一位讀者問道： “我有興趣做一個賣空，但是我聽到有關涉及時間表的恐怖故事，我認識的一些人已經做了一年多的賣空，我被告知可能需要幾年時間讓我的賣空獲得批准，這似乎很長，沒有理由，什麼是賣空的平均時間表？“
答：大多數賣空代理人預測您的賣空時間表的方式是首先查找您的貸款信息。 您擁有的貸款類型和貸款人的身份將為您的賣空時間表奠定基礎。 您可能不記得您最初拿出的貸款類型。 你可以貸款可以是：
另外，也許你在支付兩三筆貸款？ 也許你的貸款有抵押貸款保險 ？ 所有這些情況都會影響等待賣空批准並為賣空添加覆蓋。
基本的賣空批准時間表
賣空的第一步是收集所有的文書工作。 我喜歡事先收集我客戶的文書。 這包括以下基本文件：
- 最近2年的納稅申報表
- 最後2個W2s / 1099s
- 最後2個銀行對賬單
- 最後2個工資單存根
- 財務報表或1126
- 表格4506
- 簽名和日期艱難的信
銀行可能會要求額外的文書工作，但幾乎每家銀行都要求提供上述文件。 我將這些文件掃描成PDF文件，注意每個頁面上的貸款編號。
然後我們簽署上市協議，信息披露和第三方授權，這允許我與賣方的銀行進行通話。
我拍攝家中的照片，進行我的代理人視覺檢查並附上一個密碼箱 。
在我的薩克拉門托地區，從上市進入MLS的時間到可接受的報價時間為2到3天到2到3週。 如果房屋位於庫存較高的地區，則可能需要60至90天才能收到可接受的報價。
一旦收到並簽署了要約，我會將其發送給銀行，以及賣方的賣空包和準備好的HUD。 從這一點到賣空批准時間 ，平均時間約為60到90天。
這意味著需要30天的時間才能賣出+ 60天的審批時間+ 30天的時間才能平均關閉託管= 4個月。
時間表中出現賣空延遲的原因
我們今天在短期銷售中看到的最大問題之一是沒有承諾進行賣空流程的買家。 由於大部分時間表都是未知的，它可能會使買家感到非常不安全。 賣空 代理人可以進行有根據的猜測，但買方代理人是否了解賣空是如何運作的，是一張通配符。 如果買方的代理人不能管理買方的期望並且不知道如何向買方解釋賣空時間表，那麼買方很容易失控。
這不是買方的錯。
失控和沮喪的買家是即將取消賣空交易的買家。 這些類型的買家不希望等待賣空批准 。 他們將取消，然後進入另一個賣空交易，重新開始時鐘滴答作響。 讓你想知道為什麼。
另一個問題是等待賣空時間表讓買家有太多時間考慮購買賣空 。 如果他們購買傳統的拍賣品，那麼當他們決定不喜歡家時，恨鄰居，並希望他們從來沒有註意到這個地方，交易將被關閉。 但是賣空時間過長，買家有太多時間考慮所有的負面和缺點。 有時候，他們會發冷腳 。
我有一個賣家取消了她最初發誓的賣空是她的夢想家園。
她有批准函 ，貸款人接近繪圖文件。 但評估價格比銷售價格低2萬美元，因為該地區的銷售額很少。 評估師不得不尋找該地區以外的可比銷售額 。 他使用的銷售額不是真正可比的銷售額 。 買方擔心在她30天的託管期內 ，房屋的價值下降了2萬美元，她嚇壞了。
買家取消了賣空，而不是興奮地說銀行被迫將房屋的價格降低了2萬美元。 她還沒有準備好買房。 並非每個買家都準備購買房屋 。
當這些類型的事件發生並且買方取消時，賣空時間表將重新開始。 這就是為什麼你可以在賣空中做的最重要的事情是讓買家知情，投入和高興。
在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，DRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀商。