怎麼運行的
每個月的付款等於利息率乘以本金，加上本金的一小部分。
由於一小部分本金每個月都還清，這使剩餘本金的利息支付也少了一些。 因此，您的每月付款更多的是每月付給委託人。 因此，在貸款開始時，大部分付款都會轉為利息，而大部分付款會在貸款結束時轉入本金。
固定抵押利率
利率通常比抵押發行時30年期國債的利率略高。 這是因為投資者正在尋找能提供更多回報而不會增加太多風險的東西。 這就是國庫債券如何影響抵押貸款利率 。
優點
固定利率抵押貸款的優點是每個月的付款額相同。 這種可預測性可以讓您更輕鬆地規劃預算。 您不必擔心未來支付更高的費用，就像使用可調整利率抵押貸款一樣。
你每月還清一小部分本金。 這會自動增加您的房屋淨值 。 這不像只有利息的貸款。
你可以支付額外的款項來償還你的本金。 大多數固定利率貸款沒有預付罰款 。 如果您認為未來幾年利率會上升 ，這也是一筆不錯的貸款。
這是因為您的費率被鎖定。
缺點
缺點是利率高於可調整利率貸款或純利息貸款。 如果利率保持不變或未來下降，那麼這會增加成本。
另一個缺點是你償還本金的速度比調整利率貸款的速度慢。 這是因為前幾年的付款主要是針對利息。 因此，如果你打算在5 - 10年內出售你的房子，這些都不好。
很難獲得固定利率貸款資格。 您將為傳統貸款支付更高的成交費用。 這兩者都是因為如果利率上升， 銀行可能會賠錢。 這對他們來說需要30年的貸款是一個很大的風險。 他們希望獲得報酬以涵蓋該風險。 如果您計劃在五年或更短時間內搬遷，可以獲得可調整利率的貸款。
警告
一些抵押貸款經紀人會向你出售一種所謂的固定利率抵押貸款，其利率只在前五年固定。 確保他們所引用的利率對貸款的整個生命週期都有好處。
免費貸款實際上就是將結算成本納入貸款本身的地方。 你在貸款的整個生命週期中付出更多的代價，因為你正在為這些成本支付利息。
如果房地產稅，家庭保險或抵押貸款保險費率上升，您的月支付可能會增加。
固定利率抵押貸款的種類
- 5年期固定利率抵押貸款在頭五年保持相同的利率。 然後它變成可調整利率的抵押貸款。 其優點是初始利率低於30年期抵押貸款。 缺點是五年後會發生什麼。 您的利率可能會迅速增加，具體取決於當前的利率。 因此，如果您確信您將在五年內出售，這是一筆不錯的貸款。
- 15年期固定利率抵押貸款非常有吸引力，因為它的利率較低。 它還允許您比傳統的30年貸款更快地償還本金。 這意味著你可以更快地建立股權。 另一方面，15年期抵押貸款的支付更高。 因此，如果您的收入下降， 違約風險會稍高一些。
- 30年期抵押貸款是最實惠的傳統貸款。 儘管利率較高，但每月還款額較低，因為還款期限已超過30年。 如果你打算長時間呆在家裡，這是一筆不錯的貸款。 這對低收入家庭也有好處，因為它可以讓他們以較低的月度成本購買更多的房子。
利率趨勢
自1985年以來利率走勢一直在下降，這是由於美國聯邦儲備委員會的 擴張性 貨幣政策導致通脹一直處於控制之下。 這導致了國債的低利率。 因此，自2002年3月以來，30年期固定利率抵押貸款利率一直低於7％。