了解警告標誌以及您現在應該做什麼
警告標誌
有很多跡象表明房地產市場正在進入泡沫領域。 大多數崩潰只是因為資產泡沫已經彈出。
房地產泡沫的一個跡像是房價上漲。 全國中位數家庭住房價格比通貨膨脹率高出32％。 這與2005年相似，當時他們被高估了35％。
房屋首領晴雨表是房屋建築商和抵押貸款公司的指數。 2017年，它與2004年和2005年一樣瘋漲。據創始人Stack財務管理部門稱，該公司曾用它來預測008年的金融危機 。 同樣，SPDR標普房屋建築商ETF自2009年3月以來上漲了400％。它的表現超過了標準普爾500指數上漲270％。
Case-Shiller全國指數在2016年12月達到歷史新高。價格上漲集中在七個城市地區。 丹佛和達拉斯的房價比其高峰期高出40％。 波特蘭和西雅圖的價格高出20％，波士頓，舊金山和夏洛特的價格高出10％。
根據CoreLogic的數據，丹佛，休斯敦，邁阿密和華盛頓的房價至少比可持續水平高10％。
與此同時，經濟適用房也暴跌。 2010年，全國有11％的出租單位為低收入家庭提供了經濟支持。 到2016年，這已經下降到只有4％。
在房價飆升的城市，短缺是最嚴重的。 例如，自2010年以來，科羅拉多州負擔得起的租金庫存從32.4％降至7.5％。
2017年3月，卡托研究所高級研究員威廉普爾警告另一次次貸危機。 他警告說，房利美35％的貸款需要抵押貸款保險。 這與2006年的水平有關。在某些方面，這些貸款更糟糕。 房利美和弗雷迪把他們對次級貸款的定義從660降低到620.這意味著銀行不再叫借款人的分數在620到660之間。 普爾是堪薩斯聯邦儲備銀行的負責人，他警告2005年的次貸危機。
2016年，所有房屋銷售中有5.7％是為快速轉售而購買的。 這些“翻轉”房屋在不到一年的時間內進行了翻新和銷售。 Attom數據解決方案公司報告，這是自2006年以來最高的百分比，在上一次繁榮期間。
2008年住房市場崩潰
在2008年崩盤中被捕的人被嚇倒了，2017年的泡沫將導致另一次崩潰。 但它是由不再存在的力量造成的。 信用違約掉期保險衍生品 ，如抵押支持證券 。 對沖基金經理創造了對這些所謂的無風險證券的巨大需求。
這創造了對支持他們的抵押貸款的需求。
為了滿足這種抵押貸款的需求，銀行和抵押貸款經紀人向任何人提供住房貸款。 他們在2006年創造了次貸危機 。
由於許多不合格的買家進入市場，需求飆升。 隨著價格不斷上漲，許多人購買房屋作為投資出售。 他們表現出非理性的繁榮 ，這是任何資產泡沫的標誌。
2006年，房屋建築商終於趕上了需求。 當供應超過需求時，房價開始下跌。 這突破了資產泡沫。
2006年9月，全國房地產經紀人協會報告稱，房價在11年來首次下跌。 庫存很高，提供7.5個月的供應量。 商務部11月份公佈的新居住許可比2005年下降了28％。
但美聯儲忽視了這些警告。 它認為經濟強勁到足以將住房從經濟衰退中解救出來。 它表明強勁的就業機會，低通貨膨脹率以及增加的消費支出。 它還承諾降低利率 。 這將給經濟提供足夠的流動性來推動經濟增長。
美聯儲低估了抵押貸款支持證券市場的規模和影響。 銀行僱傭了“量子運動員”來創造這些新證券。 他們編寫了計算機程序，將一攬子抵押貸款分類為高風險和低風險的捆綁包。 高風險套餐支付更多，但更有可能違約。 低風險捆綁包更安全，但支付更少。
這些捆綁包擁有未知數量的次級抵押貸款 。 銀行不關心借款人的信譽，因為他們在二級市場轉售了抵押貸款。
定時炸彈是數百萬美元的純利息貸款 。 這些允許借款人獲得較低的每月付款。 但這些抵押貸款利率在三年後重新恢復到較高水平。 許多這些房主無法支付抵押貸款。 然後房價下跌，他們無法出售自己的房子獲利。 結果，他們違約了。
當時光好時，沒關係。 每個人都購買高風險捆綁包，因為他們獲得了更高的回報。 隨著住房市場的下滑，每個人都知道這些產品正在失去價值。 由於沒有人理解他們，這些衍生品的轉售價值尚不清楚。
最後但並非最不重要的是，這些MBS的許多購買者不僅僅是其他銀行。 他們是個人投資者 ，養老基金和對沖基金 。 這在整個經濟中傳播了風險。 對沖基金使用這些衍生工具作為藉款的抵押品。 這在牛市創造了更高的回報，但放大了任何經濟下滑的影響。 美國證券交易委員會沒有規定對沖基金，所以沒人知道它有多少。
美聯儲並未意識到直到2007年3月才發生崩潰。它意識到對沖基金的住房損失可能會威脅到經濟。 整個夏天，銀行都不願意互相借錢。 他們擔心他們會收到壞的MBS。 銀行家們不知道他們賬面上有多少壞賬。 沒有人想承認它。 如果他們這樣做了，那麼他們的信用評級就會降低。 那麼，他們的股票價格就會下跌，他們將無法籌集更多資金繼續經營。 市場觀察人士試圖弄清楚事情是多麼糟糕，整個夏季股市都在徘徊。
到8月份，信貸變得如此緊張以緻美聯儲借給銀行750億美元。 它希望恢復流動性足夠長的時間，以便銀行減記損失並恢復貸款業務。 相反，銀行幾乎停止向所有人提供貸款。
螺旋下降正在進行中。 隨著銀行削減抵押貸款，房價進一步下跌。 這使得更多的借款人出現違約，這增加了銀行賬面上的不良貸款。 這使得銀行貸款更少。
住房崩潰並非迫在眉睫的九大理由
- 2005年的住房市場與目前的市場存在很多差異。 2005年，次級貸款總額超過6,200億美元，佔抵押貸款市場的20％。 2015年，他們總計560億美元，佔市場的5％。
- 銀行已經提高了貸款標準。 根據CoreLogic的房屋信貸指數，發起於2016年的貸款是過去15年來最高質量的貸款。 Fair Isaac表示，2009年10月，平均FICO評分為686。 2001年，平均分數為490-510。
- 更嚴格的貸款標准在“翻轉”市場中起了重要作用。 貸款人只能為房屋價值的55％提供資金。 “鰭狀肢”必須拿出其餘的。 在次貸危機期間，銀行借出80％或更多。
- 今天出售的房屋數量比撞車前高峰低20％。 這意味著只有四個月的房屋供應可供出售。 結果，約64％的美國人擁有自己的住房，而2007年為68％。
- 由於經濟衰退打擊了年輕人開始職業生涯和購買房屋的能力，所以房屋銷售額下降。 面對惡劣的就業市場，許多人進一步接受了教育。 結果，他們現在負擔著學校貸款。 這使得他們不太可能節省足夠的錢購買房屋。 這將保持需求下降。
- 房價已經超過收入。 平均收入與住房成本比率為30％。 在一些大都市區，它猛增到40％或50％。 不幸的是，地鐵領域也是工作的地方。 這迫使年輕人支付更多的租金來接近一份沒有足夠的工資來購買房子的工作。 NAR表示，今天32％的房屋銷售將首次購房，而歷史上為40％。 通常情況下，這位買家32，賺72,000美元，並支付182,500美元的家。 雙收入夫婦平均支付208,500美元。
- 房主並沒有從家中獲得更多的資金。 2006年房屋淨值上漲至850億美元，2010年坍縮至不到100億美元，並一直維持到2015年。到2017年，房屋淨值僅上漲至140億美元。 奧巴馬醫改是其中一個原因。 自ACA通過以來，破產申請下降了50％。 2010年，有150萬人提交。 2016年，僅有770,846人。
- 有人指出，國家房價已經超過了2006年的高峰。 但一旦經過11年的通貨膨脹調整後，它們僅處於2004年的水平。 從2012年到2017年，房價平均每年上漲6.5％。 從2002年到2006年，他們每年上漲7.5％。 2005年，他們猛增了16％。
- 住宅建築商關注高端住宅。 新家更大，更貴。 新的單身家庭平均面積將近2,700平方英尺。 相比2006年的2500平方英尺。
什麼可能導致崩潰
較高的利率在過去造成了崩潰。 那是因為他們貸款更加昂貴。 這會減緩住房建設，減少供應。 但它也減緩了貸款，減少了需求。 總的來說，緩慢而穩定的加息不會造成災難。
確實，在2006年房屋崩潰之前，利率上升是確實存在的。但那是因為許多藉款人只持有隻有利息的貸款和可調整利率的抵押貸款 。 與傳統貸款不同，利率隨聯邦基金利率上升 。 許多人還有介紹性的挑逗率在三年後重置。 當美聯儲在重置利率的同時提高利率時，借款人發現他們不能再支付這筆款項。 房價同時下跌，因此這些抵押貸款持有人無法支付或出售房屋。 這就是為什麼違約率如此之高。
美聯儲基金利率 的 歷史 表明，美聯儲在2004年至2006年間加息幅度過快，2004年6月為1.0％，到12月增至2.25％。 到2005年12月，它再次將利率翻番至4.25％。六個月後，利率為5.25％。
美聯儲自2015年以來加息幅度較慢，2015年12月上調至0.5％。截至2016年底，美聯儲將會上調1/4，到2017年6月上調至1.25％ 。
如果銀行和對沖基金重新投資於風險金融產品，房地產市場可能會崩潰。 這些衍生品是金融危機的主要原因 。 銀行分拆抵押貸款並將其轉售給抵押貸款支持證券。 這些證券比抵押貸款本身更大。 這就是為什麼銀行將抵押貸款賣給任何人。 他們需要他們來支持衍生品。 他們把它們切成薄片，這樣壞的按揭就被藏在一堆好的東西里。 然後，當借款人違約時，所有的衍生品都被懷疑是壞的。 這就是為什麼導致貝爾斯登和雷曼兄弟死亡的原因。
特朗普稅收改革計劃可能會引發價格下跌，導致價格崩潰。 國會建議取消抵押貸款利率的扣除。 這一扣除總額為710億美元。 它像聯邦政府對住房市場的補貼一樣。 減稅有助於房主擁有195,400美元的平均淨資產。 這遠遠超過租戶平均淨資產5,400美元。 即使稅收計劃保持扣除，稅收計劃也會帶走很多激勵。 特朗普的計劃提出了標準扣除。 結果，美國人不再列舉。 當這種情況發生時，他們無法利用抵押貸款利息抵扣。 房地產業反對稅收計劃。
如果美國國債的收益率曲線出現 倒置 ，市場可能會崩潰。 那時短期國債的利率高於長期收益率。 正常的短期收益率較低，因為投資者在一年內不需要高回報投資。 當這種情況逆轉時，這意味著投資者認為短期風險高於長期風險。 這對抵押貸款市場造成嚴重破壞，並預示著經濟衰退。 收益率曲線在2008年，2000年，1991年和1981年的隱性 離子之前倒過來。
房價會下跌嗎？
在最後一次房地產泡沫中，住宅建築商提交了新建築許可證。 在經濟衰退期間，這在1990年還不到100萬。 它在整個90年代逐漸上升，1998年超過100萬。它一直保持到2002年，直到2002年超過150萬。 它在2004年和2005年創下了200萬的新紀錄。2006年，房價開始下跌。 住宅建築商尋求超過150萬個許可證。 2007年下降到不到100萬。到2009年，它已經坍縮到50萬。
他們在2017年才逐漸恢復到130萬。預計到2020年，這個數字會下降到110萬。
房屋市場何時會再度崩潰？
根據哈佛擴展學院教授Teo Nicholas的說法，下一次市場崩潰將發生在2026年。 他以經濟學家荷馬霍伊特的研究為基礎。 房地產繁榮與蕭條自1800年以來已經歷了18年的周期。唯一的例外是二戰和滯脹。
尼古拉斯說，2017年的房地產市場仍處於擴張階段。 直到租賃空置率開始增加，才會出現下一階段供應過剩。 如果這發生在美聯儲加息的時候，可能會導致崩潰。
如何從崩潰中保護自己
如果你是擔心的大多數美國人，那麼你可以採取七項措施來保護自己免受房地產崩盤。
- 買房子住，不翻轉。 在金融危機中失去的三分之二的家庭是第二和第三家庭。 當售價低於抵押貸款時，業主走開了。 他們保持住房，但失去了投資。
- 獲得固定利率抵押貸款。 隨著抵押貸款利率上漲，您的付款將保持不變。 如果這意味著你只能買得起一個小房子，那就這樣吧。 這比冒險和稍後丟失要好。
- 如果你得到可變利率抵押貸款，找出重置時的利率。 計算每月付款並確保您有能力支付您當前的收入。 將未來付款與您今天支付的利息之間的差額與較低的利率進行比較並保存。 這樣，如果收入下降，您將有資金支付抵押貸款。
- 在你能買得起的最好的地區購買最糟糕的房子。 確保該地區有良好的學校，即使你不打算自己生孩子。 潛在的買家會。 如果您的收入允許，您可以隨時改善房屋。 在下一次經濟低迷時期，好鄰居不會像貧困地區那樣受到影響。 他們也會更快地反彈回來。
- 確保你的房子至少有三間臥室。 如果您需要轉售，這將吸引家庭。
- 保護自己的最佳方式是擁有豐富多樣的資產組合 。 多元化意味著您家中股票 ，債券，商品和股票的平衡組合。 大多數財務規劃人員不會將房產作為資產，但他們應該這樣做。 這是大多數人擁有的最大資產 。
- 為了限制房地產崩盤造成的損失，請購買合理居住的最小的住宅。盡量早日還清抵押貸款，以免在經濟低迷時期失去家園。 增加對股票，債券和商品的投資，使其等於或超過您的房屋淨值。 如果房屋出現資產泡沫，不要屈服於再融資和取得股權的誘惑。 相反，重新審視您的資產分配以確保它仍然平衡。