第一步是確定您的賣空類型
在推動您的代理商將該賣空列表放入MLS中之前，最好停下來思考賣空的第一步。 賣家過分焦慮。 這也難怪。 他們中的許多人一直徒勞地試圖修改貸款，或者與銀行製定一些其他類型的財務安排，而且他們被磨得骨瘦如柴。 他們想擺脫他們的苦難。
由於在水下住宅情況下固有的強度和挫折感，可能很難有耐心。 您可能會試圖跳過第一步賣空並直接跳轉到接受優惠。 但是你可能會犯一個巨大的錯誤。
採取第一步並確定您的賣空交易
識別您的賣空的秘訣在於您的銀行和抵押貸款的類型。 首先要做的就是打電話給你的銀行，詢問你有什麼樣的貸款。 了解您的貸款是由該銀行所有，還是由另一家銀行所有，而您的貸款僅僅是服務實體。
你有超過一筆貸款嗎？ 你會面臨缺陷判斷嗎？ 您可能需要獲得法律建議。
根據您的貸款類型和您的情況，您將選擇您的賣空類型。
第一步選擇你的賣空類型
每次賣空都不一樣。 如果您選擇錯誤的賣空，您可能會面臨個人責任，並且您可能會失去重新安置資金。
根據您的貸款類型和個人情況，您可能有資格做的各種短期銷售。 在完成第一步之前，你真的不應該進行短期銷售。 你會做哪種類型的賣空？
- HAFA賣空
HAFA賣空僅限於有嚴重經濟困難和現金資產有限的個人住宅的賣家。 它旨在簡化賣空流程，將賣家免責並提供搬遷協助。 HAFA短期銷售還支付給賣家一個搬遷獎勵，提供家庭佔用。 但是，HAFA賣空不再被處理。
- 房利美HAFA賣空
房利美無HAFA賣空了。 聯邦抵押協會有自己的短期出售計劃，不涉及常規的HAFA指導方針。 請查看Fannie Mae網站上的短期銷售情況。 聯邦抵押協會經常允許對占有該房產的房主提供獎勵。
- Freddie Mac HAFA賣空
房地美通常期望拖欠你的抵押貸款。 許多政府資助實體堅持要求您停止提供抵押貸款。 也沒有Freddie Mac HAFA賣空了。 弗雷迪麥克經常允許對占有該房產的房主提供獎勵。
- 房利美賣空
我還沒有結清賣方當前的房利美賣空交易。 我所做的每一件事，房利美都不會考慮在賣方同意停止按揭付款之前進行賣空。 獲得房利美的批准為短期銷售過程增加了額外的一層，可以延長批准時間2周到30天。
- 房地美短售
每家銀行都對待Freddie Mac有點不同。 一般來說，為Freddie Mac貸款提供服務的銀行需要4506和1126表格。 4506可以讓銀行訂購你的報稅單，而1126是財務報表。 房地美可能希望看到你的貸款也在拖欠。 嘿，這是政府。 政府希望你停止付款。 這不是很好嗎？ 不是真的。
- 傳統困境賣空
在傳統的賣空交易中，你的困難信件將被仔細檢查。 如果你的貸款最初是購買貨幣貸款，你也將有更好的機會走開。 如果有這樣一種動物，那麼這兩種組合使得成功和非常無壓力的賣空成為可能。
- 戰略性賣空
由於其合作性賣空計劃而脫穎而出的一家機構是美國銀行。 在美國合作銀行的賣空交易中 ，銀行預先批准購買價格和賣方，並在您的房屋上市之前提前商議賣方的出資額 。 美國銀行幾乎停止了合作項目，可能會逐案考慮。
賣方必鬚麵臨經濟困難才能進行賣空是一個神話。 但是，如果你沒有困難，再加上你有一筆硬貸款 ，你可能會付出更多，而不是完全沒有困難。 就像有兩次打擊你一樣。 加利福尼亞賣家不得被迫作出貢獻。
- 按揭保險賣空
如果你的貸款有抵押貸款保險，那麼MI將為這個過程增加一層。 抵押貸款保險公司將被要求批准或拒絕賣空。 請記住，抵押貸款保險公司將以任何一種方式支付 - 止贖或賣空 - 並且可能會為獲得止贖而獲得更多報酬。 我想說賠率是50/50。如果運氣好的話，你的MI將會倒閉。 MI的基本風險是它可能需要一筆捐款，或者是一張舞會票據或者現金來批准。
- 兩筆貸款賣空
關於兩筆賣空貸款最好說的是，至少可能沒有抵押貸款保險，但有時第一個貸款人會拿出自己的貸款保險單。 然而，根據第二筆貸款的類型，貸款人可能願意或可能不願意合作。 它的PSA可以為賣空提供更大的財務激勵，而不是短期的銷售，但根據我的經驗，這些情況很少。 一般來說，第二個悄悄地抓住了3000美元到6,000美元左右，然後爬走。
在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，DRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀商。