停止抵押貸款的借款人遲早會讓銀行取消抵押。 現在，如何處理止贖取決於州法律。 美國有一半以上的州是信託契約國， 信託契約國的贖回權由受託人處理。
請記住，默認情況下房利美的賣空交易處理方式不同。 房利美和Freddie Mac通常不推遲受託人的拍賣。
推遲拍賣之前
借款人停止償還抵押貸款後，貸方會通知受託人啟動止贖程序。 受託人是信託契約的第三方 ，一些人稱之為“持有裸體頭銜”。
雖然在提交違約通知前沒有規定的時間期限，但大多數貸款人更願意在頭60到90天內收回借款人拖欠的款項，而不是跳入止贖程序。 像加州這樣的一些州要求貸款人在提交違約通知書前至少提前30天通知借款人。
一旦提交了違約通知書，借款人就有約90天的時間來償還貸款，通過彌補欠款和支付滯納金（包括受託人費用）。
推遲受託人拍賣的5種方法
- 贖回抵押貸款：恢復抵押貸款和贖回抵押貸款有區別，但您經常會聽到可交換使用的詞語，這是錯誤的。 贖回抵押貸款就是清償抵押貸款; 為了恢復，抵押貸款是最新的。 在非司法止贖程序的最後幾天，貸款人不需要接受復職，但必須允許贖回。
- 申請貸款修改：貸款人也不需要推遲拍賣以換取貸款修改 ，但大多數銀行會嘗試制定臨時還款計劃。 這並不意味著銀行不會把房子寄出去拍賣。 所以要小心。 借款人可能會要求銀行作出書面承諾，不要繼續拍賣。
有些銀行是偷偷摸摸的。 這些銀行將給予臨時貸款修改，並在3至6個月後告訴借款人他們正在申請止贖，因為藉款人沒有資格獲得永久性貸款修改。 他們表示感謝部分付款並提交違約通知。
- 破產申請 文件： 破產申請不會永久停止拍賣，但可能會延遲拍賣一段時間。 當債務人提出破產申請時，法院會發布一項稱為“ 自動停留”的命令 ，阻止債權人企圖收取資金，其中包括推遲拍賣。 這就像告訴訓練有素的狗坐下來一樣。 但貸款人可以提出動議以解除自動保留，特別是如果已經提交了違約通知。
- 提交臨時限制令：大多數人將臨時限制令與家庭虐待聯繫在一起，但向法院申請保護免遭濫用也可以包括推遲拍賣的請求。 借款人需要聘請律師提出臨時限制令，該律師可能需要根據貸款人的欺詐或某種類型的不法行為找出原因。 即使律師成功並贏得了爭論，限制令也不是永久性的。
- 嘗試進行賣空 ：告訴貸款人，借款人試圖做空賣空通常是不夠的。 借款人必須向合格的買方向銀行提交要約。 處理借款人談判的 房地產經紀人或律師隨後致電該銀行的談判代表並要求推遲拍賣。 通常情況下，銀行不會考慮推遲拍賣要求，直到幾天后拍賣。 這就好像銀行喜歡讓借款人坐在別針和針頭上，想知道拍賣是否會被推遲。
在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，DRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀商。