如何使用CMA比較市場分析
什麼是比較市場分析？
雖然報告可能會有所不同，從可比較的房屋銷售兩頁的清單到50頁的綜合指南，報告的長度和復雜程度取決於代理商的業務慣例。
然而，標準比較市場分析報告傾向於包含以下數據：
- 活動列表
活動列表是目前待售的房屋。 這些列表只關乎他們是買家的競爭。 它們並不代表市場價值，因為賣家可以問他們想要的任何房屋。 這並不意味著任何價格都是現實的。 提供的銷售價格在出售之前並不反映市場價值 ，例如，在買方市場中 ，大多數銷售價格低得多。
- 掛起列表
待售房屋以前屬於合同範圍內的活動房源。 他們還沒有關閉，所以他們還沒有可比的銷售。 除非上市代理願意分享有關待售商品的信息 - 而且很多不是 - 在交易結束之前，您不會知道實際售出的價格。 然而，等待銷售確實表明市場正在轉向。 如果您的家庭價格高於這些待定銷售的標價，則可能會面對更長的DOM。
- 已售房源
過去三個月內關閉的房屋是您的可比銷售額 。 這些是估價師在為買家評估你的房產時將使用的銷售額，以及未決銷售額（在你的房屋出售時可能已經關閉）。 長期努力尋找可比銷售額，因為這些都是你的市場價值。 如果沒有足夠的銷售額以在三個月內生成良好的報告，則可以使用6個月的贈券。
- 賣家的悔恨 。 賣家決定他們不能與他們的家分開，不再想賣。
- 價格太高。 沒有人提出要約，或收到的唯一要約是低價要約 ，但被拒絕 。
- DOM太長了。 代理商有時會撤銷上市，這樣他們就可以將其重新列為新上市並吸引更多買家。
- 修理請求 。 房屋曾經有合同，在房屋檢查後 ，買方要求賣方拒絕維修。
- 賣方解雇了代理 。 對於不滿意的賣家來說，解僱代理人並聘請新的代理商並不罕見。
- 過期的清單
這組人將反映最高的銷售價格中位數，因為他們沒有銷售，而且價格可能不合理。 某些過期列表也可能顯示為活動列表，由新代理以新價格列出。 上市也到期，因為他們沒有積極的上市或因為家庭需要維修。
檢查可比銷售額
可比較的銷售是那些最接近你家的。 將三層住宅與單層住宅相比很難。 從列表中選擇大小與形狀和條件相同的家庭，例如：
- 類似的面積
評估師根據平方英尺來比較房屋。 較大的平方英尺家庭每平方英尺價值低於較小的平方英尺家庭。 理想情況下，一組中等價位房屋之間的差異不應超過平方英尺10％至20％的差異，加或減。
- 相似的建設年齡
理想情況下，家庭的年齡 - 建成年份 - 應該在其他可比的出售房屋的幾年內。 混合年齡細分是常見的。 例如，在薩克拉門託的一個地區，一個分部由20世紀50年代建成的房屋組成，然後他們跳到20世紀70年代。 雖然房屋位於隔壁，但裝滿1950年代特色的房屋的售價要高於其新款的布雷迪Bunch套房。 如果你的家在1980年建成，並說道，街道上的嶄新住宅正在銷售更多，你不可能像新家一樣掌握相同的價格。
- 相似的設施，升級和條件
如果其他住房有升級，而你的住宅沒有升級，估價師會從你的住宅中扣除價值。 帶游泳池的房屋與沒有游泳池的房屋有不同的價值。 游泳池並不像你想像的那麼值錢。 一個完全改造的房屋比固定器更值錢。 有一個浴室的家庭價值低於擁有兩個或更多浴室的家庭。 延期維護將對您不利。
- 位置
大家都知道房地產在“位置，位置，位置”上是有價值的，但你是否考慮過這意味著什麼？ 例如，一個能看到城市景觀的房子比面臨水泥牆的房屋更值錢。 位於繁忙通道上的家庭價值遠低於安靜街道上的家庭。 將您的家庭與類似地點的家庭進行比較。 如果你家坐落在發電廠街對面，尋找其他與發電廠接觸的住宅或鐵路沿線的其他住宅，以及其他不良地點。
在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀人。