4潛在原因
2004年， 聯邦儲備 基金提高了聯邦 基金利率，就像這些新抵押貸款的利率重置一樣。
由於供應超過需求，房價開始下跌。 那些被困的房主無力負擔付款，但無法出售房屋。 當衍生品的價值崩潰時，銀行停止相互借貸。 這導致了導致 大蕭條 的金融危機。
放鬆管制
1999年，Gramm-Leach-Bliley法案廢除了1933年的Glass-Steagall法案。廢除允許銀行利用存款投資衍生品。 銀行說客說，他們需要這種改變來與外國公司競爭。 他們承諾只投資於低風險證券以保護其客戶。
第二年，商品期貨現代化法令豁免信用違約掉期和其他衍生工具的規定。 這個聯邦法律否決了以前禁止賭博的州法律。 它特別豁免了能源衍生品交易。
誰寫和主張通過這兩項法案？
德克薩斯州參議員菲爾格雷姆，參議院銀行，住房和城市事務委員會主席。 他聽取了能源公司安然的說客。 他之前擔任商品期貨交易委員會主席的妻子是安然董事會成員。 安然是參議員格雷姆競選的主要貢獻者。
美聯儲主席格林斯潘和前財政部長 拉里薩默斯也為該法案的通過進行了遊說。
安然希望通過其在線期貨交易所進行衍生品交易。 安然認為，國外衍生品交易所給予海外公司不公平的競爭優勢。 （資料來源：Eric Lipton，“格拉姆和'安然漏洞'，紐約時報，2008年11月14日）
大銀行有資源在使用這些複雜的衍生工具時變得複雜。 擁有最複雜金融產品的銀行賺得最多。 這使他們能夠購買更小，更安全的銀行。 到2008年，這些大銀行中的很多變得太大而不能倒閉 。
證券
證券化是如何運作的？ 首先，對沖基金和其他人出售抵押貸款支持證券 ， 抵押債務債券和其他衍生品 。 抵押支持證券是一種金融產品，其價格基於用於抵押的抵押貸款的價值。 一旦您從銀行獲得抵押貸款，它就會將其出售給二級市場上的對沖基金。
對沖基金隨後將抵押貸款與許多其他類似的抵押貸款捆綁在一起。 他們使用計算機模型根據幾個因素確定捆綁包的價值。
這些包括每月付款，欠款總額，還款可能性和未來房價。 對沖基金然後向投資者出售抵押擔保證券。
既然銀行出售了你的抵押貸款，它就可以用它所收到的錢來發放新的貸款。 它可能仍會收取您的付款，但會將它們發送給對沖基金，並將其發送給投資者。 當然，每個人都會一路走下去，這是他們如此受歡迎的原因之一。 這對銀行和對沖基金來說基本上是無風險的。
投資者承擔了所有違約風險。 但他們並不擔心風險，因為他們有保險，稱為信用違約互換 。 這些都是由像AIG這樣的實體保險公司出售的。 由於這種保險，投資者搶購了衍生品。 到時候，每個人都擁有它們，包括養老基金 ，大型銀行，對沖基金甚至個人投資者 。
一些最大的所有者是貝爾斯登 ，花旗銀行和雷曼兄弟。
由房地產和保險相結合支持的衍生品非常有利可圖。 隨著這些衍生品需求的增長，銀行對越來越多的抵押貸款支持證券的需求也越來越大。 為了滿足這一需求，銀行和抵押貸款經紀人向任何人提供住房貸款。 銀行提供次級抵押貸款是因為他們從衍生工具中獲得了很多錢，而不是貸款本身。
次級抵押貸款的增長
1989年，“ 金融機構改革恢復和執行法案”加強了“ 社區再投資法”的執行力度。 該法案旨在消除貧窮社區的銀行“紅線”。 這種做法在20世紀70年代促成了隔離牆的發展。 監管機構現在公開對銀行進行了排名，以評估他們對街區的“綠化”程度。 房利美和Freddie Mac向銀行保證他們將證券化這些次級貸款。 這是補充CRA“推動”因素的“拉力”因素。
美聯儲提高次級借款人利率
銀行在2001年的經濟衰退中遭受重創，歡迎新的衍生產品。 2001年12月，美聯儲主席格林斯潘將聯邦基金利率下調至1.75％。 美聯儲在2002年11月再次下調至1.24％。
這也降低了可調整利率抵押貸款的利率 。 這些支付更便宜，因為它們的利率是基於短期國庫券收益率，這是基於聯邦基金利率。 但是這降低了銀行的收入，這是以貸款利率為基礎的。
許多無法負擔傳統抵押貸款的業主很高興獲得這些只貸款貸款的批准。 結果，2001年至2006年間，所有抵押貸款中次級抵押貸款的比例從10％上升到20％，到2007年，它已經成長為1.3萬億美元的行業。 抵押貸款支持證券和二級市場的創建結束了2001年的經濟衰退。 （來源：Mara Der Hovanesian和Matthew Goldstein，“抵押貸款消息傳播”，商業周刊，2007年3月7日）
它也在2005年造成房地產資產泡沫 。對抵押貸款的需求推動住房需求，這是房屋建築商試圖達到的目標。 有了這樣便宜的貸款，許多人購買房屋作為投資銷售，因為價格不斷上漲。
許多貸款利率可調的企業並沒有意識到這些利率會在三到五年內重新設定。 2004年，美聯儲開始加息。 到年底，聯邦基金利率為2.25％。 到2005年底，它是4.25％。 到2006年6月，這個比率是5.25％。 房主受到他們無法承受的付款。 更多信息，請參閱 過去的聯邦基金利率 。
在2005年10月達到高峰後，房價開始下跌。到2007年7月，房價下跌了4％。 這足以阻止抵押貸款持有者出售他們無法再支付的房屋。 對於這些新房主來說，美聯儲的加息時機不會再糟糕。 房市泡沫破滅 。 這 在2007年 造成了 銀行危機，2008年 波及到 華爾街 。