如何從開始到結束處理賣空交易
對於很多人來說，賣空過程仍然是一個謎，即使在這些年過去之後，如果你不確切知道賣空過程如何工作，也沒有理由警惕。 很多買方的代理人都感到困惑; 困惑的買家正在尋找方向，而不是每個賣空的上市代理都知道如何做賣空 。 你會希望那些從事房地產業的人對短期銷售過程有所了解，但可惜的是，賣空並不是每個人都喝的。
賣空的基礎
銀行授予賣空有兩個基本原因：賣方有困難， 而且在支付銷售成本後，房屋中沒有足夠的股權償還抵押貸款。
一些困難的例子是：
- 失業/收入減少
- 離婚
- 醫療急救
- 工作轉移出城
- 破產
- 死亡
賣方需要準備一份融資方案以提交給賣空銀行。 每家銀行都有自己的指導方針，但除了世界上最好的賣空銀行Wachovia外，基本程序類似於銀行。 賣方的賣空包很可能包括：
編寫賣空交易並提交給銀行
在買方寫出賣空賣出之前，買方應該向其代理人詢問可比銷售的清單 。 銀行並不是以最低價定價發布抵押貸款的業務。 該銀行將希望獲得接近市場價值。
賣空價格可能對市場價值影響不大，實際上可能低於可比銷售額，以鼓勵多種報價 。
一些賣空可以在報價之前開始，但是大多數情況下，銀行會在收到可接受的購買報價時啟動程序。 賣方接受要約後，上市代理將把下列物品發給銀行：
如果包裹不完整，賣空過程將會延遲。 在這種情況下，銀行甚至可能把包裹撕碎。 一些銀行員工對差錯的邊際表現不甚耐心。
銀行的賣空過程
買家可能會等待很長時間才能收到銀行的回复。 上市代理必須定期致電銀行，並仔細記錄賣空流程。 買家可能厭倦了等待短期銷售批准 ，如果他們在特定時間段內沒有得到答复，他們可能會覺得需要威脅取消。
這種態度是自欺欺人，不會加速賣空過程。 如果買方是耐心的買家，可能賣空不是他們的最佳選擇。
此外，買方的代理人不得擅自與貸方進行交流，所以不要讓您的代理人致電銀行。 它不會工作。
以下是銀行的典型賣空流程：
- 銀行確認收到該文件。 這可能需要10天到一個月的時間。
- 談判員被分配。 這可能需要2或3到30天。
- 訂購一個BPO 。 該銀行可能會拒絕分享BPO的結果。
- 第二個談判者可能會被分配。 這可能需要30天。
- 該文件基於PSA發送審查。 這可能需要2周到30天。
- 銀行然後可以要求所有各方簽署一份公平交易宣誓書。
- 該銀行發出賣空批准函 。
- 買家取消。
我投入了最後一條線，因為有時在買方堅持交易之前，我不得不賣掉我的薩克拉門托賣空3到4次。
買家生氣和惱火，因為賣空過程可能會很漫長，以至於有時候他們不告訴任何人，更不用說他們的代理人了。 一些短期銷售在2至8週內獲得批准 。 其他人平均需要90至120天。 賣空的時間一般取決於投資者，而不是銀行。
頂級賣空代理可以幫助加快賣空過程，方法是保持在文件頂部並讓銀行承擔責任。 與銀行至少每週檢查一次或兩次是必要的。 認識到無能的談判者的行為並要求替換也是很有必要的。 永遠不要害怕升級。
談判代表希望文件和你一樣多。 通常提前提交完整的軟件包也可以幫助加快進程。
提示：大多數情況下，上市代理都會對發送文件發送給最終審核人員時的審批時間有所了解。 此時，買家可能希望啟動貸款流程，以便他們在銀行僅允許2週關閉的情況下取得領先。
在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀商。