以銷售為條件不是假設
什麼是購買主體？
“買房受限”是指購買現有抵押貸款的房屋。
這意味著賣方不支付現有的抵押貸款 ，買方正在接管付款。 然後將現有抵押貸款的未付餘額計算為買方購買價格的一部分。
買方為什麼購買抵押貸款的房產？
購買主體的主要原因是接管賣方的現有利率。 如果目前的利率為7％，賣家有5％的固定利率，那麼2％的差異可以使買家的每月付款產生巨大的差異。
- 按5％利率計算的20萬美元抵押貸款按月支付1,073.64美元攤銷。
- 按7％利率計算的20萬美元抵押貸款按每月1,330.60美元的價格攤還。
- 在這種情況下，每月為買家節省的費用為每年256.96美元或3,083.52美元。
第二個原因：除非賣方決定取消買方的信用報告，否則通常買方在使用融資方式時沒有資格購買房屋。
如果賣家願意，即使是信用不良的買家也可以購買一個受限制的家庭。
三種主題選項
銷售對像不一定涉及所有者融資，但可以。 賣方是否承擔任何類型的融資取決於賣方是否包括抵押和/或首付金額與購買價格。
- 直接支付現金貸款：最常見的類型是買方以現金支付購買價格與賣方現有貸款餘額之間的差額。 例如，如果賣方的現有貸款餘額為150,000美元， 銷售價格為200,000美元，那麼買方必須給賣方50,000美元的現金。
- 與賣方回扣 有直接 關係： 賣方回收 ，也稱為賣方或所有者融資，通常以第二次抵押的形式發現。 賣方回收也可以是土地合同或租賃期權銷售工具。
例如，如果銷售價格為200,000美元，現有貸款餘額為150,000美元，買方首付20,000美元，則賣方將以單獨的利率和雙方協商的條款運輸餘額30,000美元。 買方同意向賣方的貸方支付一筆款項，並以不同的利率向賣方支付一筆款項。
- 環繞主題 為： 由於賣方在現有的抵押貸款餘額上賺錢，這是一個環繞式的主題，它允許賣方超越利息。 假設現有的抵押貸款利率為5％。 如果銷售價格是20萬美元，而買方放下2萬美元，那麼賣方的回傳將是18萬美元。 以6％的比率，賣方在現有的15萬美元的抵押貸款和1萬美元的餘額中提取1％。 買方將支付18萬美元的6％。
主體與貸款承擔的區別
在交易方面，賣方和買方都不告訴現有貸方賣方已出售該物業，買方現在正在進行付款。 買方沒有獲得銀行的許可來接管貸款。 貸款人在抵押貸款和信託契約中加入特別的言辭，使貸款人有權在發生轉移時加速貸款。
銀行是否將這些貸款轉撥到期並在轉賬時支付？ 這取決於。 在某些情況下，一些銀行對有人 - 任何人 - 正在支付款項感到高興。 但由於抵押貸款或信託契約中的加速條款 ，銀行確實有權利。 這對買方來說是一種危險的情況。 如果買方在銀行的要求下無法還清貸款，銀行可能會啟動止贖 。
如果買方做出了貸款假設 ，買方在銀行的許可下正式接受貸款。 這意味著賣家的名字被從貸款中移除，並且買家有資格獲得貸款， 就像任何其他購買款貸款一樣 。 一般來說，銀行向買方收取假設費用以處理貸款假設，但收費遠低於獲得傳統貸款的費用。 FHA貸款允許貸款承擔，但大多數傳統貸款不。