如何撰寫優惠購買REO止贖
當銀行在可比銷售額下對REO止贖進行定價時，通常會提供多種報價 。 這意味著您可能會反對該銀行擁有的住房的激烈競爭。
或不。 如果你想談判較低的價格，尋找市場上有更長時間的房屋。
在我出售的薩克拉門託的一些REO取消贖回權並不罕見，可以獲得15或20個優惠。 有時候銀行會拋出所有少數優惠，然後要求選定的買家重新提交所謂的“最高和最好”優惠。 有時候，銀行只是在開始時接受最好的報價。
如果您想知道如何讓您的REO產品比其他產品更加出類拔萃，並成為優勝優惠，以下是一些提示，可幫助您選擇合適的價格和條款：
1）獲取REO Foreclosure的財產記錄
請求您的買家代理人查看受託人契約或警長契約上銀行的購買價格。 一般來說，它是在文件本身上註明的，你可以從稅卷或標題公司獲得。 將該價格與銀行要求的價格進行比較。 有時候銀行想要取消抵押品贖回權，並且會將出價設置得如此之高以至於沒有投資者會在拍賣中買入房子。
查看曾經獲得的貸款額。 如果房屋價格低於原始抵押貸款餘額和止贖銷售價格之間的某個位置，銀行將接受的金額。
2）確定REO Foreclosure的可比銷售額
在許多情況下，標價對於房屋的價值幾乎沒有影響。
市場價值最重。 如果您對競爭性報價不滿意，其他買家將提供超過標價的報價。
- 看看最近三個月的可比銷售額 ，一個迷你CMA，為該社區確定這個REO止贖價值多少。 盡量只使用那些與REO關於平方英尺，臥室數量，浴室，設施和條件最匹配的房屋。
- 看看待處理的銷售情況 。 要求您的代理人致電這些待處理銷售的上市代理，試圖找出接受的要約價格。 有些上市代理會分享這些信息，有些則不會。
- 看看有效的列表。 這些最有可能是其他買家將用來製定價格的列表，因為他們是這些買家實際參觀的唯一房屋。
3）分析房地產經紀人的REO出售
大多數REO代理為一家或兩家銀行工作。 有些上市代理是REOs的獨家上市代理，他們沒有列出任何其他類型的財產。 由於REO代理商大量交易，他們通常將相同的定價原則應用於其所有REO列表 。
- 請求您的買方代理在MLS中查找房產代理。
- 使用該列表代理的名稱運行搜索以查找該代理列表的最後三到六個月。
- 拉取這些清單的歷史記錄以確定清單價格與銷售價格比率。 如果大部分物品的價格比標價高出5％，那麼您可能需要提供6％以上的價格，反之亦然。
4）詢問收到的REO止贖數量
如果在選舉主頁上沒有優惠，你可以低於標價，並接受你的優惠。 但是，如果有兩個以上的報價，您很可能需要提供高於要價的報價。
如果有20個優惠，請記住，其中一些優惠可能是全部現金。 銀行喜歡所有現金優惠。 如果您正在獲得融資，那麼您可能需要提高要約價格。
5）提交預先批准信
不言而喻，你不想要一封超前信。 你想要一封預先批准的信 。
提前從您的貸方選擇預先批准。
此外，獲得財產擁有者的貸款人預先批准。 不要指望使用這個貸款人的貸款，但提交該貸款人的預批准信，連同你自己的貸款人的信。 銀行並不總是信任其他貸款人的預先批准，但傾向於相信他們自己的部門。 如果你從富國銀行購買選舉權，那麼如果你的預先批准來自富國銀行，那麼你可能會獲得優勢，就是我所說的。
6）不要要求選舉事務處銀行支付維修/檢查費用
有時銀行會為維修支付費用，但通常不會在報價階段同意這樣做。 如果在家庭檢查中發現問題，請在您的報價被接受後重新協商。 過去，我一直在談判削減大型票據項目，例如不可操作的暖通空調。 但是由於大多數REO止贖銷售中固有的AS IS條款，您可以用自己的眼睛和較小的物品看到自己需要處理的東西。
7）縮短檢查週期
例如，如果其他買家要求17天進行檢查，並且您要求10日，那麼您可能會被視為更嚴重的買家。 無論如何，檢查通常只是為了買方的熏陶。 該銀行不太可能響應任何維修請求。 不要以為自己可以高調回頭再重新談判。
特別注意在被遺棄的房屋長時間空置後可能發生的黴菌。
8）提供與REO銀行分開的費用
例如，一些銀行不會支付轉賬費用。 如果買方提出分割這些費用，銀行會更願意接受報價。 代管費同樣如此。
許多銀行為產權保險協商折扣費用。 如果銀行將支付業主的政策，ALTA政策可能會花費更多。 但如果您希望接受您的要約，讓銀行選擇標題仍然是一個好主意。
考慮評估後果
如果您提供超出定價的價格，請記住， 評估需要證實該價格。 如果你發現自己處理的評價不高 ，你可以選擇，所以不要絕望。 請記住，銀行很可能會遇到與下一個獲得融資的買家有關的問題。
在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀商。