等待關閉一個家
這意味著貸方扮演著不容忽視的重要角色。
買方和賣方可以同意購買合同中較早的結束日期，但是如果貸方在該時間段內不能執行，那麼選擇哪個日期並不重要，因為它不會在買家和賣家指定。 貸款人準備結束時它將關閉。 此外，並不是每個貸款人都會珍惜權宜之計。
託管關閉流程
取決於你住的地方，任何數量的實體都可以處理關閉過程。 我們來討論一些。 關閉代理人可以是託管人員 ，更近的，所有權公司或房地產律師 。
即使在相同的狀態下，關閉流程也可能有很大差異。 例如，在加利福尼亞州，加利福尼亞州北部與加利福尼亞南部的託管過程不同。 兩者之間的主要區別是託管指令在南卡爾的前端（接受報價後不久）和加州北部的後端（就在關閉之前）被提取和簽署。
但是，在任何託管關閉之前，必須滿足購買合同的所有條款; 那麼賣方就存入契約 ，買方就存入資金。 以下是加利福尼亞州要求的樣本類型條件。 你的狀態關閉過程可能有所不同
- 完全簽署購買協議和附錄。
- 存入保證金存款 。
- 在家檢查或放棄。
- 根據維修要求履行賣方義務，例如提交有害生物檢查報告和/或完成情況， 屋頂認證 ， 住宅保修 ，初步產權政策 ， 受益人需求收據，修理（如果有的話）。
- 如果需要，買方檢查完成， 包括釋放意外事件 。
- 買方的最終步行檢查或放棄。
- 貸方評估師對財產的評估。
- 貸款人的貸款批准和買方對貸款條件的滿足，例如存放房主保險單的證據。
- 賣方和買方簽署的託管指示。
- 賣方簽署並公證的契約傳達標題。
- 買方簽署並公證的信託契約並簽署本票 。
- 買方簽署所有貸款文件。
- 從貸方存入買方的資金。
- 買方的首付和買方的平倉成本的 存款 。
房屋關閉需要多長時間？
已經獲得貸款預批准貸款和貸款預認證的買家往往能夠盡快關閉。 預先批准過程涉及在簽署購買合同之前預先驗證某些項目，將藉款人移近幾步即可關閉。
如果貸款人已經核實了借款人的工作，銀行賬戶和信用報告 ，那麼收款可以在保險人能夠處理文書工作和審查評估時盡快完成，一般在一周或兩週內完成。 但是，如果文件缺失，例如初步標題報告或銷售者的銷售條件，則可能會延遲結束。
大多數聯邦有關的抵押貸款可以在30天內關閉。 特別首次購房計劃，特別是涉及買家首付的幫助，可能需要35至45天才能結束。 這些特殊貸款通常需要兩個承銷流程的批准。
另一方面，遵守TRID準則有時會減慢這一過程，因為一起工作的實體之間沒有預先存在的關係。
家庭關閉延遲
文件提交給承銷商後經常發生最大的問題。 貸款人員通常熟悉核保指引; 然而，他們不能總是預測承銷商的回應。 每個承銷商都是獨一無二的。
對於購買者來說，情況並不比坐在包含他們所擁有的每一種有價值物品的箱子頂部，等待搬運工並且不知道他們的貸款是否會被承保人批准。 關閉的最後幾天可能非常懸念。
機構貸款人似乎比抵押貸款經紀人造成更多的延誤。 我不確定這是因為大銀行遵循他們自己的程序，或者他們的員工打了一個鐘，並不真正關心文件，比如委託的對手零件，但是我的託管中的大部分延誤都來自大銀行。
以下是常見的問題，可能會延遲或阻止關閉，其中很多我很難說，應該在提交給承銷商之前解決，但有時球會被丟棄：
- 低評估或承銷商下令評估評估與第一次評估不符。
- 買方更新的信用報告中發現額外債務。
- 買方的信用報告中指出錯誤。
- 標題更新時，對買方或賣方提出新的留置權或判決。
- 標題上的雲。
- 買方或賣方的婚姻狀況改變。
- 所需更新的銀行對賬單或財務文件。
- 保險信息丟失。
- 過期的貸款或計劃承諾。
- 貸款估計費用的重大變化。
如果購買合同沒有包含在貸款批准時關閉的條款，如果貸款未獲批准且交易未結束，買方的保證金存款可能面臨風險。
在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀商。