抵押貸款如何運作
抵押貸款是一項協議，允許借款人使用財產作為擔保物以獲得貸款。
在大多數情況下，這個詞指的是住房貸款：當你借錢買房子時，你簽署了一項協議，說如果你沒有在貸款上付款，貸款人有權採取行動。 最重要的是，銀行可以取消抵押物中的財產 - 迫使你搬出去，以便他們可以出售房屋。
銷售收入將用於償還您在該物業上欠下的任何債務。
抵押是一項協議：
“抵押”和“住房貸款”這兩個術語經常互換使用。 從技術上講，抵押貸款是使您的住房貸款成為可能的協議 - 而不是貸款本身。 對於房地產交易，協議需要以書面形式出現，而抵押貸款是一種文件（除其他外）讓您的貸款人有權在您家中取消抵押權。
抵押貸款有可能購買
房地產很貴。 大多數人沒有足夠的現金儲蓄買房，所以他們首付 20％左右，然後藉錢。 這在許多市場仍然需要數十萬美元。 當銀行有辦法降低風險時，他們只願意給你那麼多錢。
銀行更安全：銀行通過要求您使用您購買的房產作為抵押來保護自己。 要做到這一點，你“抵押”了財產作為抵押品，而那個抵押品就是你的“抵押品”。 在您的協議的細節中，銀行獲得許可， 將留置權留在您的家中，以便在需要時可以放棄 。
更可負擔的貸款：
借款人也從這種安排中獲得一些好處。 通過幫助貸方降低風險，借款人支付更低的利率。 抵押貸款通常被消費者（個人和家庭）使用，但企業和其他組織也可以購買抵押貸款。
抵押類型
有幾種不同類型的抵押貸款，了解術語可以幫助您為您的情況選擇正確的貸款（並避免走錯路）。
再一次，如果你想成為一名堅守者，我們正在談論不同類型的貸款 - 而不是不同類型的抵押貸款（因為抵押貸款只是說，如果你停止付款，他們可以拒絕的部分）。
固定利率抵押貸款是最簡單的貸款類型。 您將為整個貸款期限提供完全相同的付款（除非您支付的款項超過了所需數額，這有助於您更快地清除債務）。 固定利率抵押貸款通常會持續30或15年，但其他條款並非聞所未聞。 這些貸款的數學很簡單：給定貸款金額， 利率和償還貸款的年數，貸款人計算固定的每月付款。
固定利率貸款非常簡單，您可以自己計算抵押貸款和支付流程（ 電子表格和在線模板使其更容易）。 這些計算是一項寶貴的練習，可幫助您比較放款人並決定使用哪種貸款。 你可能會很驚訝地看到，長期貸款會在你的貸款期限內導致更高的利息成本 - 有效地使房子比它需要的更貴。
可調整利率抵押貸款與標準貸款類似，但利率可能在未來的某個時候發生變化。
當這種情況發生時，您的每月還款額也會發生變化 - 無論好壞如何（如果利率上升，您的付款將會增加，但是如果利率下降，您可能會看到每月付款需求較低）。
價格通常會在幾年後發生變化，並且速度可以移動的程度有一些限制。 這些貸款可能是有風險的，因為你不知道你的每月付款將在10年內（或者如果你能負擔得起）。
第二抵押貸款 也被稱為房屋淨值貸款，不適用於購買房屋 - 它們用於抵押已擁有的房產。 要做到這一點，你會增加另一個抵押貸款（如果你的房子還清了，你要在房子上放置一個新的抵押貸款）。 你的第二抵押貸款人通常“處於第二位”，這意味著他們只有在第一抵押權人獲得報酬後剩下的錢時才能獲得報酬。 第二次抵押貸款有時用於支付家居裝修和高等教育。 在金融危機中 ，這些貸款被臭名昭著地用於“兌現” 您的房屋淨值 。
反向抵押貸款為擁有重大房屋權益的房主（通常在62歲以上）提供收入。 退休人員有時會使用反向抵押來補充收入，或者從他們很久以前付清的房屋中獲得一筆現金。 借助反向抵押貸款，您不會向貸款人付款 - 貸款人付錢給您 - 但這些貸款並不總是像聽起來那麼好 。
僅利息貸款允許您每個月僅支付 貸款 的利息費用 。 因此，您每月支付的金額較小（因為您沒有償還任何貸款餘額）。 缺點是你沒有償還債務，並在家中增加股權，有一天你將不得不償還債務。 這些貸款在某些短期情況下可能有意義，但對於希望建立財富的大多數房主而言，這些貸款並非最佳選擇。
氣球貸款要求您完全用大量的“氣球”付款還清貸款 。 與其在15年或30年內支付相同的款項，不如在償還債務（例如五到七年後）中進行大額付款。
這些貸款適用於臨時融資，但假設您在氣球支付到期時能夠獲得所需的資金是有風險的。
如果您找到更好的交易，再融資貸款可以讓您換一筆抵押貸款。 當你為抵押貸款再融資時 ，你會得到一筆新的抵押貸款，以償還舊貸款。 由於關閉成本，這個過程可能會很昂貴，但如果您能夠正確排列數字 ，它可以長期收回成本。 貸款不需要是同一類型的。 例如，您可以獲得固定利率貸款來償還可調整利率抵押貸款。
如何獲得房屋貸款
借錢，你需要申請貸款。 住房貸款比其他類型的貸款（如汽車貸款或個人貸款）需要更多的文件，所以要做好長期準備。
信貸和收入：
與大多數貸款一樣，您的信用和收入是決定您是否獲得批准的主要因素。 在申請住房貸款之前， 請檢查您的信用 ，看看是否有任何問題可能導致問題（並且如果他們只是錯誤，則解決問題）。 逾期付款，判決和其他問題可能會導致您的申請被拒絕 - 否則您將獲得更高的利率，這意味著您將在貸款期限內支付更多費用。
文檔和比率：
貸款人需要確認您有足夠的收入來償還他們批准的任何貸款。 因此，您需要提供收入證明（獲取W-2表格，最近的納稅申報單以及其他文件，方便您將其提交給貸款人）。
負債收入比：
貸款人會查看你現有的債務，以確保你有足夠的收入來還清你的所有貸款 - 包括你正在申請的新貸款。 為此，他們計算債務收入比率 ，該比率告訴他們月收入中有多少月收入被吃掉。
貸款價值比率：
雖然可以以很低的價格購買，但當您進行大額首付時，獲得批准的機會會更好。 貸款人計算貸款與價值的比率 ，顯示出您的借貸額與房產的價值相比多少。 你借的越少，貸款人的風險就越低（因為他們可以快速出售房產並收回所有的錢）。
預先批准：
在開始購房（或貸款）之前，最好先了解你可以多久借錢。 一種方法是獲得貸款人的預先批准。 這是貸款人評估您的信用信息和收入的初步流程。 有了這些信息，他們可以為您提供他們可能會批准的最高貸款額度。 這並不一定意味著您獲得了批准 - 特別是不是針對某個特定的房產 - 但這是有用的信息，而預先批准的信函可以幫助您加強優惠。 一旦簽訂合同，貸款人將仔細研究一切，並發布正式批准（或拒絕）。
藉多少錢：
貸款人總是告訴你你可以藉多少錢，但他們不會討論你“應該”藉多少錢。 您需要承擔的責任是決定在房屋上花多少錢，使用何種類型的貸款以及您想要支付多少預付款（影響您的貸款與價值比 ）。 所有這些因素決定了你每月支付多少錢，以及你在貸款期限內支付多少利息（較小的貸款導致較小的月支付和較小的利息費用）。 借用最高金額是有風險的，特別是如果您希望在每月預算中有一些“緩衝”。
借用的地方
住房貸款可以從幾個不同的來源獲得。 從至少三個不同的貸方獲取報價，並選擇最適合您的報價。
抵押貸款經紀人提供來自眾多貸款人的貸款。 他們可以從多家銀行獲得貸款和其他融資渠道，他們將幫助您根據利率和其他特徵選擇貸款人。 抵押貸款經紀人可能會收取您支付的起始費用，或者他們可能會得到貸款人的支付（或兩者兼而有之）。 如果您不知道任何抵押貸款經紀人，請向您的房地產經紀人或您信任的其他人提出建議。
銀行和信用社向客戶提供貸款。 檢查和儲蓄賬戶中的資金需要投入，將這些資金借出是投資這種資金的一種方式 。 這些機構還從發端費，利息和其他成交費中賺取收入。
在線貸款人可以自己提供貸款（例如使用投資者資金），或者他們可以充當抵押貸款經紀人。 這些服務非常方便，因為您可以虛擬地處理所有事情，而且您可以通過即時獲取報價。
每個貸方都應該為您提供貸款估算 ，以幫助您比較不同貸方的借貸成本。 仔細閱讀這些文件，並提出問題，直到你明白你所看到的一切。 CFPB解釋貸款估算的幾個部分，以幫助您了解貸款的特點。
貸款計劃
借助政府和當地組織的貸款計劃，您可能可以獲得貸款幫助。 這些計劃使獲得批准變得更加容易，有些提供創造性的激勵措施，使房屋所有權更加實惠和具有吸引力。 除了購買房屋之外，可能還有可能通過這些計劃進行再融資（即使你欠的房子比你的房子還貴 ）。
政府貸款計劃是最慷慨的。 在大多數情況下，私人貸款機構（如銀行）提供資金，而聯邦政府承諾如果不這樣做就會償還貸款。 有各種各樣的程序，下面列出了一些最受歡迎的程序。
FHA貸款：
由聯邦住房管理局（FHA）投保的貸款對於想要進行小額首付的購房者來說很受歡迎。 有可能以低至3.5％的價格進行購買，而且相對容易獲得資格（例如，如果您沒有完美的信用額度）。 了解更多關於FHA貸款的信息 。
VA貸款：
退伍軍人，服務員和有資格的配偶可以用退伍軍人事務部（VA）保證的貸款購買房屋。 這些貸款允許您借款，而不需要抵押貸款保險，也沒有首付（有些情況下）。 您可以以低於完美的信用進行借貸，結賬成本有限，並且貸款可能是可抵扣的（允許其他人在符合條件時接管付款 ）。
首次購房者計劃可以讓您輕鬆擁有您的第 一套 住房 ，但它們附帶了附加條件。 這些計劃通常由地方政府和非營利組織開發，可以幫助降低預付款，審批，利率等等。 但是，他們很難找到（並且有資格獲得），而且他們可能會限制您在出售房屋時能夠獲利多少。
4種節省資金的方法
住房貸款非常昂貴，因此即使節省一點（以百分比計算）也可以節省數百或數千美元。
1.逛逛
同樣，至少從不同的貸方獲得至少三個報價至關重要 - 最好是不同類型的貸方（例如抵押貸款經紀人，在線貸方和當地的信用合作社）。 每個人都有不同的定價，在這個過程中你會學到很多東西。
2.觀看比率
你的貸款越多（和更長），你的利率就越重要。 你年復一年地支付你的貸款餘額，而這些利息費用可能是數万美元。 有時候，如果您能長期鎖定低利率，那麼先付更多錢 - 甚至是購買貸款的“積分”是有道理的。
3.關注按揭保險
如果你減少了20％，你很可能不得不支付抵押貸款保險。 這種保險不是為了你的利益 - 它保護貸款人，如果你停止付款，他們不能收回他們的資金 - 所以最好避免這筆費用。 評估20％的替代方法，並找出如何盡快取消抵押貸款保險。 借助一些貸款，如FHA貸款，除非您再融資，否則您無法真正擺脫該成本。
4.管理關閉成本
當你獲得住房貸款時，你需要支付很多費用。 有申請費，信用檢查費，起始費， 評估費用等等。 一些貸款人收取更高和更低的費用，但你總是以這種或那種方式付款。 除非你確定你只能在短期內呆在家裡，否則要小心“沒有成交”的貸款 。