未購買賣空股票的11個理由
從表面上看，一個賣空的買家看起來似乎很划算。 儘管短期銷售利潤可能會對買家有利 - 因為總是有例外 - 很多時候，買家最好購買一個沒有違約的房子。
賣空不會以折扣價出售。
你不可能聽到房地產專業人士告訴你， 買空頭賣空不是一個好主意。 部分原因是因為房地產專業人士通過賣空獲利 。 除賣家和買家外，每個人都賺錢。 也意識到， 上市代理可能會推動賣家列為賣空，因為如果賣家經歷止贖 ，上市代理將不會獲得上市。
例如，在我工作的薩克拉門托，許多代理商忽視短期銷售，並建議他們的買家購買其他東西。 這些經常是代理人過去被燒毀，並且由於他們被沒有商業上市的代理商列入賣空而導致空頭銷售破裂。
以下是為什麼買家可能不想購買賣空的11個理由：
賣家付出太多
如果一個房子幾年前以50萬美元的價格出售，現在以40萬美元的價格出售，這並不意味著買方免費獲得10萬美元的股權 。
這意味著賣家在新興市場付出太多，現在市場已經下跌。 這意味著賣方沒有權益。
賣家借了太多
急於在升值市場上借錢的銀行有時會讓借款人過度抵押房屋，這意味著借款人的貸款餘額超過了房產的價值。
評估是主觀的，並不是所有的評估師都會將相同的價值放在家中。 雖然違法，但一些評估師受到銀行的壓力，要評估房主想要藉的金額。
嚴格的資格當沒有經驗或不道德的房地產經紀人可能會促使賣方考慮賣空時，賣方不符合短期銷售資格 。 賣家必須證明自己有困難，並向貸款人提交證據表明其可以獲得批准。 一些代理商將房屋列為短期銷售，而沒有與貸方談話或對賣家進行預先排位。
房屋以市場價格出售。
貸款人並不天真或不了解房屋的價值。 貸款人將堅持比較市場分析 ，即所謂的CMA或經紀人價格觀點，即所謂的BPO。 如果貸款人相信通過短期出售優惠取得止贖房產可以獲得更好的價格，貸款人可能會支付更高的價格。 這個價格將接近市場價值 。 貸款人接受短期銷售時，家庭是值得的短期銷售價格，這意味著市場價值。
房屋銷售“原樣”
如果抵押貸款公司同意進行賣空 ，它很可能也會支付交易中的成交費用 。
貸款人要求買家以目前的狀況購買房屋。 貸款人通常會拒絕支付：
關閉時間的長度
取決於提交違約通知的時間，貸款人積壓的贖回權以及賣家已經提交了多少文書工作，可能需要兩周到兩個月的時間才能得到貸款人購買要約的回复。 此外，如果涉及兩家貸款機構，因為有兩筆貸款用於抵押，則可能需要更長的時間才能滿足第二家貸款機構的要求。
貸款人可以改變條件
一些貸方保留在最後一分鐘重新談判賣空條款的權利。
如果市場發生變化，新的法律通過或新的信息越過貸方的辦公桌，貸款人可以嘗試改變合同條款。 貸款人通常有律師可以使用，而普通買家則不會。
貸款人折扣委員會
向房利美或房地美出售貸款的貸款人通常會向房地產經紀人支付傳統的房地產佣金 。 其他人可能要求折扣。 此外，代理商最終只做傳統交易工作的兩到三倍，並且不願意為了做更多工作而減少收入。 如果您同意根據買方經紀協議向您的代理商支付一定比例的款項 ，您可能需要承擔貸款人將支付的款項與您的合同規定的內容之間的差異，如果您的代理人拒絕放棄差異。
買方成交高於成本
因為放款人很少會支付任何額外費用，就像賣家願意做的那樣，如果你想要任何這些額外費用，你將自己支付。 有時貸方會拒絕支付標準的賣方成交費用，例如轉讓稅 。 如果你想要具體的檢查，你可能會為他們自費支付。
失去對交易的控制
如果您需要關閉特定日期的託管 ，那麼運氣很好。 賣空結束的過程需要無限期的時間。 賣方的放款人做主，而不是買方和買方的放款人。 如果您試圖在出售房屋的同時關閉託管，則可能不會發生。
小賣方的動機
當賣方發現短期賣空對信貸的影響接近於止贖時，賣方沒有動力配合賣空。 儘管賣家可能有資格在短期賣出後2年內購買另一個房屋，而在取消抵押品贖回權上有5年（有限制），但有些人無意再購買其他房屋。
在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀人協會