如何購買銀行擁有的止贖
銀行擁有房地產，因為銀行通過止贖收購了房屋。 銀行賬面上的房屋被稱為REO，這是“房地產擁有”的縮寫。 意識到銀行通過取消抵押品贖回權收取房產契據的時候，通常是因為沒有人出現在法院的步驟上來投標現有抵押貸款的最低金額，或者銀行故意以最低的價格出價，沒有人會觸及它。
從表面上看，它可能聽起來不像止贖是有利可圖的，特別是如果銀行想要在公開市場上出售其前一抵押人欠銀行的存貨的話。 但是，這里至少有兩個理由說明為什麼選舉主任可以為你贏利：
- 如果兩筆貸款都抵押給了這些財產（這在今天很常見），但第二家貸款人有時並不打折扣。 如果第二個貸款人沒有向第一個貸款人支付補償金並開始自己的止贖程序 ，那麼第二個貸款人就會被取消抵押品贖回權。 許多第二抵押貸款佔原始市場價值的 20％或更多。
- 銀行通常不想坐在庫存上。 由於在法院出售房屋止贖拍賣期間，它沒有收到投資者或房屋買家的最低出價，銀行可能會將該REO價格降至較低的水平，只是為了擺脫它。 取決於其內部會計。
尋找REO上市代理
網上有很多地方可以找到止贖 。 但是，您也可以在MLS中找到它們。 如果您要求您的買方代理人在MLS中搜索“REO”，您可能會發現一小部分房地產經紀人專門在您的社區中列出REOs出售 。
這裡有關於REO列表代理的提示：
- 大多數REO 上市代理只列出REOs，沒有其他類型的財產。
- REO 上市代理經常給銀行折扣以換取其業務，因為這些代理交易量很大，有時資產管理公司會削減。
- REO上市代理通過出售大量REOs或作為雙重代理商來賺錢。 在雙重代理下 ， 選舉事務主任上市代理將獲得上市佣金和買方代理佣金。
- 為了吸引買方的代理人，許多銀行在扣除代理佣金的同時向買方代理提供了更大比例的佣金。
- REO 上市代理通常代表賣方，而不是買方。 考慮你是否想要自己的代表，你可能會。
- 由於他們所從事的業務量很大，REO上市代理商通常是產量最高的代理商。 他們通常不會花很多時間與買家合作。
- 一些REO上市代理非常繁忙，以至於他們聘請助理來打電話。 許多人不會洩露他們的私人手機號碼，這會使通信變得困難。
僱用買方代理
除非您有與銀行進行談判的直接經驗，否則您可能會通過聘用自己的買方代理人獲得更好的代表性。
在選擇代理人之前，請選擇幾個代理人並與房地產經紀人進行面談以找到合適的人選。
- 買方代理有責任保護您的利益。
- 買方代理不代表賣方。 即使賣方正在支付佣金。
- 買方代理通常由賣方支付。 這意味著您不需要聘請買方代理。
- 買方的代理可能會要求您簽署買方的經紀協議 ，該協議將規定代理對您的責任並指定誰支付佣金 。
- 考慮與有與REO合作經驗的買方代理合作。
與REOs進行談判
如果上市對於市場而言相對較新，銀行很可能不會偏離其要價 。 如果您向已上市超過30天的住宅提供優惠 ，您將擁有更大的談判能力。
以下是更多提示：
- 銀行與所有權和託管公司談判批量折扣。 如果您選擇使用銀行的頭銜/ 託管公司 ，請檢查這些公司向您收取的費用。 一般來說，由銀行支付而由買方支付的費用會更高，因為所有權和代管通常通過向買方收取更多費用來彌補這些折扣。
- 許多銀行正在為買方支付典型的關閉成本 。 一些費用，如轉讓稅 ，縣和州的費用，由買方而不是銀行承擔。 銀行通常不會支付有害生物報告 ，維修或家庭保修計劃 。
- 有些銀行不會在雙方口頭約定所有條款之前簽署還價協議。
- 預計銀行將自行為您的標准採購合同簽訂採購合同或附件。 如果你不了解它，請仔細閱讀並請律師諮詢。 你可以打賭銀行的律師擬定了這份合同，這對你不利。
- 如果銀行不預算並且您收到拒絕優惠 ，請再等待30天，然後重新提交您的原始優惠，同時將原始日期截斷並插入新的日期。
- 您可能需要等待10天才能收到銀行的報價回复。 耐心一點。 我知道一些銀行可能需要很長時間才能做出回應，這聽起來很瘋狂，但他們可以。
- 銀行可能會要求您提交貸款申請，以便對您進行資格預審; 但是，您沒有義務從該銀行獲得貸款。
- 如果您無法在預定的截止日期前關閉，銀行可能會在您通過該日期的每一天向您收取罰款。 在提交報價之前，請確保您有自己的貸款人提供的貸款預先批准信 ，並確保您將從貸方獲得融資而不會遇到意外的延誤。
- 您可能會被要求按原樣購買房屋。 購買止贖存在缺陷 。 讓您的報價受到家庭檢查 。 一些賣家默認從止贖房屋剝離資產 。
在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀商。