問題：賣方是賣方嗎？
一位讀者寫道： “當我把我的房子作為賣空時，我簽了這麼多的文書工作，我不記得我答應要做什麼或者什麼文書工作意味著什麼。我的經紀人說銀行支付了所有的但是這對我來說並不是那樣的方式，他給我發了一個簽名的邀請，要約說“賣家支付所有權和託管費”，這是我還是那家銀行？誰支付房產稅？賣空者是賣空者？“
答：首先，讓我說，如果你想知道誰是賣方的賣空者 ，你並不孤單。 即使賣家誰應該知道這個問題的答案不。 即使是那些應該知道這個問題答案的代理人也不會。 這就是為什麼你的代理人告訴你銀行支付賣空所有費用的原因之一。 但是你的代理人並不完全正確，可能會採取簡單的方法。
對我來說，聽起來你也許會對自己的代理人產生信任問題。 當代理商與您簽署上市協議時，該代理商正在與您建立受託關係。 這意味著代理商必須為您的最佳利益而努力。 如果受託人不存在，代理人很難為您做這項工作。 您必須相信您的代理商與該代理商有信託關係。 沒有信任，你可能已經打破了信託關係。
我的建議是，你要求你的代理向你解釋受託人，並向你解釋誰是賣空者。
對於您的代理人來說，這不應該是一項艱鉅的任務，事實上，您的代理人很可能會歡迎您。
誰在短期銷售中支付費用
就成本而言，賣空與任何其他類型的交易確實沒有區別。 您的結算報表和所收取的費用與任何其他房地產交易非常相似。
它是這樣工作的：
- 假設你以10萬美元出售你的房屋。 你是賣家。
- 買家可以通過一筆首付和貸款的方式向您支付10萬美元，或者可能只是全部現金。 沒關係。 最後，你得到10萬美元。
- 首先，你付佣金 。 如果它是7％，你將支付7,000美元給上市經紀商。 上市經紀人然後支付上市代理人，買方的經紀人，買方的經紀人支付買方的代理人。 甚至可能有代理商的代理商從7000美元獲得報酬，但實際上你現在還剩93,000美元。
- 從93,000美元，你可能會有另外的3000美元的費用。 這些費用可能包括所有權費用，託管費用，錄音費用，拖欠財產稅，稅收計算費用，轉賬費用以及其他費用。 例如，如果所有這些費用總共為3,000美元，則您現在將剩餘90,000美元。
- 90,000美元是您的淨收益 。 因為欠銀行，你無法保留這筆錢。 你可能欠銀行超過90,000美元，但如果銀行將你的房子作為銀行所有的房子出售，銀行可能獲得的最高價格就是你剛剛為這次賣空提供的10萬美元。
因此，由於銀行無法獲得超過10萬美元的市場價值，銀行將接受您的90,000美元。 正如你所看到的，賣空和普通交易之間唯一的區別就是你沒有把錢存入口袋。 在正常的交易中，您將償還銀行後的淨收益，因為您擁有所謂的權益。 在賣空時，你沒有權益，因為你失去了你的權益 。
這意味著你是賣家。 銀行不是賣家。 所有者是賣方，並且所有者從銷售收益中支付銷售成本。
銀行是否真的是賣空的賣方？
有人認為，這家銀行真的是賣空的賣家，因為銀行欠的錢遠遠多於房屋的售價，但事實並非如此。 這是因為在賣方向購買者出售產品之前，所有權歸賣方。 賣方是所有者。
不過，它在現實中以這種方式工作。 比如說，你欠銀行20萬美元，但你家只值10萬美元。 如果銀行將從收益中損失1萬美元，因為銷售收益淨額僅為90,000美元，這使得該銀行對銷售成本非常感興趣並賦予其權力。
儘管銀行並不真正支付銷售成本，但銀行可以阻止賣家支付的每一分錢都會進入銀行的口袋。 因為銀行得到了剩下的錢。 這就是為什麼銀行關心賣方支付成本多少錢的原因。
但賣方仍然是賣方，銀行仍然是銀行。
如果銀行不會在短期銷售中授權收取某些費用或支出，誰支付，問題仍然存在？ 如果費用未經授權，這意味著銀行不允許從總收益中扣除。 但費用仍需支付。 在我的大部分賣空交易中，我都要求買家支付任何未經授權的費用。
通常，支付未經授權的費用是可以協商的。 然而，在HAFA賣空中 ，賣家不允許支付任何額外費用。 HAFA賣空不再使用。 在加利福尼亞州， SB 458禁止加利福尼亞的賣空賣家從支付任何費用中支付任何費用，加州民法典580e就是證明。
在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，DRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀商。