一位讀者問道： “我丈夫說我們需要聘請一位賣空談判代表，但他不喜歡房地產經紀人，他們都是為了得到你，我們的一位朋友把我們介紹給了一位似乎在做但是我的丈夫不喜歡她，他認為她是不誠實的，但他認為所有的代理人都是不誠實的，她對我來說似乎有能力，聰明和誠實，她會從一個朋友那裡推薦給我們，她使用她來談判他的賣空，我想讓我們的賣空獲得批准 ，但我擔心我丈夫的態度讓我們失望，我們如何聘請一個能夠通過我丈夫考試的賣空談判代表？
答：可悲的回答是，你的丈夫不太可能會批准你聘請的任何賣空談判代表，也許是因為你的丈夫似乎已經形成了一種內在的偏見。 其中一部分很可能是基於無知，但部分可能是沐浴在真相中。
正如他所言，一些代理商是為了得到你。 但是，您通常不會在短賣業務中找到這些類型的代理商，這遠不如賣空談判代理商那樣運作。 令人驚訝的是，並非所有的賣空談判者都是平等的。 此外，並非所有的賣空談判代表都是房地產經紀人 。
什麼是賣空談判員？
短期談判代表這個詞有時候是一個用詞不當。 這是因為許多所謂的賣空談判代表都不會談判。 他們不會為賣家而戰。 他們提交文書並接受文書工作。 他們不是問題解決者。 賣空談判代表是解決問題的人，代表賣方與銀行達成賣空交割。
賣空談判代表賣方，而不是銀行。 與賣空談判人員有關的部分問題往往是僱用談判人員的人不確定談判代表是否代表他們或代表銀行。 除非賣方沒有賣空談判代表，否則談判代表從來不是銀行的代表。
有時，賣家的印像是他們不需要賣空談判代表。 他們認為他們可以直接與銀行談判賣空 ，因為銀行將幫助他們進行談判。 這種想法就像要求狐狸幫助守護雞捨一樣。 銀行不在賣方的一邊。 事實上，完全相反。
銀行的目標是只要不是自己的利益，就可以最大限度地回報誰。 這可能是賣方的費用或買方的費用，但銀行所保護的實體本身就是這樣。 賣空談判代表始終應該始終關注賣方的最大利益。 一個道德的賣空談判代表決不會賣掉河邊的賣主來賺錢。
談判者的工作是勸說銀行允許賣空，並儘量減少賣家的費用和頭痛。 最好的結果是銷售者沒有現金支出的情況下，銷售者完全免除責任 。
賣空談判者的類型
最好的賣空談判代表是直接代表賣方的個人。 此人可能會或可能不會收取預付費用。 例如，在加利福尼亞州，除非該人是律師或被許可出售房地產，否則一個人不能談判賣空。
但這並不能阻止騙子表現為賣空談判者。
- 作為賣空談判代表的房地產經紀人。 你會發現一些代理商談判賣空但不稱自己為賣空談判代表。 他們不使用這個詞，因為他們害怕他們會因為執業而被起訴。 在執業法和談判賣空之間有一條細線，因此，我們的賣空代理人謹慎行事。
有信譽的賣空談判代表是持牌房地產經紀人，他會一直建議客戶取得法律和稅務方面的建議。 談判人員會讓客戶了解賣空流程 ，不會在沒有諮詢客戶的情況下做出決定。 例如，我經常處理自己的談判，因為我不相信任何人會這樣做，就像我會這樣做。 但是這種想法限制了我可以幫助的客戶數量。
- 作為律師的賣空談判代表。 一些執行賣空談判的律師的問題是為了做一筆生意，有時律師必須將日常的處理交給法律文員或律師助理。 這些人是紙質推銷員。 除非那個人沒有房地產背景，或者不願意嘗試解釋房地產文件，但仍然必須與銀行進行談判，否則沒有問題。
在聘請律師談判您的賣空之前，請諮詢律師是否會親自談判賣空，或者談判是否主要交給員工。 一般來說，律師會為賣空談判收取預付費用。
- 作為第三方的賣空談判代表。 什麼是第三方談判者？ 這是一個不代表賣方的人。 這位第三方談判代表可能是代理公司的另一位代理人，也可能是未獲得許可的人。 首先要了解的是第三方談判者是否擁有房地產許可證。
就個人而言，我相信一個人離開交易越多，這個人就越不可能成功。 原因是第三方談判者通常不知道賣家，從來沒有向賣家說過話，也不像談判者那樣了解賣家。 一些第三方談判者將嘗試向買方收取談判費用。 買家不必支付第三方協商費用。
提示：在我的練習中，經常碰到一個成功隱藏偏見的客戶。 如果我發現客戶不信任我的一些不合理的理由 - 並且沒有正當的理由 - 我放棄代表。 沒有信任，就沒有受託關係。 沒有信託關係，我就沒有代表性。 代理商不應該為不信任他們的客戶工作，同樣，客戶不應該僱用他們不信任的代理商。
在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，DRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀商。