了解資產價格和利率之間的關係
如果你有幸在利率下降之前坐在重要股票上，所有這些看起來都非常棒，讓你體驗到一路高歌猛進，看到你的淨值在每一年都會越來越高儘管事實上淨值增長率超過了被動收入的增長速度，這才是真正重要的 。 對於那些想要開始儲蓄的長期投資者和/或那些沒有多少資產的人來說，這並不是那麼好，這些資產通常包括高中或大學以外的年輕人，第一次進入勞動力市場。
如果您不熟悉財務或業務估值，那聽起來可能很奇怪，但如果您停下來想一想，這很有意義。 當你購買一項投資時，你真正購買的是未來的現金流量; 通過時間，風險，通貨膨脹和稅收等因素調整後的利潤或銷售收益，您相信這些利潤或銷售收益將提供足夠的回報 率 ，以復合年增長率表示，以補償您在目前不消費購買力的情況; 將它用於提供諸如汽車，房屋，假期，禮物，新衣櫥，美化環境，美食餐廳的美食，晚餐等任何事物或其他任何能帶給你生活幸福感或快樂感的事物，增加真正重要的事情：家庭，朋友，在你的時間自由，身體健康。
當資產價格高時，由於利率較低，這意味著您每購買一筆投資所花費的美元購買的股息，利息，租金或其他收入（無論是直接投資還是透視投資） 增長而不是向股東支付 ）。
事實上，理性的長期投資者會對股票市場的前景產生一定的影響，股票收益率可以提供超過正常化國庫券收益率2倍或3倍的股息收益，或者可以提供5倍或10倍標準化國債收益率的房地產市場。 由於他們在資產負債表上的價值損失，使他們在紙面上看起來更差，他們將獲得額外的月收入，使他們獲得更多; 一個經濟現實打敗會計外觀的案例。
不過，即使你知道所有這些，你也許會問，為什麼資產價格在利率上升時會下跌。 落後的背後是什麼？ 這是一個很好的問題。 儘管我們深入研究機制，但事情的核心更複雜的是，它主要歸結為兩件事情。
1.利率上升導致資產價格下跌，因為“無風險”利率的機會成本變得更具吸引力
無論他們是否意識到這一點，大多數人都有足夠的常識來比較他們在股票， 債券或房地產上的潛在投資可以獲得什麼，以及他們通過將資金停放在安全資產中能夠獲得什麼。 對於小型投資者而言，這通常是FDIC保險儲蓄賬戶，支票賬戶， 貨幣市場賬戶或貨幣市場共同基金的應付利率。
對於較大的投資者，企業和機構而言，這是美國國庫券，債券和票據的所謂“無風險”利率，受美國政府的全部稅收支持。
如果“安全”利率上漲，那麼你和其他大多數投資者都會要求更高的回報以支付你的資金。 承擔擁有企業或公寓樓的風險。 這是很自然的。 當你可以坐下來收集利息並且知道你最終會在未來的某個時候將你的全部（名義）本金還給你的時候，為什麼要讓自己面臨失去或者波動？ 沒有年度報告要閱讀，沒有10-K的研究，沒有代理陳述要仔細閱讀。
一個實際的例子可能有幫助
想像一下，10年期國債的稅前收益率為2.4％。 您正在研究的股票每股價格為100.00美元，每股攤薄收益為4.00美元。
4.00美元中，2.00美元作為現金股息支付。 這導致收益率為4.00％，股息收益率為2.00％。
現在，想像美聯儲加息 。 10年期國債最終收益率為5.0％。 所有其他方面都是平等的（而且從未如此，但為了學術上的清晰起見，我們暫時假設），投資者可能會要求相同的溢價持有該股票。 也就是說，在利率上漲之前，投資者願意購買股票以換取1.6％的額外回報（4.00％收益收益率與2.40％國債收益率之間的差額）。 當國債收益率升至5.00％時，如果同樣的關係成立，他們將要求收益收益率為6.60％，這意味著3.30％的股息收益率。 在沒有其他變量的情況下，比如資本結構成本的變化（一時更多），股票能夠提供這種利潤和股息水平的唯一方式是從每股100.00美元降至每股60.60美元，接近40.00％。
對於有紀律的投資者來說，這當然沒有問題，當然， 通脹率仍然是良性的。 如果有的話，這是一個巨大的發展，因為它們的平均美元成本平均值 ， 再投資紅利 ，以及從薪水支票或其他收入來源投資的新的新資本現在購買更多的收入，更多的股息，更多的利息和更多的租金。 由於公司可以通過股票回購計劃獲得更高的回報，因此他們也受益。
2.由於企業和房地產的資本變化成本導致利率上升，資產價格下降，因此收益減少
當利率上升時，資產價格下降的另一個原因是可能會嚴重影響收益報告中所報告的淨收入水平。 當企業借錢時，它通過銀行貸款或發行公司債券 。 如果公司能夠進入市場的利率遠高於其現有債務所支付的利率，那麼當需要再融資時，每承擔一美元的債務將不得不放棄更多的現金流。 這將導致更高的利息費用 。 由於新發行的債券中的債券持有者用於為舊資產，到期債券或新發行的債券進行再融資，以資助收購或擴張，現在需要更多的現金流，因此公司將變得不太利潤。 這導致市盈率的“收益”下降，這意味著估值倍數增加，除非股價下跌的幅度適當。 換句話說，對於股票實際保持相同的價格，股票價格必須下降。
這反過來又導致所謂的利息覆蓋率下降，使公司顯得更加危險。 如果增加的風險足夠高，可能會導致投資者要求更高的風險溢價，從而進一步降低股價。
需要大量財產，廠房和設備的資產密集型企業是最容易受到此類利率風險影響的企業之一。 其他公司 - 想想微軟早在20世紀90年代的時候就沒有債務，並且對有形資產的運營方式要求很少，它可以在企業支票賬戶中為任何和所有東西提供資金，而無需向銀行或華爾街要錢 - 正確解決這個問題，完全不受影響。
如果利率上升，幾種類型的企業實際上都會繁榮起來。 其中一個例子：保險集團伯克希爾哈撒韋公司（Berkshire Hathaway），在過去50多年中由現在的億萬富豪沃倫巴菲特 （ Warren Buffett）建立 。 在現金和現金類債券之間，該公司正在籌集600億美元的資產，幾乎沒有任何收入。 如果利率上升一個體面的比例，那麼該公司將突然從這些儲備流動性持有中獲得每年數十億美元的額外收入。 在這種情況下，它會變得特別有趣，因為來自第一項的因素 - 投資者要求較低的股票價格，以補償他們的國庫券，債券和票據提供更豐厚的回報 - 與收入本身一起出現這一現象增長。 如果企業坐擁足夠的備用零錢，那麼股票價格最終可能實際上會上漲 ; 其中一件事使投資如此智力愉快。
房地產也是如此。 想像一下，你有50萬美元的股權資本要投入房地產項目; 也許建造一棟辦公樓，建造倉儲單元，或者開發一個工業倉庫租賃給製造公司。 無論您創建什麼項目，您都必須將30％的股權投入到其中以維持您的首選風險狀況，其餘70％來自銀行貸款或其他資金來源。 如果利率上升，你的資本成本就會上升。 這意味著您必須支付較少的物業收購/開發費用，或者您必須滿意現金流量遠低於此; 這些錢可能會進入你的口袋，但現在被重定向到貸方。 結果？ 除非存在其他變數來壓倒這種考慮，否則房地產的報價必須相對於原來的價格下跌。 （房地產市場的強大經營者傾向於購買他們可以持有數十年的房地產，盡可能長期融資，以便他們可以套利貨幣貶值。由於通貨膨脹削弱了每一美元的價值，他們增加了租金，其未來到期還款在經濟上越來越小。）