記得小時候騎在車裡，嘮叨父母： 我們到了那裡了嗎？ 我們到了嗎？ 如果你這樣做，那麼你會感覺更糟的是等待賣空批准，因為它很可能會比預期花費更長的時間。 如果你練習瑜伽或者可以進入擁抱耐心的禪宗，事情對你來說會更容易，但是大多數買家在等待審批過程中很難。
你不是一個人。
一位讀者問道： “我近5個月前在短線交易中提出了要約 ，我們最近沒有收到上市代理的任何信息，我的代理人每週都會打電話詢問銀行是否接受了我們的提議。上市代理不會回電，我們不知道該銀行有多少報價，或者即使我們的報價最好，買方等待賣空批准的時間應該多長？“
答案：全國各地的賣空買家正在和你一起唱藍調。 每一次賣空都是不同的，而且很大程度上取決於貸款人在上市代理方面的情況 。 一些上市代理商將他們的賣空交易外包給第三方，這往往會延遲回應。
在撰寫報價之前確認您的賣空交易
在您決定購買賣空房子之前，請您的經紀人先做一點基礎工作。 你的代理可能做的一些事情是：
- 檢查可比銷售額
許多銀行將價格從市場價值中稍微折扣一些，但為了獲得接受，報價應該合理並接近可比銷售額 。
- 查看賣空代理的交易記錄
如果賣空上市代理幾乎沒有賣空物品並且幾乎沒有經歷實際賣空賣空的機會，那麼您的報價接受機會可能會很小。
- 詢問多少個賣空優惠已經提交給賣方
儘管上市代理可能拒絕透露報價，但代理應該讓代理知道已收到多少報價。 如果有多個賣空賣出 ，您可能需要提供多於賣出價。
- 找出賣家的賣空包是否完成
如果賣方的賣空包裝不完整，銀行談判代表將不會處理文件。 如果該文件缺少銀行需要的文書，該文件將被放到該文件的最底部。
有多少貸款被抵押給物業？
不止一個貸方可能意味著該文件需要更長的時間才能完成。 一些初級貸款人要求賣方提供無擔保的票據或比第一銀行更多的錢。 另外，一些貸方只會考慮第一個報價。 如果你不是第一個報價，你的報價可能會下降。
賣空需要多長時間？
這是百萬美元的問題。 自我將物業列入其關閉日期起計6個星期內，我已完成空置銷售。 其他人可能需要30天。 但大部分將是3至4個月。 一些美國銀行賣空 ，不信或不信，在不到30天的時間內獲得批准。 美聯銀行的賣空交易有時會在24小時內扭轉局面。
其他貸款機構如此慷慨地提供短期出售信息，其員工無法及時做出回應。 曾經花了兩個月的時間可能很容易需要四個月的時間，沒有兩個貸款人是相同的。 如果貸款人在春季反應迅速，並不意味著秋季的反應時間將反映出來。
從提交到賣空批准的賣空過程通常如下：
- 賣方提交報價並完成賣空包裝。
- 銀行確認收到 - 10至30天。
- 銀行訂購BPO或評估 - 2周至2個月。
- 文件已審核 - 2至10個工作日。
- 談判代表分配 - 2至10個工作日。
- 二級談判代表可以分配 - 10個工作日。
- 文件被批准或拒絕 - 30至120天，取決於投資者。
一些短期銷售需要額外的批准。
如果投資者是一個政府實體，那麼這可以使短期銷售審批流程增加幾週時間。 同樣，如果貸款有抵押貸款保險，借款人可能不會增加。
如果您運行了120天以上，那麼上市代理人或第三方談判人員可能不在位，並且不願意致電銀行。 撥打銀行意味著等待10分鐘到1小時或更長的時間。
或者，漫長的賣空期也意味著銀行內部存在問題，員工人數不足或幾次遺失文件，促使上市代理人一遍又一遍地重新發送包裹。 大家知道，FHA的短期銷售，意味著通過HUD進行的短期銷售，通常涉及長時間的延遲。
這也可能意味著評估遠高於您的報價，而上市代理正在為新的評估師構建案例。 雖然，我可以說我的平均空頭銷售需要大約6到8週的時間才能批准，但我們通常會要求買家準備等待90天。
不幸的是，你不能總是避免賣空時出現問題。 耐心是關鍵。 你很可能最終會獲得賣空批准。 對於買家來說，最難理解的事情之一就是威脅銀行取消銀行手段。 這家銀行不贊同。 銀行不關心房產的狀況，位置，想要修理的地方，或任何影響買方的緊急事項。
你最好的選擇是堅持下去，等待，讓你真正想要家。
提示：通常情況下，如果你看到一個月的房屋市場在短時間內陷入沽空，與大眾的看法相反，它並不是貸款人持有房屋銷售。 這可能是取消買家，被新的報價取代，整個流程重新開始。
在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀商 。