反向抵押貸款對於一些房主而言是有意義的
基礎
像標準抵押貸款一樣，反向抵押貸款將您的房屋作為抵押品 。
然而，這些貸款在幾個方面有所不同，導致名稱的“反向”部分。 首先，你每個月都會收到錢而不是向你的貸款人支付款項。 其次，你的貸款數量會隨著時間的推移而增長 ，而不是隨著每個月的支付而縮減
這個概念的作用類似於第二次按揭或房屋淨值貸款。 但是，反向抵押貸款只適用於62歲及以上的房主，您通常不需要償還這些貸款，直到您搬出家門。
反向抵押貸款可以為你想要的任何東西提供資金，從補充退休收入到大型家庭裝修項目的金錢。 只要您符合要求（請參閱下文），您就可以使用這筆資金來補充您的其他收入來源或您積累的任何積蓄。 但是，不要只為了輕鬆賺錢的前景而跳槽; 這些貸款非常複雜 ，他們減少了繼承人的資產。
雖然存在多個反向抵押貸款來源，但更好的選擇之一是通過聯邦住房管理局提供的房屋淨值轉換抵押貸款（HECM）。 由於政府的支持，HECM通常對借款人而言較為便宜，而這些貸款的規則使其相對消費者友好。
你能得到多少？
您獲得的金額取決於幾個因素，並基於對貸款持續多久會作出某些假設的計算。
公平：你在家中擁有的權益越多，你就可以拿出越多。 對於大多數借款人來說，最好是多年來一直在償還貸款，而抵押貸款幾乎完全償還。
利率：較低的利率意味著更多的貸款資產作為收入而不是用於支付利息。
年齡：貸款中最年輕的借款人的年齡也會影響您的收入，而年長的借款人可以承擔更多。 如果您試圖排除年輕人以獲得更高的獎金，請非常小心，因為如果年輕人未被列入貸款，年齡較大的配偶將不得不搬出年長的借款人。
如何獲得貸款支付
您如何獲得收入的選擇也很重要。 您可以從多個支付選項中進行選擇。
一筆總額：最簡單的選擇是立即收取所有的資金。 有了這個選項，你的貸款就有了固定的利率 ，隨著利息的增加 ，你的貸款餘額會隨著時間的推移而增長。
定期付款：例如，您也可以選擇每月定期收到付款。
這些付款可以持續一生，也可以持續一段時間，例如10年。 如果您的貸款到期，因為所有的借款人都搬出了房子，那麼付款就會結束。 通過終身付款，如果您過著非常長的壽命，那麼可以拿出比您和您的貸款人更多的錢。
信用額度：您可以選擇一個信用額度 ，而不是立即取現，這樣您可以在需要時抽取資金。 這種方法的優點是您只需支付實際借入的資金的利息，而且您的信用額度可能會隨著時間的推移而增長。
組合：不能決定？ 您可以使用上述程序的組合。 例如，您可能會先收取一小筆總額，並在稍後保留一筆信用額度。
為了估計您可以拿出多少錢，請嘗試全國反向抵押貸款協會的計算器。
但是，您貸款人收取的實際費率和費用將不同於所使用的假設。
反向抵押成本
與任何其他房屋貸款一樣，您將支付利息和費用以獲得反向抵押貸款。 從歷史上看，費用一直很高，但隨著競爭的加劇，費用有所提高。 不過，您需要關注成本並比較幾家貸方的報價。
費用通常由融資，或者融入您的貸款。 換句話說，你不寫一張支票，所以你不覺得這些成本，但你仍然支付他們，加上利息。
費用減少了您家中剩餘的股權數額，如果您出售房屋並還清貸款，那麼您的房地產或您的房產就會減少。 如果您有可用資金，自費支付費用可能是明智的，而不是在未來幾年支付這些費用的利息。
成交費用：您將支付購房或再融資所需的部分相同成交費用。 例如，您需要評估，您需要提交文件，貸款人會檢查您的信用。 其中一些成本超出了您的控制範圍，但其他成本可以進行管理和比較。 例如，從貸方到貸方的起始費用各不相同，但無論您使用誰，您的縣級錄音辦公室收費都相同。
服務費用：當您看到從逆向抵押貸款中獲得的每月收入的費用數額時，您可能會感到不安。 HECM費用有最大限制，但仍然值得購買費用最低的貸款人。
保險費：由於HECM由FHA支持，可以降低貸款機構的風險，因此您需要向FHA支付額外費用。 您最初的按揭保險費（MIP）在0.5％至2.5％之間，您將支付年費1.25％的貸款餘額。
利息：您將通過反向抵押貸款支付利息。
償還貸款
您不會按月支付逆向抵押貸款。 相反，當借款人永久離開家時，通常在死亡或房屋出售時，貸款餘額應到期。 但是，您正在償還需要償還的債務，您只是沒有註意到這一點。
你的總債務將是你現金的金額加上你借的錢的利息 。 在大多數情況下，您的債務隨著時間的推移而增長，因為您借錢而不付款，甚至可能每個月都會藉更多的錢。
當你的貸款到期時，它必須償還。 當所有借款人“永久”搬出時，貸款一般都會到期。 然而，例如，如果您不支付房產稅，如果您不符合協議條款，反向抵押也會到期。
大多數反向抵押貸款通過出售房屋而得到償還。 例如，在你去世後，房屋會上市，你的房產會收到可以用來償還貸款的現金。 如果你決定搬回去，並且發現你欠的房屋抵押貸款比你賣房子的錢少，你就可以保持這種差異。
如果你欠你的房子賣得比你多，你不必為HECM支付差價; 換句話說，你“贏了”。大多數反向抵押貸款都有一個條款，不允許貸款餘額超過房屋淨值的價值，儘管市場波動仍然會導致股權比你貸款時少。
在某些情況下，你的繼承人將決定保留住所。 在這種情況下，即使貸款餘額高於房屋價值，貸款總額也會到期。 如果他們想把房子留在家裡，你的繼承人需要拿出差異。
獲得貸款的要求
要獲得反向抵押貸款，您需要符合一些基本標準。
基本規則：
- 家是你的主要住所。 例如，您不能使用出租物業。
- 你至少62歲。
- 您不欠欠聯邦政府的任何債務。
足夠的資產：由於您將資金從家中拿出，您需要在家中獲得相當數量的資金才能從中吸取資金。 沒有像“前進”抵押貸款那樣的貸款價值計算。
持續費用：您必須有能力繼續支付與您家的相關費用。 你需要向貸方證明你有能力支付費用。 這可確保該財產保持其價值並保留財產的所有權。 例如，您仍然需要保持維護，財產稅和房主保險費。
收入：您不需要收入就有資格獲得反向抵押貸款，因為您不需要為貸款付款。
諮詢：在您的HECM資助之前，您必須與HUD批准的HECM顧問一起參加“消費者信息會議”。 這是為了確保借款人了解每筆成本以及採取這種貸款的後果。 輔導員為獨立組織工作，因此他們應該提供有關產品的公正信息。
第一抵押：如果你仍然欠你家的錢，你仍然可以得到反向抵押。 有些人為了消除現有的每月支付，採取反向抵押貸款，通過將貸款收入抵銷他們現有的按揭還款。
但是，反向抵押貸款將需要成為該物業的第一個留置權 。 對於大多數借款人來說，這意味著用您的部分反向抵押還清您的剩餘抵押貸款債務。 如果您在家中擁有大約50％的股權或更多，這是最容易的。