找到完美的家園。 例如，在庫存緊張的市場，這可能會更難完成。
- 要求您的代理商向您提供您的目標社區中可比銷售額的MLS打印件。 打印出來在你面前，你可以做筆記作為你的旅程。 按1至10的比例評分家庭。這將有助於縮短您的名單，為您提供最好的家園。
- 考慮市場上的所有房屋，包括修補鞋面，REO，止贖， 賣空和那些價格較高的房屋定價過高的房屋 。 當你的選擇很渺茫的時候，你會發現這種方法很有用。
- 遵守開放式的禮儀 。 如果您在星期天去開放的房子，告訴託管代理您是否由房地產經紀人代理。
- 告訴您的代理商您有興趣預覽哪些在線房源列表，並要求提供更多信息。 您的代理人可以通過與代理商交談收集比MLS中的說明更多的信息，並且會獲得更多的信息，因此請勿自行致電代理商。 讓你的經紀人賺取他或她的薪水，並為你做這件事。
製作一個智能和明智的優惠
看待房屋出售的部分問題是您沒有查看已售出的房屋。 只有已售出的房屋才能為您提供足夠的可比銷售量，以了解房屋是否過高，價格過低或恰到好處。 賣家可以詢問他們想要的任何金額，價格需要證實。
- 考慮在賣方市場上寫賣方的市場報價，在買方市場上寫 買方的市場報價 。 不能強調這一點的重要性。 例如，從廣受歡迎的電視節目中挑選的“低球策略”在賣方市場中不起作用。
- 根據您認為賣家接受或反對的金額選擇家庭報價 。 這個價格通常是基於可比銷售額，來自您的房地產經紀人的投入。
- 如果您正在考慮低價優惠 ，請要求您的代理商為您驗證此價格。 您需要提供賣家接受此類報價的原因，而且不能基於突發奇想。
- 如果家中在熱門地區被認為是理想的，則準備多個優惠 。 不要迴避多個優惠。 有人必須贏。 為什麼買方不能成為你？
- 如果您的報價被拒絕，請要求您的代理解釋為什麼，不要在您的下一個報價中重複該錯誤。 另外，不要自動責怪你的代理人。 也許問題是你沒有提供足夠的？ 如果您的代理人誤導了您，您需要與該代理商進行坦誠的討論。
談判櫃檯優惠
賣家發送還價被認為是正常的。 這並不意味著你的報價冒犯了賣家，或者你的代理人做錯了什麼。 有些賣家發出還價，因為他們喜歡擁有最後一個字。
- 期待賣家發出還價 。 即使您提供標價，賣方也可能有其他要點沒有充分注意賣方對要約的滿意度。 反要約不是死亡之吻; 把它看作是接受的門戶。
- 如果賣方以全價計價，繼續談判。 即使您初次提供的數量較少，您可能會發現持續的談判可能會導致最終的發行價格為您所接受。 第一個計數器並不總是最後一個。
- 在優惠談判過程中 ，分享有關您家人的個人信息，以便讓賣家有理由關心您。 特別是如果還有其他優惠，您會希望將自己最好的一面向前推進，讓您的優惠與賣家在個人層面上產生共鳴。 無論如何，房屋銷售情緒化和個人化。
作出保證金存款
購買合同通常包含一個誠信存款，稱為保證金存款。 它表明當買方願意將存款存入代管時，買方承諾交易。 最誠摯的現金存款可退還。
- 如果您的報價被接受，請將您的保證金支票存入適當的派對。 在加利福尼亞州，我是經紀人，我們通常有3天的時間來存款。
- 永遠不要讓支票支付給賣家。 我不在乎別人說什麼，不要直接向賣家付款。 好的男孩做生意和握手的方式有回到咬的方式。
- 您的報價應包含意外事件，如果您取消合同，將返還您的保證金 。 通常情況下，應急期間將規定一段時間的表演。
打開託管/訂單標題承諾或預先
託管人員將準備託管指示。 這裡的確切過程因地區而異 - 例如，在加利福尼亞南部，他們在成立時簽署，而在加利福尼亞州北部則在收尾時簽署。 代管人員將通過收集或準備文件，獲取簽名，記錄文件以及支付資金來扮演中立的第三方來處理您的交易。
- 如果代理或代理的交易協調員尚未這樣做，您的代理或代理的交易協調員將打開託管和所有權。
- 詢問託管人員的姓名，電話，電子郵件和託管文件號碼。 託管人員受到保密限制。
- 將此信息提供給您的貸方和您的保險代理人。 儘早獲取房主保險單的報價，因為一些保險公司不願意為所有社區的所有房屋提供保險。
獲得評估
大多數購買合同都包含評估條款，使評估成為合同的一種偶然性。 這意味著如果房屋沒有評估您支付的金額，則您沒有義務完成交易。 貸方會下令評估。
- 您的貸款人需要提前支付評估費用 。 經常，貸款人將作為促銷或激勵，同意為您的評估付款。 詢問一下。
- 如果您收到較低的評估 ，請與您的代理討論選項。 作為買家，您希望賣家降低價格是很自然的，但這可能不是唯一的解決方案。
- 詢問一份評估的副本。 如果您為評估付費，您有權獲得該評估。
遵守貸款人要求
你的貸款文件是巨大的。 它包含您的貸款申請，信用報告，最近兩年的納稅申報表，工資單存根，W2，銀行對賬單和其他財務文件副本，以及州和聯邦授權的表格。
- 貸款人可能會要求提供更多信息。 不要抱怨或抱怨。 他們沒有寫出所有的規則，承保是最後的話。 這可能是獲得貸款或不獲得貸款的區別。
- 不要讓家庭購買錯誤，例如在託管期間改變您的財務狀況。 請不要進行任何重大購買或獲得任何額外的債務。 它可以阻止你購買房屋。
- 文件完成後，貸方將提交最終核保人批准。 承保是令人緊張的和令人沮喪的，尤其是當它需要24小時以上，但可能需要一周的時間。
確認賣方披露的收據
賣方必須在購買合同規定的特定時間內向買方提供有關該物業的某些披露。 賣方的法律義務是披露賣方對該財產的一切了解，包括重要事實。
- 閱讀和質疑TDS，賣方財產問卷，自然危害報告， 有害生物檢查 /完成以及其他文件，如初步產權政策等不明白的項目。
- 意識到你有10天的時間審查鉛基油漆，這是聯邦披露。
- 完整閱讀每篇文檔; 提出有關所有賣家披露的問題 。 如果您遇到不熟悉的術語，並且很少有買家了解每一個術語，請要求您的代理商向您解釋。 買房時沒有愚蠢的問題。
訂購房主的保險單
您可以從保險公司開始。 如果您對該公司維持多項政策，有時保險公司會給您折扣。 除了房主的保險之外，您還可以考慮洪水保險或地震保險。
- 儘早訂購房主的保險 。 如前所述，並非每家保險公司都會為每個家庭提供保險，尤其是位於危險場所的老房子或家庭。
- 有時房主以前的索賠可能會使得難以獲得保險。 CLUE報告將披露以前的索賠，並可以在線獲得約20美元。
- 獲取更換保險。 獲得更換覆蓋面不會花費太多，如果它被破壞，它將重建家園。 令人遺憾的是，許多野火受害者沒有進行替換報導。
進行檢查
在大多數州，購買合同給買家一定的天數來進行檢查，包括家庭檢查。 您也可以考慮進行蟲害檢查，煙囪檢查或下水道檢查。 如果你發現一個你不能接受的重大缺陷，你通常可以自由取消合同。
- 聘請有信譽的家庭督察 。 並非每個州都要求檢查員擁有任何許可證或證書。 家庭檢查是為了您的啟迪，而不是要賣給賣家修理的洗衣清單。
- 帶上您的家庭檢查清單 。 你會希望確保每一個關心的領域都經過檢查和解決。
- 參加家庭檢查 。 不要跟隨家庭督察，就像Zillow的一本書錯誤地暗示的那樣，否則家庭督察會默默地在你的呼吸下詛咒你。 讓檢查人員安心地進行檢查。 等到家庭督察完成後再提問。
考慮修復請求
賣方沒有義務修理任何東西，甚至貸方都不需要修理。 一些評估可能包含所謂的“條件”，這是在貸款人為貸款提供資金之前需要糾正的某種缺陷。 任何一方都可以採取措施來滿足貸款條件，這是可以協商的。
- 如果房屋檢查出現重大意外問題，您可以通過要求賣方解決這些問題來簽署維修請求，並為結賬成本或降低銷售價格提供信貸。 意識到賣家可能會說不，並決定你是否可以接受這種回應。
- 認識到沒有家是完美的，檢查員會發現錯誤。 不要期望房屋檢查報告中的所有內容都是固定的，也不允許在銷售價格中使用。
- 合理。 我知道這是一個棘手的問題，因為這對某些人來說是主觀的，但是作出合理的調查是合理的。 你的經紀人可以指導你。
刪除意外事件
並非每個上市代理都會要求釋放意外事件，但這些都是懶惰的代理。 為了充分保護賣方，大多數上市代理將要求在發佈到期之前發布所有合同意外事件。
- 默認情況下，加利福尼亞汽車合同給買方17至21天，以消除意外事件 。 與普遍的看法相反，意外事件不會在特定時間段結束時過期。
- 盡量確保你的貸款是堅定的，評估是可以接受的，然後再取消你的貸款應急 。 如果您的貸款人無法確認您的貸款，您可能仍需要移除貸款意外，如果您有合同義務。
- 如果您拒絕取消意外事故，賣方可以發出執行通知，然後單方面取消合同。
做最後的演練
最終步行檢查的目的是從根本上確保財產狀況與上次查看時相同。 例如，如果您發現硬木地板遭受暴露的損壞，賣方拆除家具或搬走地毯後，可以要求提供某種補償。
- 不要放棄做最後的演習 。 你可能會試圖放棄這種形式，但那些選擇這種選擇的人通常會後悔這個決定。 你可以從自己的錯誤中學習，但從別人那裡學習更受歡迎。
- 確保廁所沖洗乾淨，從冰箱或洗衣機上取下時沒有水滲漏。 打開所有燈，操作所有電器。
- 檢查財產以確保它與您同意購買它的條件相同。 這不是要求更多維修的許可，除非您發現之前未披露的新缺陷。
- 如果您發現嚴重問題，請在關閉前解決它。 由於某些情況的緊迫性，您可能會發現一種不會阻止關閉的快速解決方案。 盡量避免財務安排可能會改變你的結案披露或你的貸款文件可能需要重新繪製。
簽署貸款和託管文件
如果您無法親自前往託管公司，託管人員可能會向您發送手機簽名。 您可能會為此服務支付額外費用，但對於許多買家而言，這是一項有益的服務。 移動公證簽署人將前往您的家中，辦公室或您指定的任何其他地方。
- 與購房過程的許多其他方面一樣，託管手續因地區而異。 例如，在南加利福尼亞州，您將在開立託管後不久簽署託管文件; 在加利福尼亞州北部，您將在臨近關閉時與您的貸款文件簽署託管文件。
- 帶上有效的圖片ID。 確保您的ID上的姓名與您的貸款文件上的姓名相同。 如果您最近結婚並更改了名字，這可能會導致問題。
- 準備花費至少30分鐘到一個小時的時間簽署貸款文件。 你可能會被提出至少100頁的簽名。
資金存款餘額
這是橡膠符合道路的地方。 現在您已經檢查了房屋以確保它符合您的預期，並且您的貸款已準備好關閉，這是您存入首付和關閉成本的其餘部分。
- 帶一張經過驗證的支票付給託管人。 您不能存入現金或個人支票。 如果在結束之前有足夠的時間清理，則可以接受個人檢查。
- 預計託管填充金額，所以您將在關閉後收到退款。 Escrow可以將支票郵寄給您，或將退款電匯至您的銀行。
- 考慮讓您的銀行直接撥付資金以代管，節省您實際將收銀員支票託管的麻煩。
關閉Escrow
當所有權公司收到記錄員辦公室確認文件已被記錄時，Escrow已關閉。 此日期將在您簽署託管和貸款文件後幾天。 當天關閉很少發生。
- 你的財產契約 ，賣方的再次轉讓和信任契約將記錄在公共記錄中 。 稍後，在關閉幾週後，您將收到郵件中的原件。
- 當您的交易記錄時，所有權公司會通知您的代理人，而您的代理人通常會打電話給您。 許多代理商都非常興奮，因為現在是時候把門鑰匙交給你了。
- 記錄後，除非您的合同另有規定，否則該財產屬於您。 立即更換鎖，並享受你的新家！
在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀商。