坦率地說，進行賣空非常困難，但是當你有兩筆貸款時更難 - 這是頭痛的兩倍。 我感到你的痛苦。 因為你不僅需要第一個貸款人的合作， 第二個抵押貸款持有人也需要釋放該貸款。
首先，我們來看看在取消抵押品贖回權中會發生什麼情況：
貸方之間的止贖倉位
如果你拿出第二筆抵押貸款來幫助購房，或者如果你在事後獲得房屋淨值貸款 ，那並不重要。
第二個貸款人將永遠處於第二位，除非第一個人願意服從。 通常情況下，處於首位的抵押貸款人不會服從該職位。
首先在位置上首先有權從止贖程序中收集。 這意味著，如果提交違約通知書 ，如果第二個貸款人希望首先獲得拍賣或出售所得收益或取得財產，第二個貸款人必須啟動自己的止贖程序。
在該國大部分地區，這意味著第二個貸款人必須向第一個貸方償還貸款，支付第一貸款人的費用以提交違約通知和相關費用，然後提交自己的違約通知。 如果第二個貸款人沒有這樣做，那麼第二個貸款人可能會被取消抵押品贖回權並且什麼也收不到，特別是如果沒有足夠的資金可以回收。
當第二個貸方收到一個通知，說明第一個貸方已經取消抵押品贖回權後，在檢查房屋的價值後，許多第二個貸方不會啟動自己的止贖程序。 他們採取這種立場是因為可能沒有足夠的股權使第二個貸款人的止贖成本有利可圖。
這種不採取行動使第二個貸款人處於弱勢地位。
如何支付賣空平倉成本
儘管賣方可能已經與房地產經紀人簽署了上市協議 ，但貸方很可能會重新談判佣金 。 貸款人支付的費用低於傳統費用，並儘可能降低交易成本。
為進一步降低成交費用，貸方通常會拒絕支付費用。 他們是：
與第二個貸款人談判賣空
在確定你的情況符合短期銷售條件 ，並且你已經遵守了所有貸款人的要求後，再加上找到了一個願意和合格的買家 - 你還沒有擺脫困境。
假設您的收盤成本是5％或4,250美元。 從銷售價格85,000美元中扣除成本後，您將剩下約81,000美元。 現在它成為兩個貸款人之間的拉鋸戰。
一般來說，第一次談判是向第二個貸款人提供少量，例如1,000美元。 現在，與第二筆55,000美元的貸款餘額相比，這可能看起來並不多，因為您要求貸款人損失54,000美元。
但另一方面，如果第二個貸款人拒絕，它可能最終什麼也得不到。
有些時候，似乎小輩貸款者似乎會割下他們的鼻子來表露自己的面孔。 但這正是第一個貸款人可以放棄一點點讓交易成功的地方。 根據我的經驗，大多數放在第一位的銀行都很高興收到90％的貸款，這意味著85,000美元的貸款，貸款人可能會同意收取76,500美元。
如果淨收入為8.1萬美元，那麼在結算費用後，第一個貸款人可以向第二個貸款人提供4,500美元。 第二個貸方必須同意放貸。 如果不是， 賣空將被拒絕，第一個貸款人很可能會在取消抵押品贖回權中扣押財產，從而消除第二筆貸款。
繼續談判，直到達成解決方案。 請記住，第一個和第二個在進行賣空時都有利害關係。
注意：加利福尼亞的初級留置權持有人可能拒絕合作的一個原因是貸款是硬貸款貸款，保證1到4個單位的住宅。 在這種情況下，如果第二個貸方在受託人出售期間的止贖期間被剔除，那麼第二個貸方可能有權進行缺陷判斷 。 （Roseleaf Corp. v。Chierighino，59 Cal。2d 35（1963））。