Foreclosure如何運作
當你購買昂貴的房產時，例如房屋，你可能沒有足夠的錢預先支付全部購買價格。
但是，您可以用預付定金支付一部分價格，並藉用其餘部分（將在未來幾年償還）。
家園可能花費數十萬美元，而且大多數人每年的收入都不會太高。 為什麼貸款人願意提供這麼大的貸款？ 作為貸款協議的一部分，您同意您購買的房產將作為貸款的抵押品 ：如果您停止付款，貸款人可以佔有該房產以收回他們藉給您的資金。
為了獲得這種權利，貸款人對你的財產留有留置權 ，並且為了提高他們獲得足夠的資金的機會，他們（通常）只有在你有良好的貸款與價值比率時才出借。
贖回的後果
當然，通過取消贖回權的主要問題是，你將被迫離開你的家。 你需要找到另一個生活的地方，這個過程對你和你的家人來說是有壓力的（等等）。
止贖也可能很昂貴。 當您停止付款時，您的貸款人將收取罰金和法律費用，並且您可能會自費支付法律費用以抵制止贖。 任何增加到您賬戶的費用都會增加您對貸款人的債務，並且如果銷售收入不足（稱為不足 ），則在您購買和出售房屋後您仍可能欠款。
取消贖回權也會損害您的信用評分 。 您的信用報告將顯示止贖，哪些信用評分模型將視為負面信號。 你會很難借用幾年的時間購買另一個房子（雖然你可能能在一到兩年內獲得某些政府貸款），而且在獲得任何形式的負擔得起的貸款方面也會遇到更多困難。 你的信用分數也會影響你生活中的其他領域，例如（在有限的情況下）你有能力獲得工作或保險費率 。
如何避免止贖
對於已經放棄希望獲得報酬的放款人而言，止贖是最後的手段。 這個過程既費時又費錢（但他們可以嘗試向你收取這些費用），這對借款人來說是非常不愉快的。 那麼你怎麼能避免它？
- 溝通：如果您遇到財務困難，與您的貸方進行溝通始終是一個好主意。 在開始缺少付款之前聯繫並詢問是否可以做任何事情。 如果您開始錯過付款，請不要忽視來自您的貸方的溝通 - 您將收到重要的通知，告訴您您在此過程中的位置以及您仍有哪些權利和選項。 與當地的房地產律師或HUD住房顧問談談，了解發生了什麼事。
- 探索替代方案以保持家園安全：如果您知道自己無法支付款項，請了解可供選擇的方案 - 即使您認為已經太晚了。 您可能會通過政府計劃幫助陷入困境的借款人獲得幫助。 你的貸款人可能會提供某種貸款修改，這將使你的貸款更實惠 。 如果你只需要一兩個月的救濟（例如，如果你在工作之間或者為了突發醫療費用），你甚至可以與貸款人制定簡單的付款計劃。
- 替代方式離開你的家：取消贖回權是一個漫長，不愉快，昂貴的過程，損害你的信用。 如果你只是準備繼續前進（並且你至少想盡量減少損失），看看你的貸款人是否會同意賣空 。 這允許您出售房屋並使用所得款項還清您的貸款人 - 即使貸款未完全償還。 你的信用仍然會受損，但不會像在取消抵押品贖回權後那樣糟糕。 如果這不起作用，另一個不太有吸引力的選擇是代替止贖的契約 。
- 破產：申請破產可能會或可能沒有幫助，如果你面臨止贖。 這些問題很複雜，因此請與當地律師聯繫，以獲取適合您的情況和居住狀態的準確信息。
- 詐騙：因為你處於絕望的境地，你是騙子的目標。 警惕任何未經請求的優惠，以幫助您避免止贖，並謹慎選擇誰來幫助您。 開始尋求HUD諮詢機構和其他有信譽的地方機構的幫助。 知道止贖救援詐騙的跡象。
止贖程序
止贖通常是一個緩慢的過程。 如果你錯過了一兩次付款，你可能不會面臨驅逐。 這就是為什麼如果你陷入困境時與貸款人溝通很重要 - 這可能不會太晚。 細節因貸款人而異，各州的法律也各不相同，所以下面的描述只是粗略的概述，可能並不完全符合您的體驗 - 仔細閱讀您的所有通知和協議，並與律師或HUD住房輔導員確保你知道發生了什麼事 。 整個過程可能需要一年或兩年，或者可能會更快。
- 通知開始：一旦你錯過了三個月的付款，很多貸方會默認你的貸款 。 這是事情變得至關重要的時候。 當然，只要您錯過了一次付款（或兩次），您就會收到通訊，並且這些通訊可能會包含一個意向通知，以通知止贖程序。
- 司法和非司法狀態：根據你所處的狀態，你會比別人擁有更多的時間（並接受更多的通知）。 有兩種類型的國家 - 司法國家和非司法國家。 在司法國家，您的貸款人必須在法庭上對您提起法律訴訟以排除法律責任。 這個過程需要更長的時間，因為每個事件之間通常有30到90天。 在非司法的國家，貸款人可以根據您與他們簽署的協議來封鎖，而法官不參與。 正如你所想像的，非司法狀態下的事情發生得更快。 在任何一種狀態下，您都可以在法庭上與止贖機構進行抗爭 - 在司法狀態下，您通常會得到傳票，但在非司法狀態下，您需要對您的貸方提起法律訴訟，以終止止贖程序。 與當地律師聯繫以了解更多詳情。
- 停止流程：在大多數州，貸款人都需要向借款人提供某種救濟來阻止止贖程序。 這些選擇是否現實或可行是另一回事。 貸款人可能會說，如果你全部（或大部分）錯過了付款並且支付迄今為止收取的法律費用和罰金，你可以恢復和留在家中。 您也可能有機會全部還清貸款（只有在您設法再融資或尋找巨額資金時才會發生這種情況）。
- 拍賣和驅逐：如果您無法防止取消抵押品贖回權，那麼該物業將在拍賣中提供給出價最高的投標人。 如果沒有人購買房屋（這很常見），所有權歸貸款人所有。 那時，如果你還在家裡（並且沒有做好保護房子的安排），你將面臨驅逐的可能性，現在是排隊新住宿的時候了。 當地法律規定您在取消抵押品贖回權後可以留在家中多久，並且您應該收到通知，通知您可以逗留多久。 詢問你的前貸款人有關任何“鑰匙現金”的激勵措施，這可以幫助你輕鬆過渡到新住房（假設你準備好快速行動）。