盡量不要失去你的貸款意外
當我購買需要機構融資的第一家時，我確定購買合同包含貸款應急。 在合同中有一筆貸款意外，意味著如果在購買我的新房子時出現任何小問題，並且出於某種原因，貸款人無法為我提供貸款的任何奇怪原因，那麼我將免除我的購買義務家。
直到那時，我購買的所有房屋都是通過業主融資購買的。
賣方持有的抵押貸款或土地合同中沒有貸款意外。 一旦我簽署了購買合同，我幾乎必須完成售後服務，除了檢查應急。 業主融資也沒有評估意外。
在低利率時期，業主融資失寵，除信貸挑戰外，很少有人嘗試用業主融資購買房屋。 另一個例外情況是，如果房屋本身不符合融資條件，則賣方可能會考慮所有者融資。 但是大多數普通房地產市場的賣家都傾向於買家支付現金或者購買房屋貸款。
購買貸款應急合同
美國使用的購買合同類型因州而異，但其中大多數將允許貸款應急期。 除了貸款緊急情況外，例如加利福尼亞州使用的住宅購買協議也可能包含與貸款意外情況分開的評估意外事件。
購買合同通常會在合同違約的情況下提供一定天數，以保證貸款獲得批准，並允許買方使用融資。 這段時間可以從7天到30天不等，許多時間段推到3到4週的時間。 這就是為什麼購房者盡可能快地提供貸款人員所要求的所有貸款文件是至關重要的。
提交所需財務文件的任何延遲都可能導致最終貸款批准延遲。
貸款應急到期時
在一些州，一旦貸款應急期已經到期，買方就沒時間了。 如果買方的貸款在這段時間內沒有獲得批准，那太糟糕了。 買方可以要求延期，但賣方並不總是要求允許。 提示：不要錯誤地認為你有世界上所有的時間給你的貸款人你的納稅申報單副本，並提供所有的銀行信息，因為時鐘經常滴答滴答。
在加利福尼亞州等購買合同傾向於買方的州，如果買方在最後一天沒有取消貸款應急，賣方可以在發布執行通知後採取措施取消合同。 如果賣方沒有採取任何法律措施來執行應急期，則仍然存在。 希望加利福尼亞的賣方放棄貸款應急措施並不是一個好主意，因為大多數賣方都由代理人代表，他們會提醒他們他們根據合同享有的權利。
作為上市代理人，我要求買方出售貸款應急費用時，經常受到買方代理人的阻力。
他們要求更多的時間，或者在某些情況下，他們會完全放棄，因為無論出於何種原因，他們可能不會推動買家遵守合同。 但是，如果買家需要更多時間，我們不允許口頭承諾，因為我們的加利福尼亞合同允許買家只提交更多時間的正式書面申請。 所有合同和協議都應以書面形式為每個人提供保護。
如果承保否認貸款會發生什麼？
經常出現的問題是，如果買方沒有獲准貸款，但卻發布了貸款應急或出於任何原因失去了購買合同中的貸款應急保護，那麼會發生什麼情況。 賣方可以起訴買方嗎？ 買方是否會失去她的保證金？ 有什麼危險？
各州之間的風險因素和後果各不相同。
承銷業務可能會出錯 。 那些認為自己獲得貸款的購房者，因為他們的貸款人根據貸款申請給他們一封預先批准信後可以發現承保不會批准貸款。 實際上，沒有像扣籃式按揭貸款這樣的事情。 承保拒絕貸款的原因很多。 那些有貸款意外的購房者通常可以取消合同並獲得退還保證金的保證金。
如果購房者由於評估應變而無法獲得貸款，因為評估價格低 ，賣方不會降低購買價格，這通常也是取消的理由。 但為了在這些情況下得到完全保護，您必須擁有貸款應急和評估應急措施。 在簽署購買合同之前，務必與您的房地產經紀人談談，以獲得您所在州的貸款應急計劃的確切理解。
在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，BRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉曼多的里昂房地產經紀商