如何投資房地產
投資於房地產是最古老的投資形式之一，從人類文明的早期開始就一直存在。 捕捉現代股票市場，房地產是五大基本資產類別之一 ，每個投資者都應該認真考慮在其投資組合中增加獨特的現金流量，流動性，盈利能力，稅收和其提供的多元化收益。 在本介紹性指南中，我們將引導您了解房地產投資的基本知識，並討論您可能獲得房地產投資的所有權的不同方式。
首先，讓我們從基礎開始：什麼是房地產投資？
什麼是房地產投資？
房地產投資是一個廣泛的經營，投資和金融活動，主要以有形資產或現金流通過與有形資產相關聯的方式賺錢為中心。
房地產賺錢有四種主要方式：
- 房地產升值 ：這是財產增值的時候。 這可能是由於房地產市場的變化增加了您所在地區的房地產需求。 這可能是因為您投入房地產投資的升級，使其對潛在買家或租賃商更具吸引力。 雖然房地產升值是一個棘手的遊戲。
- 現金流收入（租金） ：這類房地產投資的重點是購買房產，如公寓樓，並對其進行操作，以便從租金中收取現金流。 現金流收入可以來自公寓大樓，辦公大樓，租賃房屋等。
- 房地產相關收入 ：這是經紀人和其他行業專家通過購買和出售房產的佣金賺取的收入。 它還包括房地產管理公司，他們可以保留一定比例的租金以換取物業的日常運營。
- 輔助房地產投資收益 ：對於一些房地產投資，這可能是一個巨大的利潤來源。 輔助房地產投資收入包括辦公樓內的自動售貨機或低租金公寓的洗衣設施等。 實際上，他們在更大的房地產投資中扮演小型企業的角色，讓您從半俘虜的客戶群中賺錢。
最純粹，最簡單的房地產投資形式，全是關於租金而非人民幣升值的現金流量。 房地產投資發生在投資者（也被稱為房東）購買了一塊有形財產時，無論是原始農田，擁有房屋的土地，擁有辦公大樓的土地，擁有工業倉庫的土地，還是一間公寓。
然後，他或她找到一個想要使用這個房產的人（稱為租戶） ，然後他們達成協議。 租戶有權在一定期限內使用房地產一段特定時間，並且有一定的限制 - 其中一些限制在聯邦，州和地方法律中，其他則是在租賃合同或租賃協議中達成一致 。 作為交換，租客支付使用房地產的能力。 他或她發給房東的款項被稱為“租金”。
對於許多投資者來說，房地產投資的租金收入比股息和投資於股票和債券的利息具有巨大的心理優勢。 他們可以在酒店開車，看到它，然後用手觸摸它。 他們可以畫出自己喜歡的顏色，或聘請建築師和建築公司進行修改。 他們可以利用他們的談判技巧來確定租金率，從而讓一個優秀的經營者獲得更高的資本化率或“上限利率”。
在股市泡沫時期，房地產投資者不時會像股票投資者一樣被誤導，堅持認為資本化率並不重要。 不要為此而墮落。 如果您能夠適當地為您的租金定價，您應該在計入物業成本後獲得令人滿意的資本回報率 ，包括合理的折舊儲備 ，財產和所得稅，維護，保險和其他相關支出。 此外，您應該測量處理投資所需的時間，因為您的時間是您擁有的最有價值的資產 - 這正是被動收入為投資者所珍視的原因。 （一旦你的房屋足夠大，你可以建立或僱用一個房地產物業管理公司來處理你的房地產投資組合的日常運作，以換取租金收入的一部分，改變房地產投資積極管理成被動投資。）
什麼是一些人最開始投資於房地產的最流行的方式？
有許多不同類型的房地產投資可供人們考慮用於他或她的投資組合。
根據獨特的利益和弊端，經濟特徵和租賃週期，習慣租賃條款以及房地產類型的經紀行為，對房地產投資所屬的主要類別進行思考比較容易。 房地產物業通常分為以下其中一組：
- 住宅房地產投資 - 這些屬性涉及投資於與個人或家庭居住的房屋或公寓相關的房地產。 有時候，這種類型的房地產投資具有服務業務組成部分，例如為老年人提供輔助生活設施或為想要奢侈體驗的租戶提供全套服務的建築物。 租賃通常需要12個月，每個方面需要6個月的時間，導致對某些其他類型的房地產投資進行更快速的市場調整。
- 商業房地產投資 - 商業房地產投資主要包括辦公樓。 這些租賃可以鎖定多年，從而形成一把雙刃劍。 當商業房地產投資全部租賃給同意價格較高的租賃租賃的長期租戶時，即使可比資產的租賃費率下降（只要租戶沒有破產），現金流量仍會繼續。 另一方面，事實恰恰相反 - 你可以發現自己在辦公大樓的租賃費率明顯下降，因為在租賃費率上漲之前簽署了長期租約。
- 工業房地產投資 - 歸屬於工業房地產的房產可以包括倉庫和配送中心，倉儲單元，生產設施和裝配工廠。
- 零售房地產投資 - 一些投資者想擁有諸如購物中心，脫衣舞商場或傳統商場等物業。 租戶可以包括零售店，髮廊，餐館和類似的企業。 在某些情況下，租金率包括商店零售額的一定百分比，以激勵房東盡其所能地做他或她可以使零售物業對購物者有吸引力。
- 混合用途房地產投資 - 當投資者開發或收購包含多種上述房地產投資的房地產時，這是一個全面的類別。 例如，您可能會建造一棟多層樓的建築，地下一層有零售店和餐廳，接下來幾層有辦公室，其餘樓層有住宅公寓。
您也可以通過以下方式參與房地產投資的貸款方面：
- 擁有一家銀行，承保抵押貸款和商業房地產貸款。 這可以包括股票的公有製。 當機構或個人投資者分析銀行股票時，應注意銀行貸款的房地產風險敞口。
- 為個人承保私人抵押貸款（通常以較高的利率償還您的額外風險，可能包括租賃自有信貸）。
- 投資夾層證券，允許您將資金借給一個房地產項目，您可以在未償還的情況下將其轉換為股權。 這些有時用於酒店特許經營的發展。
有房地產投資的子專業包括：
- 出租一個空間，讓你的資金不多，改善它，然後將這個空間分租給其他人，以獲得更高的利率，從而創造令人難以置信的資本回報。 一個例子是在一個主要城市運營靈活的辦公室業務，小型或移動辦公人員可以購買辦公室時間或租用特定辦公室。
- 取得稅收留置權證書。 這些是房地產投資的一個神秘領域，並且不適合於無需投資或缺乏經驗的投資者，但在適當的環境下，在適當的時間，並且擁有合適的人選，可以產生高回報來彌補頭痛並涉及風險。
房地產投資信託基金（REITs）
除此之外，您實際上可以通過房地產投資信託或房地產投資信託投資房地產。 投資者可以通過經紀賬戶 ， Roth IRA或其他某種託管賬戶購買房地產投資信託基金。 房地產投資信託是獨一無二的，因為它們的經營稅收結構在艾森豪威爾政府期間創建，旨在鼓勵較小的投資者投資他們無法承受的房地產項目，例如購物中心或酒店。 選擇房地產投資信託治療的企業只要遵循一些規則（包括要求向股東分配90％或以上的利潤作為股息）就不會對其企業收入繳納聯邦所得稅。
投資房地產投資信託基金的一個缺點是，與普通股不同，支付給他們的股息並非“合格的股息”，這意味著業主無法利用大部分股息可用的低稅率。 相反，來自房地產投資信託基金的股息按投資者的個人利率徵稅。 另一方面，國稅局隨後裁定，在稅收收入所產生的房地產投資信託基金股息（如Rollover IRA）很大程度上不受無關商業所得稅的影響，因此您可以將其留在退休賬戶中，而不必擔心稅收的複雜性，不像主有限合夥 。
（如果您有興趣了解更多關於這些獨特證券的信息，請先查看通過房地產投資信託基金進行房地產投資 ，其中包括房地產投資信託基金的流動性，權益，如何將房地產投資信託用於您的房地產投資優勢等等。）
通過居者有其屋投資房地產
對於投資者可用的所有房地產投資選擇，普通人將以傳統方式獲得他或她的第一個房地產所有權體驗：購買房屋。
我從來沒有像大多數社會那樣看待收購房屋。 相反，我更願意將一個人的主要住所看作是個人效用和財務評估的混合體，而不一定是投資。 為了更直接， 房屋不是像公寓建築一樣的投資 。 在最理想的情況下，在最理想的情況下，最安全的策略是將房屋視為一種強制儲蓄賬戶，在您居住時可以為您提供大量個人使用和快樂。
另一方面，當你接近退休時，如果你全面看待你的個人財富，那麼對家庭的完全所有權（無任何債務抵押）是人們可以做出的最好的投資之一。 通過使用某些交易（包括反向抵押貸款），不僅可以通過使用某些交易（包括反向抵押貸款）挖掘股權，而且通過不需要租賃節省的現金流量通常會產生淨儲蓄 - 本來可以留給房東的利潤部分將保留在房主口袋。 這種影響非常強大，甚至在二十世紀二十年代，經濟學家們試圖找出一種方式讓聯邦政府將免稅房主的租金作為現金儲蓄的一部分，並將其視為收入來源。
然而，這是一種不同類型的投資 - 被稱為“戰略投資”。 如果經濟崩潰，只要你可以支付財產稅和基本維持費用，沒有人能夠從你家趕走你。 即使你不得不在花園裡種植自己的食物，那裡的人身安全也很重要。 有時財務回報次於其他更實際的考慮因素。 不管你做什麼，儘管如此，不要犧牲流動性來盡快在你的房地產投資中增加股權，因為這可能導致災難（包括破產）。
如果您正在儲蓄以購買住房，我看到的一個重大錯誤就是新投資者通過個人股票或指數基金將資金投入股市。 如果您有機會在五年或更短的時間內使用您的資金，您的股票市場附近就沒有任何業務。 相反，您應該遵循名為保本的投資任務 。 這裡是投資存款的首選地方 。
哪個更好 - 房地產投資還是投資股票？
我遇到的最常見問題之一涉及投資股票與投資房地產的相對吸引力。 簡短的版本是，它有點類似於比較香草和巧克力冰淇淋。 它們是不同的，隨著你的淨資產的增長，你甚至可能會發現這兩者在你的整體投資組合中扮演著角色。 你的個性也會告訴你的決定，因為有些人分別更傾向於股權或房地產所有權。
房地產投資風險
由於使用槓桿作用產生了相當大比例的房地產回報。 房地產以一定比例收購，其餘部分以債務融資。 這導致了房地產投資者的更高的股本回報率; 但如果情況不佳，它可能會比完全支付普通股的投資組合更快地倒閉。 （即使後者在大蕭條的情況下下降了90％，也沒有人會強迫你清算）。
這就是為什麼最保守的房地產投資者堅持50％的債務權益比率，或在極端情況下堅持100％的股權資本結構 ，如果明智地選擇了房地產資產，仍然可以產生良好的回報。 億萬富翁查理芒格談到他在2007-2009房地產崩潰之前的一位朋友。 這位朋友是加利福尼亞州一位非常富有的房東，他環顧了自己房產的高估值，並對自己說：“我比以往任何時候都要富有，我沒有理由冒險為了更多“。 這位朋友賣掉了他的許多財產，並用收益償還了他認為最有吸引力的剩餘債務的債務。 結果，當經濟崩潰時，房地產市場處於動蕩之中，人們失去了財產而遭受止贖， 銀行股崩盤 - 他不必擔心這一切。 即使由於佃戶的財務困難而導致租金下降，但仍然是盈餘現金，並且他擁有持續補充資金的資金，讓他可以利用購買其他人被迫出售的資產。
不要試圖如此快速致富，而要滿足於以正確的方式去做。 你的生活壓力會小得多，而且可以很有趣。
關於房地產投資的幾點思考
當然，這僅僅是你理解這個話題的開始，因為我們幾乎沒有抓到表面。 房地產投資需要多年的實踐，經驗和接觸才能真正體會，理解和掌握。