短銷售資格要求
什麼是賣空？
當貸款人在抵押貸款上做空時意味著貸款人接受的金額低於到期的總金額時發生賣空。
如果您的抵押貸款為10萬美元，但您的房屋價值為90,000美元，則您的房屋空置價值為10,000美元，不包括房地產佣金 ，唱片費或所有權和託管費用在內的銷售成本 。 如果您的抵押貸款餘額與銷售價格相匹配，則可以進行賣空，因為仍有關閉成本可能會導致銷售“短”。
有時候，為了避免遭受止贖成本，貸款人會在房屋處於預先贖回階段期間通過讓買家購買房屋的抵押貸款餘額低於抵押貸款餘額來批准賣空。 預先取消贖回權階段是取消贖回權的三個階段之一 。
以下是賣空的示例步驟：
在童話般的土地上，每個人都過著幸福的生活。 除賣家外。 有後果。
短期銷售資格
在您急切地攀登這次賣空行情之前，請考慮以下事項以確定您是否有資格進行賣空交易。 如果您不能滿足所有四項要求，您可能不符合短期銷售條件。
- 家庭的市場價值已經下降。
- 抵押貸款處於或接近默認狀態。
過去的情況是，如果付款是最新的，貸款人不會考慮賣空，但現在情況已經不同了。 意識到其他因素可能導致潛在的違約，許多貸款機構都希望能夠在未來出現問題。 默認情況下並不總是必須的。
- 賣家在艱難時期墮落了。
賣方必須提交困難信函 ，解釋賣方為何不能支付出售時應支付的差額，包括賣方為何已經或將不再支付每月付款的原因。
一些不構成困難的例子是：
- 糟糕的購買決定。 將您的薪水支付給家庭影院系統並帶有環繞立體聲效果並不合格。
- 不滿鄰居。 即使你們街區的每一個房屋都變成了盆栽房，那也不會成為困難。
- 買另一個家。 如果您決定房屋不再適合您或您的家庭，並且事實上，如果您購買了另一個房屋，您可能根本沒有資格進行賣空。
- 懷孕。 增加家庭規模或創建家庭不被認為是困難。
- 搬進公寓。 如果你決定離開你的家，這是一個生活方式的決定，而不是放棄你家的很好理由。
- 失業
- 離婚
- 醫療急救/突發疾病
- 破產
- 死亡
- 賣方沒有資產
貸款人可能希望看到賣方的納稅申報單和/或財務報表副本。 如果貸方發現資產，貸方可能不會授予賣空，因為貸方會覺得賣方可以支付賣空差價。 有資產的賣方可能仍然被授予賣空，但可能需要支付這筆短缺。
例如，如果賣家在儲蓄賬戶中擁有現金，擁有其他房地產，股票，債券甚至IRA賬戶，貸款人很可能會確定賣家擁有資產。 但是，貸方可能會打折賣家需要還款的金額。
許多實體從短期銷售中獲利，但沒有賣方賣空獲利 。
賣空後果
賣空取決於買家提出購買要約。
如果您沒有收到優惠，則您不符合短期銷售資格。 所以，即使你符合所有其他標準，也有可能沒有人會購買賣空 。 這也取決於貸方接受買方的報價。 如果貸方拒絕了要約 ，則不會進行賣空。
- 稅收後果
如果貸款人同意賣空，由於國稅局關於債務減免的規定，貸款人可能有權向您發放1099的短期差額。 根據2007年“抵押減免債務減免法案”，許多情況都免除了債務減免。
- 瑕疵的信用報告
儘管短期出售不會顯示在您的信用報告中，但貸款狀態將會如此。 對於那些默認情況下，這是一個已贖回的預先取消抵押品贖回權，這通常被報告為全額支付不到約定 。 賣空影響信用評級 。 儘管對信用報告的損害可能不像對你的止贖債券那麼糟糕，但債權人可能無法做出區分。
說完所有這些，總是有例外的資格進行賣空。 有一些類型的賣空，取決於貸方指導方針，沒有任何資格。
在嘗試進行賣空之前，總是尋求法律顧問。 房地產經紀人不能給你任何法律建議。
在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，DRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀商。