通過業主融資購買房屋
如果直接詢問賣家，賣家很可能會說不。 賣家經常拒絕所有者融資的建議，因為沒有人解釋過好處或建議所有者融資作為出售房屋的方式。
大多數賣家每天都不賣家。 他們的知識僅限於買方去銀行獲得抵押貸款的傳統做法。
然而，對於一個賣家沒有出售產品或傳統的貸款人指導方針收緊的情況，所有者融資突然變得非常流行。 所有者融資對於一些買方市場來說絕對是一個可行的選擇。 在賣方的市場中並不那麼重要。
什麼是業主融資？
當部分或全部購買價格減去買方的首付時 ，由賣方承擔（出資），賣方正在提供所有者融資。 財產是否擁有現有貸款並不重要，除非現有貸款人可能因轉讓條款而加速出售貸款 。 買方不會去銀行，而是向賣方提供融資工具作為貸款的證據，並向賣方付款。
如果該物業是免費清算的，這意味著賣方沒有任何貸款就有明確的所有權，賣方可能同意承擔所有的融資。
在這種情況下，買方和賣方就貸款的利率，每月支付金額和期限達成一致，買方就賣方的權益以分期付款方式支付給賣方。
安全工具通常記錄在公共記錄中，保護雙方。 請記住，一些州的法律禁止氣球支付。
一些聯邦政府法律也可以管理所有者融資。 您可能想要獲得法律建議以確保您遵守法律。
所有者融資類型
大多數購買款項交易都是可以協商的。 賣方和買方可以根據高利貸法律和其他國家規定自由協商業主融資條款。 再次，您可能想要尋求法律建議。
雖然沒有標准定金，但很多賣家都希望有足夠的首付來保護他們的資產 。 預付款可能會從很少到30％或更低。 賣家感覺他們的資產是由買家的首付保障的，因為如果他們預先投入了大量資金，買家不太可能進入止贖 。
所有者融資的一些變化包括：
- 土地契約。
土地合同不會將合法所有權轉讓給買方，而是賦予買方公平的所有權。 買方在一段時間內向賣方付款。 在最終付款或再融資後，買方收到契據。
- 本票和抵押。
賣方可以為購買價格的全部餘額（減去首付）承擔抵押 ，其中可能包括基礎貸款。 這種融資被稱為“全包式抵押”或“全包式信託契約”（AITD）。 賣方收到相關貸款利息的優先權。
賣方也可能持有初級抵押貸款，在這種情況下，買方將獲得現有貸款的所有權或獲得新的第一抵押貸款。 買方收到一份契據，並為賣方提供第二筆抵押，用於購買價的餘額，減去首付款和第一抵押金額。
- 租賃購買協議。
根據租賃購買協議進行銷售意味著賣方給予買方公平所有權並將該物業出租給買方。 在履行了租賃協議後，買方收到所有權後，通常會在收到全部或部分租金付款的信貸後向購買價格支付賣方的貸款。
所有者融資給購房者的好處
- 很少或沒有資格。
即使賣方要求買方提供信用報告 ，但賣方對買方資格的解釋通常比傳統的貸方所規定的更為寬鬆和靈活。
- 定制融資。
與傳統貸款不同，賣家和買家可以從各種支付選項中進行選擇，例如僅支付利息， 固定利率攤銷 ，低於利息或氣球支付 。 付款可以混合搭配。 利率可以定期調整或在貸款期限內維持一個利率。
- 預付款靈活性。
首付款可以商量。 如果賣家想要比買家擁有更多的首付，有時賣家會讓買家定期向一筆首付款一筆付款。
- 收盤成本更低 。
沒有機構貸款人，沒有貸款或折扣點支付。 沒有起始費 ，加工費，行政費或任何其他各種雜項費用，這些費用是貸款人通常收取的費用，這可以自動節省買方成交費用 。
- 更快的擁有。
由於買家和賣家不等待貸款人處理融資，買家可以更快地關閉，並通過傳統的貸款交易獲得買家持有權。
所有者融資給賣主的好處
- 更高的銷售價格。
由於賣方提供所有者融資，賣方可能有權控制全價或更高價格。
- 稅收減免 。
賣方可能在分期付款中支付較少的稅款，只報告每個日曆年收到的收入。
- 月收入。
來自買方的付款增加了賣方的每月現金流量，從而產生可支配收入。
- 更高的利率。
所有者融資的利率可能高於賣家可能通過貨幣市場帳戶或其他低風險類型的投資獲得的利率。
- 更短的上市條款。
業主融資吸引了不同的買家。 如果一種財產不是以傳統方式出售，提供業主融資是從存貨海中脫穎而出並轉移難以出售的財產的一種方式，否則這種財產可能無法出售。
最後，在與業主融資進行交易之前，請諮詢房地產律師並獲得有效的法律建議。 除非您的代理人是執業房地產律師，否則不要依賴您的房地產經紀人提供信息。