為什麼購房者喜歡土地承包
購買房屋的土地合同在20世紀70年代末和80年代初非常流行。 當時，分期付款合同（有時稱為契約契約）提供了比機構貸款人更高的利率和嚴格的資格標準更具吸引力的融資條款。
當貸款需求減弱並且利率下降到8％以下時，土地合同開始消失。 但他們並沒有完全消失，實際上，在抵押貸款危機期間，他們已經回到了市場。
當大銀行將他們拒之門外時，以前的房主失去了房屋贖回權或通過賣空出售，開始依靠土地契約作為融資選擇。
什麼是分期付款銷售土地合同？
分期付款銷售合同是要求定期付款的任何類型的合同，但在房地產中，通常被稱為土地合同，契約契約或銷售合同。 “土地”一詞具有誤導性，因為土地合同可用於購買任何類型的房地產，無論是否進行改善。
分期付款銷售合同規定了銷售價格，首付金額，利率，每月（或定期）付款金額以及各方的責任。 它涵蓋了誰將維護住房，支付保險費和財產稅（通常是買方）等責任。 如果買方停止分期付款，合同將包括對賣方的追索權。
具體細節：
- 土地合同或契約合同是賣方（稱為賣方）與買方（稱為買方）之間的擔保協議。
- 賣方同意通過為買方融資購買物業。
- 賣方保留合法所有權，而買方收到公平所有權。
- 業主提供的融資可以包括現有的抵押貸款餘額（詳見下文），或者財產可以自由清算（最佳選擇）。
- 賣方全額付款後，賣方將買方交予該物業。
全包（環繞）土地承包
- 環繞式合同包含現有的抵押。
- 賣方向賣方支付一筆款項。
- 收到付款後，賣方支付相關貸款人的付款並保留其餘部分。
- 如果現有抵押貸款的 利率低於合同利率，則賣方獲得不屬於賣方的貨幣的額外利息。 這被稱為覆蓋。
以下是它的工作原理。
- 假設銷售價格是$ 100,000。
- Vendee放下10,000美元。
- Vendee同意支付90,000美元，利息為6.5％，支付567美元。
- 現有相關貸款為50,000美元，按5％利息支付，付款268美元。
- 賣方獲得4萬美元股權的6.5％利息，現有5萬美元按揭貸款的1.5％利息和每月299美元的利潤。
- Vendee還支付稅款，保險和所有權的所有其他費用。
直接契約
直銷合同不存在利益上的重疊。 賣方可以同意直接向現有貸款方支付費用，並向賣方支付另一筆款項，或者賣方可以向賣方支付一筆款項，賣方將支付款項給潛在的貸方。
讓我們看一下直接合同中的前一個例子：
- 銷售價格為10萬美元。
- Vendee放下10,000美元。
- Vendee在現有的50,000美元貸款餘額中支付268美元，利息為5％。
- Vendee以40,000美元的自有資金向Vendor支付第二筆款項，利息為6.5％，每月支付253美元。
- 兩筆支付總額為521美元，這使得Vendee每月在整個環節中節省46美元。
銷售力量
- 一些所有權公司起草並保證包含賣方，買方和受託人的土地合同 。 你將需要打電話找到這樣一家公司。
- 就像信託契約中的委託人一樣，賣方和買方為了確保賣方和買方的義務，為受託人轉讓權利，所有權和利益。
- 如果Vendee停止付款，受託人有權根據銷售權取消贖回權。
- 提交違約通知的過程因州而異。
基礎貸款中的加速條款
今天的所有貸款都包含加速和異化條款 。 貸款人長期以來一直稱貸款即期到期，如果買方取得了現有貸款的 “所有權”，應付款項。 這是因為貸款人希望買家有資格，支付貸款點和更高的利率 。
Sue Heimbichner是薩克拉門托芝加哥標題公司的一名託管人員 ，自1976年以來一直從事這項業務，並觀察土地合同的流行情況。 這一時期最大的訴訟之一是由購買者將所有權歸屬於聯邦儲蓄和貸款協會所持有的現有抵押貸款。 國會通過了1982年的“存款機構法”，有效地消除了接管現有貸款的能力。
Heimbichner表示，今天的貸款人傾向於以另一種方式看待。 “有些貸方很高興能夠支付他們的款項，”她說。 但不要試圖接管政府支持的貸款。 “你不想與政府混淆，”Heimbichner警告說，“因為你會受到打擊。” 如果您的土地合同包含現有的抵押貸款，您應該徵詢房地產律師的意見。
政府支持的貸款樣本是房利美或房地美，政府貸款是FHA或VA。
Vendee的權利捆綁
出於所有實際目的，Vendee擁有該財產並有權：
- 佔有。
- 安靜的享受和使用財產。
- 排斥，迫使他人離開房屋。
- 轉售。
對買方的好處
- 沒有資格，儘管賣方可以要求買方的信用報告副本。
- 預付款靈活性。 數額是可協商的。
- 土地合同期限的長短， 利率和付款是可以協商的。
- 收盤成本低。 沒有貸方支付的費用。
- 快速關閉。 交易可以在7天或更短的時間內關閉。
賣方的利益
- 通常銷售價格較高，並且沒有評估。 雖然買家被建議獲得評估。
- 如果應稅，可能有資格獲得延期收益。
- 月收入。
- 通常比貨幣市場賬戶有更好的收益率。
- 如果該物業不符合要求，這是一種簡單的銷售方式。
- 快速關閉。
買家須知
- 得到一個評估。
- 獲得產權保險。
- 聘請控股公司的服務以保留被執行契約和原始文件的持有權。
- 與一位房地產律師交談。
賣家提示
- 拉取買家的信用報告。
- 在現有保險單中包括供應商和買方名稱。
- 僱用支付公司處理合同收集。
- 與一位房地產律師交談。
本文不應被誤解為提供法律建議。 只有律師可以提供法律建議。
在撰寫本文時，Calvin BRE＃00697006的Elizabeth Weintraub是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀人。