選擇最佳上市代理的標準
- 您家的最高價格
- 最低的佣金
乍一看，賣家可能會說，“什麼？你瘋了嗎？” 因為賣家想要最高的價格並支付最少的佣金。 但是，這兩項標準與聘請一名主管代理人無關，而且在許多情況下，這些標準完全無關緊要。
我們來看看為什麼。
最高建議價目表
特工不能告訴你你的家會賣多少錢。 這是一個謬論。 上市代理可以向您顯示可比銷售額 ， 待售銷售額和活躍銷售額。 但是，您選擇銷售價格 ，買方會告訴您價格是否合適 。 代理商可以建議吸引買方的標價。 那里通常是由買方決定的。
- 為了獲得上市 ，一些代理商扭曲了事實。
由於代理商無法保證您的銷售價格，所以建議最高價格的 代理商很可能不真實。 請代理商向您顯示支持建議標價的數字。 如果代理商沒有統計數據或房屋銷售位於不同的地區，那可能是一面紅旗。
- 尋找一個給你一個範圍的上市代理。
價格範圍通常但並非總是如此。 低端或高端可能相差10,000美元，或者差價可能更大。 許多因素決定了範圍，其中包括位置， 市場的溫度和家庭的改善。
- 定價是一門藝術。
報價的最佳時間是在市場的前30天內。 二十天是理想的。 如果家庭價格合適，你會得到一個報價。 如果價格太高 ，你可能根本沒有看到任何表演; 買家將避開你的家，你最終會降低價格 ，讓買家不知道你的房子有什麼問題。
你應該選擇基於佣金的代理嗎？
房地產經紀人並不平等; 每個都是獨特的。 請記住，約有10％的代理商完成了大約90％的業務。 每個人都有自己的營銷技巧和廣告預算。 通過選擇一個擁有大量廣告預算和公司資金的代理商來匹配它，您可能會獲得更多的買家接觸，這非常理想。 獲得更多的買家意味著更好的出價機會。
- 為什麼代理商願意為低於競爭對手而工作？
為什麼經紀人或房地產經紀人會打折房產費總是有原因的。 有時候，這是代理商認為有可能在競爭激烈的業務中競爭的唯一方式，因為代理商無法獨立於競爭對手的服務，知識或談判技巧。
如果代理商帶來的唯一好處是便宜的費用，問問自己為什麼。 代理商是否渴望做生意或不合格？ 你想和一個絕望的代理人合作嗎？
有時候， 全方位服務的代理商會在特殊情況下談判較低的佣金 ，例如：
- 您同時購買房屋並出售房屋，同時向一位代理人提供交易。 我不給這種折扣*，但一些代理商會。
- 你願意做所有的工作，廣告， 營銷 ，並支付與銷售有關的費用。
- 您承諾將更多業務交給代理商，這會導致多次交易。
- 你賣的不止一個房子。
- 你沒有足夠的股權支付全額佣金。
- 代理人接受你作為無償情況。
- 代理商將失去上市，除非她符合競爭對手的費用。
- 代理商希望標牌（暴露於流量）多收全額佣金。
如果您正在採訪提供類似服務並且無法做出決定的代理商 ，請查看每位代理商的原始標價和最終銷售數量的跟踪記錄。 賠率最低的代理商會表現出更多的降價和更長的DOM 。 收取5％和6％的代理商之間的差異為1％。 問問你自己，如果你的價格最終降低2％，你會選擇一個費用較低的代理商，他們無法主動推銷你的房屋。
提示：如果您的家位於難以銷售的街區，請考慮有銷售難以售房的經驗的代理。
代理營銷的重要性
除了昂貴的汽車或高檔服裝之外，一位優秀的房地產經紀人還會因市場營銷而死亡。 由於營銷出售房屋。 要求查看代理商營銷計劃的完整副本。 準確地說，代理商要做什麼來出售你的房屋？ 這是您應該期望的最低限度的最低限度：
- 專業標牌，包括代理人的手機號碼。
- 鎖箱 。
- 每日對密碼箱訪問進行電子監控。
- 後續報告買家放映/反饋給賣家。
- 經紀人預覽。
- 經紀人/辦公室預覽獎勵。
- 分期建議 。
- 有針對性的數字營
- 只有在有保證的情況下才能在當地報紙上刊登廣告。 報紙是過時的。
- MLS曝光與36 +專業照片。
- 虛擬旅遊 。
- 分發到各大網站。
- 四色傳單，如果擔保。 大多數印刷也是過時的。
- 為買家提供傳單融資。
- 提供其位置的最少2個開放式房屋是候選人。
- 直接郵寄給周圍的鄰居，非區域買家/經紀人。
- 在房地產經紀人會議上的曝光。
- 賣家在買家簽名電話和買家放映時對賣家的反饋。
- 30天后更新CMA。
- 電子郵件新的競爭列表。
- 關於鄰里事實，趨勢和近期銷售情況的更新。
請記住，沒有一種策略可以銷售房屋。 這是所有這些銷售住宅的方法的組合。
一個好的上市代理商的特點
您將與您的房產經紀人保持一個月或兩年或更長時間的關係。 選擇你喜歡並且可以涉及的代理商。 這裡有一些賣家表示他們想要在代理中的特點：
- 經驗。 讓新代理商在別人的角度學習業務。
- 教育。 詢問學位和認證。
- 誠實。 相信你的直覺。 你的代理人應該從心底說話。
- 聯網。 這是一項人員業務。 由於代理商已聯繫其他代理商，因此部分房屋出售
- 談判技巧。 你需要一個積極的談判者，而不是有人為了你的犧牲而快速銷售。
- 良好的溝通。 賣家說通信和可用性是關鍵。
最後，要求個人保證。 如果代理人不能保證表現並應要求將您從列表中解除，請不要雇用該代理人。
*團隊領導的頂級生產者通常不提供折扣的原因是因為團隊領導可能無法與買家合作。 她可能會將其賣家轉讓給團隊成員以進行交易的購買。
在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀商。