允許您的貸款人在您的家中賠錢的利弊
無論你是做賣空還是讓房屋去贖，都取決於幾個因素。 對於一些房主而言，放棄雙手並讓銀行帶回家比較容易，這可能不是最明智的做法。 無論您選擇哪種方式，在做出賣空或止贖之前作出決定之前，總要獲得法律和稅務建議。
賣空優惠
以下是做短賣的一些好處：
- 你在控制銷售，而不是銀行。
- 知道誰在購買你的家，你可能會睡得更好。
- 你會免去“F”字的止息，即止贖。
- 與流行的觀點相反，您可以經常保持當前的付款狀態，並仍然申請賣空。
尊敬和尊嚴的房屋銷售將像其他房屋銷售一樣處理。
止贖福利
以下是選擇做止贖的一些好處：
- 這是一個直接的解決方案。
- 你可以停止付款並住在家裡，直到你被踢出去。
- 對某些人來說，這是報復; 你最初可能會感覺好一些，當它拒絕你的貸款修改時告訴銀行該去哪裡。
- 如果發生故障或故障，您不必修復它。
- 你可以離開家，簡單地走開。
在賣空后買入
聯邦抵押協會2016年的指導方針允許您在短期出售四年後重新申請抵押貸款，首付比例為10％。
如果您因為情有可原而出售房屋作為賣空，您可以在兩年後重新申請房利美抵押貸款，並附上適當的情況文件。 您也可能在短期出售一年後有資格獲得FHA貸款 。
請記住，房利美和FHA指導方針並不能保證您可以在建議時間後購買房屋。
銀行有最後的發言權，通常包括可以改變政府規定的指導方針的覆蓋。 在依靠聯邦指導方針之前，請您的貸款辦公室澄清。
止贖後購買
如果您的取消抵押品贖回權是由於情有可原的情況，您可能有資格在三年內購買另一間房屋。 Fannie Mae在其最新指引中指出，否則，標準的等待期仍為七年。 與其賣空指導方針類似，FHA允許那些在他們家中取消抵押貸款的人在12個月後重新申請抵押貸款。
對信用的影響
儘管信用局不會在您的信用報告中使用“賣空”一詞，但賣空可能會被視為您信用的貶損標記。 您的信用報告可能顯示為“全額支付少於約定”或“少支付”等其他類別。 某些HAFA指導方針允許“沒有達到信用”，並可以顯示為全額支付。 根據您的信用記錄，Myfico.com提供了兩個例子，其中信用評分可能在止贖後顯著下降。 通常情況下，您的信用報告中有7年沒有取消抵押品贖回權。
缺陷判斷
判斷通常是在賣方和賣空貸方之間進行協商。
在加利福尼亞州等一些州，如果房屋是您的私人住宅，並通過購買款項融資，則不存在缺陷判斷 。
在取消贖回權之後，銀行通常不願意與房主磋商缺陷判斷。 例如，在加利福尼亞州，根據加州房地產經紀人協會的說法，如果貸款人在司法抵押品贖回權與受託人出售下取消抵押權，或者第二筆貸款是硬性貨幣貸款，並且出售作為受託人的出售發生。
貸款申請問題
貸款申請通常不要求您提供有關賣空的信息。 你可能會報告你賣了你的房子。 然而，你需要回答這個問題：“過去七年你有沒有財產被取締或被給予代替契約 ？” 如果貸款人看到你有止贖，你的貸款可能會被拒絕。
重新定位的時間長度
如果您已經提交了止贖通知，您可能可以在銀行認為賣空時推遲該行動。 等待賣空批准可能需要兩到三個月或更長的時間。 在取消抵押品贖回權中，除非事先做出安排，否則貸款人可能希望您立即騰空該房產，並可能在您延期的情況下開始搬遷。
稅收問題
只要政府繼續延長這項豁免，個人住宅就免除聯邦一級的抵押債務減免。 除非您有資格獲得豁免，否則某些州仍會對您徵稅。 在某些條件下，投資者不能免除抵押貸款債務減免 。 對於在房屋中封閉的業主，一些貸方會立即發出1099s，即使業主豁免，也會向業主報告補償金額作為補償。
在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀商。