問題：我們需要了解如何購買“賣空”？
我們一直在耐心等待銀行批准我們近兩個月的賣空。 我們是首次購房者 ，我無法相信我們在這個地方會遇到很多問題。 問題是我們不能進行我們的家庭檢查，直到我們獲得批准，檢查員發現了一些錯誤的東西 - 健康和安全問題 - 我們希望修復這些東西。 我們的代理說銀行不會這樣做，因為房子是以賣空的方式出售的。 這是什麼意思？ 什麼是賣空？
答：很多首次購房者在進行房屋檢查時都經歷了一段艱難的時間，但是當他們購買As As short sale時，情況更為嚴峻。 這是因為賣家在賣空房子按原樣出售時修理任何東西是不尋常的。 此外，在某些情況下，賣家付款的維修可能違反銀行的公平協議。
為什麼短銷售是作為條件
銀行在批准賣空時正在洗澡。 有時候，銀行抵扣的數額超過未付抵押貸款餘額的50％。 銀行同意大幅折扣的回報並不罕見，因為該物業只在出售時才值得。 如果價值下降50％，那麼貸款人將得到支付成本後剩下的一切。
銷售成本從銷售價格中扣除。 假設一個家庭價值100,000美元。 例如，如果佣金 ，所有權和託管費，財產稅以及所有銷售成本共計10,000美元，銀行將收到90,000美元。
如果銀行批准維修費用，這些維修費用的金額將從90,000美元中扣除，從而使銀行淨賺更少。 此外，許多銀行將其短期銷售價格略低於市場價格以允許意外修理。 因此，修復/修復缺陷的成本可能已經計入您預期支付的價格中。
結果，銀行通常拒絕支付除本地可接受的關閉成本之外的任何東西。 許多購買合同都規定買方在原樣購買房屋時也是如此。 您應該閱讀您的10到20頁購買優惠的細則。
賣方賣出時是否可以修理？
有時候，為了將買家的觀點帶回家，我可能會在我的櫃檯優惠或增補件中插入一句話，說明“是”銷售條件。 我會說買家既不知道銀行也不知道賣家會以任何理由進行任何維修，從來都不會在一百萬年內。
這讓人笑了。 它也可以使一些買家感到憤怒，因為他們希望有人對財產狀況負責。 但那不太可能。 那些人不明白， 賣空上市代理人和她的賣家在安排房產關閉時想听到的最後一件事是買家對維修的要求。 一些代理商寧願與新買家談判，因為它比開始重新談判與現有買家的較低價格或修理費用更容易。
至於賣方是否可以修理，這取決於。 有些合同規定，賣方應以與買方第一次查看相同的條件向買方交付物業。
如果發生了什麼事，說屋頂開始洩漏，現在情況不再一樣了。 為了一起進行交易，賣方可能會同意修理屋頂。 但在許多情況下並不需要。
美國聯邦住房管理局的貸款要求規定，在1978年以前建造的房屋內不得有任何油漆脫落。如果評估師注意到油漆剝落，買方將不會獲得貸款。 賣方是否會決定刮購買方評估師指出的地點？ 如果賣方想要交易關閉，賣方可能會這樣做。 很大程度上取決於你要求修復的問題以及它的處理方式。
短期銷售的健康和安全問題
既然你明確使用了健康和安全問題，我們來討論一下。 一些健康和安全問題非常嚴重。 有些很溫和。 一些涉及可能會違規的代碼違規。
健康和安全問題是人行道上的裂縫，一邊升高半英寸，另一邊稍微降低。 這種可能由樹根引起的裂縫可能會導致人們摔倒並墜落在他們的臉上。 但是這對你來說是健康和安全問題嗎？ 在房子和車庫之間沒有防火門是健康和安全問題。 向閣樓排放浴室排氣是一個健康和安全問題。 你在哪裡畫線？
這些不是大多數賣家甚至認為要解決的問題。 在您考慮購買As As Short sale之前，您可能會問自己，如果您準備好按照“現狀”情況接受住宅。 所有房屋都有缺陷。 沒有完美的家。
在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀商。