評估進入低谷時關閉
您是否擔心接受低評估或您的評估是否已完成，價值低於您的預期？ 我們很遺憾，這發生在你身上。 在賣方市場中，多種報價情況通常會使購買價格高於該地區的任何可比銷售額; 這就是為什麼在這種情況下，很多賣家擔心評估將會很低。 在買方市場上 ，當價格疲軟或下跌時，賣方也擔心評估結果是低估。
低評估可能發生在任何市場，但： 熱，冷或中性 。
為什麼低評估發生？
美國全國房地產經紀人協會在其2016年11月至2017年1月期間的房地產經紀人信心指數調查報告中指出，22％的受訪者面臨評估問題。 在NAR的抵押貸款發起人調查中，該時期55％的受訪者報告了評估問題。
房屋不以評估價格和評估價格低估的原因有很多。 這裡有幾個：
- 多次報價導致人為誇大的價格 。
- 由於較少的購房者購買較大的房屋庫存，導致市場價值下降。
- 由於大量的止贖或附近的短期銷售而產生的輻射，特別是在沒有其他可比銷售的情況下 。
- 承銷商的評估不正確。
- 賣家定價過高 。
- 沒有經驗的評估師不了解當地對價值的影響。
不起作用的一個因素是貸款人是否想要貸款。 貸款人想藉錢，貸款人被禁止劃轉 。
低評估的解決方案
如果評估結果很低，不要驚慌。 看起來待售的產品會崩潰，很難保持冷靜，但雙方都有選擇：
- 買方可以彌補現金的差異。
貸款人只在影響貸款與價值比的程度上關心評估。 低評估並不意味著貸款人不會出借。 這意味著貸款人將根據評估價值合同中約定的比例進行貸款。 有時候買方的貸方不會允許買方為差額提供現金，在這種情況下，買方支付賣方的部分結算費用。
- 賣家可以降低價格。
如果房屋價格過高或價值膨脹，通常這是最好的解決方案。 它使買家感到高興，貸款人也感到滿意。 不能保證，如果買方離開，賣方不會收到第二個買方貸方的低評價，更不用說再次出售該物業所需的時間和麻煩。 有時候手中的鳥是最好的。
- 賣方可以提供進行第二次抵押的差額。
如果買方真的想要房屋，但不能拿出現金的差額，則可以選擇在以後付款或向賣方支付一筆款項。 在託管關閉後，賣方通常保留折扣第二抵押權的權利，將其以低於面值的價格出售給投資者。
- 再次進行評估。
首先，如果您的貸款是FHA貸款，請向貸方索取已批准的評估師名單。 賣方或買方都可以為第二次評估付款。 有時候第二次評估會比第一次更高，特別是如果第一個評估師沒有經驗或者犯了錯誤。
如果你的貸款是傳統的貸款 ，那麼它受制於家庭估價行為準則（HVCC）。 經認證的資深評估師Barb Torres表示：“只要各方發現評估師即將出現，並且不熟悉當地市場，他們就有權與貸款人（最好是書面形式）聯繫，要求使用本地評估師“。
- 提供可比銷售清單。
要求相關代理商匯總最近可比銷售額的清單，以證明商定的銷售價格是合理的。 將該清單提交給承銷商並要求對評估進行審查。 嘗試使用比評估者使用的合成更接近主題屬性的合成。
- 此外，請代理商致電待處理銷售的上市代理，試圖找出這些物業的實際銷售價格。 上市代理不必公開銷售價格，但許多人都樂於提供幫助，因為他們可能發現自己處於相同的情況。 您可以隨時詢問代理商是否認為您的價格將評估代理商是否拒絕透露未決價格。
妥協的價值。 有時賣家會在買家支付全部差額時退回一點點，並且會在全額現金出資和完全降低價格之間進行結算。 關於不同的說法，1萬美元，賣方可能同意接受5000美元的現金並將價格降低5000美元。
- 請賣家支付獨立評估費用。 例如，如果買方降低20％，買方可以轉換為10％的貸款減少計劃，並使用新釋放的現金與賣方磋商更高的現金付款。
- 取消交易。
許多購買合同包含貸款應急 。 如果評估結果很低，買方就沒有資格按照合同中約定的條款購買房產。 適當書面的貸款應急允許買方取消合同並要求賣方解除買方的保證金存款。
同樣，賣家可能會通過將房子推回市場並尋找新買家來出售更多商品。 只要低評估不是FHA，新的評估可能會非常不同。 FHA評估會分配一個案例編號，因此如果第一個買方是FHA，第二個買方是FHA，則會使用相同的評估。
在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀商。