貸款人為什麼會接受賣空交易？
房地產賣空並不總是一個愉快的交易，但自2006年以來賣空已經有很長的路要走，所以不要賣空這個概念。 我們目前的經濟並不意味著賣空已經消失。 例如，購買全新住宅的人可能會在關閉後的第二天死亡，而立即出售的成本可能會導致該交易進入賣空狀態。
對於那些在水下一段時間或者在貸款修改中掙扎的人來說，這是另一回事。
失去房屋的方式很多，但以破壞信貸，扼殺家庭和剝奪所有者尊嚴的方式簽署所有權是最難的，這就是止贖權傾向所提供的。 對於無法再承擔抵押貸款支付的房主而言，除破產或止贖程序外，還有其他選擇。 其中一種選擇被稱為“賣空”。
從2006年到2012年，我在薩克拉門託的銷售額中有一半以上是短期銷售。 這就是多年來突出的空頭銷售。 但是今天，並不是那麼多。 近年來，即使不是拖欠的賣家也可能有資格進行賣空，這已經打開了更多的賣空門。 賣空往往會為賣家提供有尊嚴的關閉流程。
當放款人同意在房地產中進行賣空時 ，這意味著放款人接受的數額低於應付的總額。 並不是所有的貸款人都會接受賣空或貼現的回報，特別是如果這樣可以讓更多的經濟信息被取消; 此外，並非所有賣家或所有物業都有資格進行賣空 。
如果您正在考慮購買賣空 ，可能會有弊端。 為了保護您的利益，我建議所有潛在的賣空候選人作為第一步：
- 從主管房地產律師那裡獲得法律建議
- 打電話給會計師討論短期銷售稅的分支
作為一名房地產經紀人，我沒有獲得執業律師或註冊會計師資格，也不能就這些後果提出建議。
除了根據2007年抵押減免債務減免法案的某些條件外，請注意國稅局可以將債務減免視為收入，並且不能保證接受賣空的貸款人不會合法地追討借款人之間的差額欠的金額和支付的金額。 在一些州，這個數字被稱為缺陷。 律師可以確定您的貸款是否符合缺陷判斷或索賠要求。
加利福尼亞州的大部分短期銷售不再受到稅收懲罰。
儘管所有貸款人都有不同的要求，並可能要求借款人提交大量文件，但以下步驟可以讓您很好地了解所期望的內容。
- 致電貸款人
在找到負責處理空頭銷售的人之前，您可能需要打六個電話。 你會想談談“房地產賣空”或“制定”部門，並試圖得到談判者的名字。 在很多情況下，你的房地產經紀人也可以為你處理這一步。 - 提交授權書
貸款人通常不希望在未獲得書面授權的情況下披露您的任何個人信息。 如果您正在與房地產經紀人，關閉代理人，所有權公司或律師一起工作，如果您寫信給貸款人，讓貸款人有權與您的貸款有關的特定利益方進行交談，您將得到更好的合作。 該信應包括以下內容：- 物業地址
- 貸款參考編號
- 你的名字
- 日期和生效時間段
- 您的代理人姓名和聯繫信息
- 初步淨工作表
這是一份預計的結算報表，顯示您預期會收到的銷售價格以及所有銷售成本，未付貸款餘額，到期未付款項和滯納金，包括房地產佣金 。 您的代理人或律師應該能夠代表您做好準備。 如果底線向賣家顯示現金，好消息，你可能不需要賣空。 - 困難信
越悲哀越好。 這一事實陳述描述了你是如何進入這種金融約束的，並且要求貸方接受不到全額付款。 貸款人不是不人道的，並且可以理解你是否失去了工作，住院治療或卡車是否覆蓋了整個家庭，但貸方對於不誠實或犯罪行為的情況並不特別感同身受。
- 收入和資產證明
關於你的財務狀況和資產披露最好是誠實和誠實的。 貸款人會想知道你是否有儲蓄賬戶，貨幣市場賬戶，股票或債券，流通票據，現金或其他房地產或任何有形價值的東西。 貸款人不在慈善事業中，往往需要確保債務人不能償還任何寬容的債務。 該銀行還需要30天的工資單存根。 - 銀行對賬單副本
如果您的銀行對賬單反映了無法支付的存款，大量的現金提取或不尋常的支票數量，向貸款機構解釋每個項目可能是一個好主意。 此外，貸款人可能希望您對每一筆存款進行核算，以確定存款是否會繼續存在。 通常銀行需要你最近2個月。 - 比較市場分析
有時候市場會下降，房地產價值下降 如果這是你不能出售足以償還貸款人的房屋的部分原因，那麼這個事實應該通過比較市場分析 （CMA）為貸款人證明。 您的房地產經紀人可以為您準備CMA，這將顯示類似住宅的價格：- 在市場上活躍
- 待售
- 從過去6個月銷售。
- 購買協議和上市協議
當您與潛在購買者達成協議時，貸款人需要提供該優惠的副本以及您的上市協議副本。 為貸款人準備重新談判收費並拒絕支付某些項目，如住房保護計劃或白蟻檢查。
現在，如果一切順利，貸款人會批准你的賣空。 作為談判的一部分，您可能會要求貸款人不向信用報告機構報告不良信用，但意識到貸款人沒有義務適應這一要求。 信用報告狀態通常不可協商。
閱讀更多關於您購買賣空之前。
在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀商。