抵押貸款如何影響美國經濟
類型
最受歡迎的抵押貸款類型是傳統的 30年期固定利率貸款。 自1999年以來，佔所有抵押貸款的70％至90％。 15年期固定利率 貸款也被廣泛使用，因為它允許人們在一半時間內償還債務。
可調整利率抵押貸款利率較低，每月支付比固定利率貸款低。 當利率從今天的200年低點上升時，它們將變得更加昂貴。
次級貸款創造了大量的異國情調貸款。 他們通過在前幾年提供低“預告”費率來吸引顧客。 這對新借款人是危險的。 他們可能不知道在最初的甜心階段之後付款急劇增加。 以下是一些最受歡迎的：
- 純利息貸款 ：在前幾年沒有減少本金的超低額付款。
- 選擇ARM貸款 ：借款人選擇前五年每月支付多少。
- 負債攤銷貸款 ：每月增加本金的只有利息的貸款。 那是因為付款甚至比利息還少。
- 超長定息貸款 ：這是40 - 50年的傳統抵押貸款。
- 氣球貸款 ：必須在5-7年後進行再融資或償還。
- 免押貸款 ：這些允許借款人為首期付款貸款。
歷史
在大蕭條之前，住房抵押貸款只有5到10年期的貸款，只有房屋價值的50％。 委託人在任期結束時作為氣球支付。 銀行風險很小。
當經濟大蕭條時期房價下跌25％時，房主無法承擔氣球支付。
銀行不允許再融資。 到1935年，所有家庭中有10％處於止贖狀態 。
為了製止這場大屠殺， 羅斯福總統將五個關鍵的住房相關領域改為新政的一部分：
- 房主貸款公司向銀行購買了100萬次違約抵押貸款。 它將它們改為我們今天所知的長期固定利率抵押貸款，並將其恢復。
- 聯邦住房管理局提供抵押貸款保險。
- 聯邦國民抵押協會為抵押貸款創造了一個二級市場 。
- 聯邦存款保險公司為銀行存款投保。
- Glass-Steagall禁止銀行將存款人的資金投資於股市等風險投資。
這些變化應對了經濟災難。 他們的目的不是要成為房主政策。 即便如此，他們確實讓房主更負擔得起。 他們延長了貸款的期限。 這降低了每月的成本，並消除了再融資的需要。 由於FDIC保險銀行存款，銀行為這些貸款提供資金。
1944年，退伍軍人事務部抵押保險計劃降低了首付比例。 它鼓勵退伍軍人購買在郊區建造的房屋。 這刺激了家庭建築行業的經濟活動。
由於所有的聯邦方案，住房擁有率從1940年的43.6％上升到1980年的64％。
政府制定了特別立法，以創建儲蓄和貸款銀行發行這些抵押貸款。 在整個六十年代和七十年代，幾乎所有的抵押貸款都是通過儲蓄和貸款發行的。 這些銀行是成功的，因為人們將資金存入儲蓄賬戶。 政府為這些存款投保，所以人們使用這些賬戶，儘管賺取的利息並不多。 這也受到了政府的管制。 通過支付低於存款利率的存款利率 ，S＆L可以保持盈利。
20世紀70年代， 尼克松總統通過切斷美元與黃金標準之間的所有關係創造了失控的通貨膨脹。 銀行由於無法與貨幣市場賬戶支付的利息相匹配而失去了存款。
這減少了他們發行抵押貸款所需的資金。
為了幫助銀行，國會通過了Garn-St。 日耳曼存託機構法案。 它允許銀行提高利率並降低貸款標準。 它還允許S＆Ls提供商業和消費者貸款。 這導致了儲蓄和貸款危機 ，以及全國一半銀行的失敗。
| 年 | 家庭收入的百分比 | 家庭資產的百分比 | 佔GDP的百分比 |
|---|---|---|---|
| 1949年 | 20 | 15 | 15 |
| 1979年 | 46 | 28 | 三十 |
| 2001年 | 73 | 41 | 50 |
（來源：Richard K. Green和Susan M. Wachter，“歷史和國際背景下的美國抵押貸款”，賓夕法尼亞大學，2005年9月21日）
抵押貸款如何影響經濟
在克林頓總統執政期間，銀行抱怨說他們無法在國際金融市場上競爭。 國會放鬆了對這個行業的管制 ，並廢除了Glass-Steagall法案。 這使得銀行可以使用存款人的擔保基金投資於風險較高的衍生品 。 其中最受歡迎的是抵押擔保 。
銀行將捆綁類似的抵押貸款，然後出售給房利美，房地美或其他投資者。 他們通過信用違約互換為違約提供保險。 對這些證券的需求非常高，銀行開始降低相關貸款的標準。 不久之後，這些次級抵押貸款幾乎允許任何人成為房主。
因此，抵押貸款債務佔國內生產總值的比例從2000年的50％猛增到2004年的近70％。一切進展順利，直到2006年房價開始下降。房主無法再融資或出售房屋，房主開始違約。 許多投資者在其信用違約掉期中兌現了保險公司AIG，幾乎破產。 這就是次貸危機如何造成了2008年的金融危機 。