購房者在進行首次付款之前獲得一個月的寬限期
一位讀者問道： “我真的不明白抵押貸款的付款是如何工作的，但是我的經紀人告訴我，在我關上新房後，我不需要付很長時間的付款。提高我的信譽，不想冒險搞砸，我怎麼知道我的第一筆抵押貸款是什麼時候到期的？“
答案：找出第一筆抵押貸款的到期時間比您想像的要容易。
不要讓這個詞amoritzation嚇唬你。 了解攤銷是了解抵押貸款如何運作的關鍵。 攤銷這個術語，基本上意味著您的未付餘額每個月都會根據本金和利息的支付情況進行重新計算。 在你的抵押期結束之前，通常是30年，你的貸款將被償還。
抵押貸款利息在拖欠中支付
拖欠款是指過去欠款。 抵押貸款利息是在積累後支付的，而不是之前。 因此，您的第一筆抵押貸款將在結束後的第一個完整月份的開始以及此後的每個月支付。
相反，例如，如果您在6月1日租用房屋，您的房租將在6月1日到期，因為它會提前支付6月份的房租。 但抵押貸款利息是拖欠的，所以6月1日的抵押貸款支付了整個5月份的利息。
您何時購買首次抵押貸款？
當您購買房屋並獲得抵押貸款時，關閉代理人將收取您的利息，直至第一個完整月份前的30天。
利息在您的結算聲明中列出並作為收盤成本收取。
- 抵押貸款包括兩部分： 利息和本金。
- 利息總是在30天內支付。
- 抵押貸款的主要部分會在您到期之日減少您的本金餘額。
假設您的截止日期是3月15日。
您將在3月15日至3月31日的收盤聲明中按比例收取每日利息。 在收盤時收取的利息將包括3月份最後16天的抵押貸款利息。 然後，您的第一筆抵押貸款將於5月1日到期，並且該筆付款將支付4月份的利息。
首次抵押付款計算的解釋
假設您以5％的利息借入20萬美元。 您的月付款額為1,073.64美元，30年內每月分期付款。
您的每日利率費用 - 在第一次付款前30天之前的時間段內 - 按5％的利率20萬美元計算。 然後，除以12個月 - 833.33美元 - 再過30天。
您的每日利率為27.78美元。 如果您在3月15日關閉，則需要支付16天的利息或444.48美元，您在結賬時支付。
如果您在5月1日支付1,073.64美元，那麼按揭付款將支付4月份的利息如下：
$ 1,073.64 - $ 833.33（4月份的利息）= 240.31美元（ 主要削減 ）。 從20萬美元減去240.31美元，截至5月1日的新未付餘額現在為199,759.69美元。
考慮到您在結束時支付的大筆資金，您很可能會歡迎在關閉和第一筆抵押貸款之間休息一段時間。
但是，當你在3月15日關門時，看起來你可能沒有一個月的房屋付款，但你確實沒有。
在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀商。