沒有麻煩的財產所有權的好處
房地產投資信託基金或房地產投資信託基金可以為普通投資者在沒有直接財產收購麻煩的情況下獲利而提供便利。 這就是為什麼我們將這篇全面的文章納入我們的房地產投資初級指南 。
在1960年之前，只有富有的個人和公司才有資金投資購物中心，公園和醫療保健設施等重要房地產項目。 作為回應，國會通過了1960年的“房地產投資信託法”。如果符合某些標準，立法免除了這些特殊目的公司的企業所得稅。 希望這種財政激勵措施能夠使投資者將資源集中在一起，形成擁有大量房地產資產的公司，為普通美國人提供與精英階層相同的機會。 三年後，第一個房地產投資信託基金成立。
然而，原來的立法有一些重大缺陷，因為它要求負責業務的主管僱用第三方來提供管理和物業租賃服務。 這些限制在1986年的“稅收改革法案”中得到解除。十三年後的1999年，REIT現代化法案獲得通過。
法律允許房地產投資信託公司組建稅務子公司，為通常不屬於房地產投資範圍的租戶提供專業服務。 儘管法律對於可提供的服務類型仍存在一些限制，但預計REIT管理的物業的服務質量將因其通過而顯著改善。
REIT狀態要求
根據Ralph Block投資房地產投資信託基金：房地產投資信託基金，每個房地產投資信託基金都必須每年通過這四項測試，以保留其特殊的納稅身份：
- “房地產投資信託基金必須至少將90％的年度應納稅所得額（不包括資本利得 ） 分配 給股東。
- 房地產投資信託必須至少有75％的資產投資於房地產， 抵押貸款 ，其他房地產投資信託基金的股票，現金或政府證券。
- 房地產投資信託基金必須從其租金，抵押貸款利息或出售不動產收益中獲得至少75％的總收入 。 至少95％必須來自這些來源，以及來自證券銷售的股息，利息和收益。
- 房地產投資信託基金必須擁有至少100名股東，並且必須擁有少於50％的股權集中在股東手中的流通股。“
除了防止雙重徵稅外，房地產投資信託基金還提供許多其他好處，其中包括：
專業管理
在大多數情況下，購買出租物業的投資者都留在自己的設備上。 房地產投資信託讓投資者有機會通過專業房地產團隊管理她的房產，該房地產團隊了解該行業，了解業務並能夠利用機會，這得益於其從資本市場籌集資金的能力。 好處不僅限於管理團隊的財務實力。 房地產投資信託基金的業主不會在三點鐘接到電話來修復溢出的廁所。
個人風險的限制
房地產投資信託可以顯著限制個人風險。 怎麼樣？ 如果投資者想要獲得房地產，他很可能會通過向朋友，家人或銀行借錢來承擔債務 。
通常，他將被要求親自擔保資金。 如果項目不成功，這可能會使他面臨潛在的毀滅性責任。 另一種方法是通過重新分配他的其他資產（如股票，債券， 共同基金和人壽保險單）來獲得大量的資本。 這兩種選擇都不可能是理想的。
另一方面，購買房地產投資信託基金只需幾百美元就能完成，因為股價通常與股票價格相比甚至更低，甚至更低。 一個想投資3000美元的房地產投資者將按照按比例計算的收益與那些想要投資10萬美元的人一樣獲得相同的回報; 過去，在沒有合作夥伴或使用槓桿的情況下，在房地產資產類別中實現這種多樣化是不可能的。
流動性
與直接財產所有權不同，房地產投資信託提供流動性和每日報價。 許多投資者認為這增加了風險 。 在平均房地產投資者收購房屋，公寓樓或存儲單元之後，如果他將其重新投入市場，他主要對未來的租金收入前景感興趣，而不是該資產的潛在銷售價值。 事實上，如果投資者持有該房產二十年，他可能在房地產週期中經歷了重大的繁榮和蕭條。 在大多數情況下，假設由於缺乏每日報價的轉售價值是安全的，投資者從來沒有停下來認為他的房地產像任何普通股一樣波動（儘管程度要小得多）。在這種情況下，缺乏報價被誤認為是穩定的。 正如本傑明格雷厄姆在他的1970年版的智能投資者 ：
“那時（ 大蕭條時期 ）擁有商業利益的心理優勢沒有引用市場。 例如，持有房產的第一抵押貸款持續支付利息的人能夠告訴自己，他們的投資保持了其全部價值，沒有任何市場報價可以表明其他情況。 另一方面，許多質量更好，基礎實力更強的上市公司債券在其市場報價中出現嚴重縮減，因此使得他們的所有者相信他們的增長明顯較差。 實際上，儘管這些股票的價格很低，但所有者對上市證券的利好。 因為如果他們想要，或者被迫，他們至少可以賣掉這些問題 - 可能是為了更好的討價還價。 或者他們也可能在邏輯上將市場的行為視為暫時的，基本上毫無意義的行為。 但自欺欺人地告訴你自己，你的價值並沒有因為你的證券根本沒有報價而遭受任何收縮。“
換句話說，儘管房地產投資信託的報價可能每天都在波動，但直接房地產投資的經濟現實情況也不例外。 實質上，就好像房地產投資信託基金的所有者根本沒有拿起報紙，並檢查Market先生向他提供的價格。 進一步說，這種被認為的缺點實際上是擁有房地產投資信託基金的其中一個好處。 與直接房地產持股不同，它們是流動資產，可以快速出售以籌集現金或利用其他投資機會。
退休或生活費收入的絕佳工具
歸因於投資於房地產投資信託的很大一部分回報是由於現金分紅較大。 由於這類股息分配以歷史上39.8％的個人所得稅稅率繳稅（歸功於布什減稅，這一比例已降至35％），山姆大叔可以從你的利潤中大幅度減稅。 解決這個問題的一個方法是將您的房地產投資保留在IRA或其他退休賬戶中。 幾十年的免稅複合可能導致數十萬美元的退休儲蓄。
房地產投資信託基金也特別適合退休投資組合，因為現金分紅不僅提供收入，而且為股價創造了一個幻影底線。 例如，在市場自由下跌的情況下， 股息收益最終將變得足夠有吸引力，以防止進一步拋售（假設基本業務不受到危害）。這可以在市場危機時帶來更大的穩定性。
資產房地產投資信託期限是指從事房地產收購，管理，建設，翻新和銷售的公司實體。 這種類型的房地產投資信託提供了最大的回報潛力，因此往往受到專業資金經理人的青睞。 股權REIT經常在特定的專業領域運作。 一些例子包括：
- 住宅REITs
- 零售REITs
- 辦公室和工業REITs
- 醫療保險REITs
- 自存儲REITs
- 酒店和度假村REITs
住宅REITs
這種類型的房地產投資信託專門從事租賃給個人的公寓樓和/或其他住宅物業。 住宅房地產投資信託基金面臨的最大危險是在經濟下滑的環境下，在特定地理區域內施工。 在需求下降導致供應量增加的情況下，管理團隊被迫減少租金以保持住房率穩定。
住宅房地產投資信託的例子：阿瓦隆灣社區
據路透社報導，以豪華公寓社區而聞名的Avalon Bay Communities（AVB）“是一家房地產投資信託公司，專注於公寓社區的開發，重建，收購，擁有和經營，美國。 於二零零四年二月二十七日，本公司於十個州及哥倫比亞特區擁有或持有131個經營公寓社區擁有38,504套公寓的直接或間接擁有權益，其中兩個共有1,089套公寓的社區正在重建。 此外，在此日期，AvalonBay在11個正在建設的社區中擁有或持有直接或間接的所有權權益，預計完成後將包含3,493套公寓。 它還擁有直接或間接的所有權權利，以開發另外40個社區，如果按照預期方式開發，將包含估計的10,070個公寓住宅。
零售REITs
零售REIT領域有許多專業，包括商場和購物中心。 前者的特殊好處是建設成本顯著; 以幾十億或數億美元計量。 這種高門檻的成本有助於保持擴張的控制權，使得供應過剩問題變得不那麼重要。
零售REIT示例：Regency Realty Corp.
“攝政中心公司是一家房地產投資信託公司，在美國擁有和經營雜貨停泊的購物中心。 截至2003年12月31日，公司房地產投資組合包括22個州的265個購物中心，總可租賃面積（GLA）為3030萬平方英尺，出租率為92.2％。 在地理上，19.6％的GLA位於佛羅里達州，19.5％位於加利福尼亞州，16.8％位於德克薩斯州，6.6％位於喬治亞州，6.3％位於俄亥俄州，31.2％位於其他17個州。 攝政公司通過其營運合作夥伴 - 攝政中心有限公司（RCLP）擁有並經營其購物中心，其中該公司擁有98％的經營合伙單位。 攝政的經營，投資和融資活動通常由RCLP執行。“ - 路透社的業務摘要
辦公室和工業REITs
房地產投資信託市場的辦公區歷來是最大的。 主要缺點是辦公室租金通常租賃期較長，這意味著在租金下降和入住率下降的情況下，簽署租約的租戶將有較低的低利率鎖定多年。 然而，如果在短缺供應和高需求期間物業充滿，這也是一種福氣。 可以想像，辦公室房地產投資信託基金高度循環。 另一方面，工業房地產投資信託基金傾向於產生穩定，可預測的現金流，這歸功於高租賃續約率以及低資本支出和維護要求。
辦公室和工業REIT的例子：CenterPoint Properties Trust
“CenterPoint Properties Trust是一家房地產投資信託公司，主要擁有和經營芝加哥，伊利諾伊州大都市地區的倉庫和其他工業物業。 CenterPoint致力於通過以客戶為導向的管理，投資，開發以及倉庫，配送，輕工製造，空運和鐵路相關設施的重建來創造股份價值。 公司還開發了多個設施齊全的工業園區，這些園區位於高速公路，機場和鐵路附近。 於二零零三年十二月三十一日，本公司的經營倉庫及其他工業物業的投資組合包括187個物業，總面積約為34.4百萬平方尺，多元化基地約有284名租戶從事各種業務。 在2003年12月31日，CenterPoint積累了超過3000英畝的大型土地投資組合的控制權，其中可開發5010萬平方英尺的倉庫和其他工業物業。“ - Reuter的業務摘要
衛生保健REITs
衛生保健房地產投資信託基金建造，收購和租賃特殊建築，如醫院，療養院，醫療建築和輔助生活設施。 雖然房地產投資信託基金部門在很大程度上依賴於承租人的財務狀況，而這依賴於美國政府提供的醫療報銷，但該部門對衰退的抵抗力相當小。 衛生政策的聯邦變化顯然會對醫療保險REITs產生重大影響。
健康護理REIT的一個例子：Health Care REIT，Inc.
“醫療保險REIT，Inc.是一家股權房地產投資信託基金（RIET），投資於醫療機構，主要是在美國的熟練護理和輔助生活設施。 該公司還投資於專業護理設施。 截至二零零三年十二月三十一日止年度，本公司已投資位於33個州的328個設施，並由47個不同營辦商管理。 該組合包括219個輔助生活設施，101個熟練護理設施和8個專業護理設施。 2003年10月，該公司出售其在Atlantic Healthcare Finance LP的投資“ - Reuter的業務摘要
自存儲REITs
自存儲房地產投資信託部門有些衰退抵抗。 更令人驚訝的是，企業客戶佔存儲租金的很大一部分。 由於建設儲存設施所需的資金較少，進入壁壘明顯低於其他類型的房地產投資信託基金。
自存儲REIT示例：Sovran Self Storage，Inc.
“Sovran Self Storage，Inc.是一家自我管理和自我管理的房地產投資信託公司，負責收購，擁有和管理自存儲物業。 截至2004年3月1日，它擁有265個擁有和/或管理的自存儲物業，其中包括約1550萬淨可出租平方英尺，位於美國東部和中西部，亞利桑那州和德克薩斯州的21個州。 Sovran Self Storage為Locke Sovran I，LLC（一家由本公司擁有45％股權的未合併合資企業）管理其中11個物業。 截至2004年3月1日，其所有物業均以商標Uncle Bob's Self-Storage開展業務。 該公司的自存儲設施以月為單位向住宅和商業用戶提供便宜，易於使用的封閉存儲空間。 所有物業在工作時間內都有物業經理在現場。 客戶可以在工作時間訪問他們的存儲區域，一些商業客戶可以24小時訪問。“ - Reuter的業務摘要
酒店和度假村REITs
在房地產投資的世界裡， 酒店和度假村是與整體經濟緊密聯繫在一起的。 如果時間不好，人們為了商業和休閒而旅行的次數減少，切入這些公司底線的核心。 因此，酒店房地產投資信託投資者不僅要關注過度建築，還要關注酒店或度假村所在的地理區域以及整個國家的經濟前景。
酒店和度假村房地產投資信託的例子：LaSalle Hotel Properties
“拉薩爾酒店物業是一家自我管理和自我管理的房地產投資信託基金，主要購買，擁有和租賃位於會議，度假村和主要城市商業市場的高檔和豪華全方位服務酒店。 截至2003年12月31日，公司擁有17個酒店的權益，其中10個州和哥倫比亞特區擁有約5,600間客房/套房。 獨立酒店運營商管理酒店。 公司基本上全部資產均由拉薩爾酒店運營合夥公司持有，其所有業務均由拉薩爾酒店運營合夥公司進行。 截至 10月31日的財政年度 ，本公司為營運合夥企業的唯一普通合夥人，持股比例約為98.3％ ，其餘1.7％由其他有限合夥人持有。“ - 路透社的業務摘要
為什麼REITs出售物業
如果房地產投資信託基金的目的是從房地產投資中獲取利潤，為什麼一些管理團隊選擇出售房地產？ 像大多數優秀企業一樣，REITs最好定期審查其房地產投資組合，並確定哪些資產可能在未來幾年產生低於平均水平的現金流量。 出售這些物業的收入可以再投資於前景較好的機會，或用於加強資產負債表 （即減少債務 ）或通過股票回購計劃增加股東財富。 投資者必須認識到，任何成功的公司的首要目標應該是增加股東財富，而不是盲目地繼續做生意。
將REIT用於多元化和資產分配程序
房地產投資為普通股，債券和共同基金投資提供了一個有吸引力的替代方案。 然而，那些關注多元化的投資者必須記住，購買少量REIT並將您的投資組合多樣化並不簡單。 相反，投資者必須確定他所獲得的房地產投資信託表示地理位置和行業不同的一組房地產。 對於防禦性投資者來說，擁有不同管理團隊的紐約到加利福尼亞的幾個公寓，辦公室，工業，倉儲和健康房地產投資信託基金比僅購買賓夕法尼亞州的自存儲公司要安全得多。
抵押REITs
抵押貸款房地產投資信託是一家專門從事承銷，收購和持有房地產物業擔保債務的公司。 抵押房地產投資信託基本上是貸款組合，而不是資產所有權，就像他們的權益對手一樣。
混合REITs
房地產投資信託基金在擁有股權和抵押貸款兩部分時被稱為混合型基金。 儘管投資顧問並不像純粹的股票REIT那樣備受青睞，但它們仍然是具有吸引力的投資選擇。
總結：房地產投資REITs的優勢
- 避免雙重徵稅，允許投資者的更多資本進行複合。
- 專業的專職管理團隊負責企業的日常運營，為投資者提供超出自己知識基礎的專業知識。
- 與投資者直接持有的房地產不同，房地產投資信託基金是一種流動資產，可以快速出售以籌集現金或利用其他投資機會。
- 使用房地產投資信託基金，只有幾千美元的投資者可以在不同的地理區域和房地產專業化之間分散投資。 在直接財產所有權的情況下，除非投資者承擔過度的槓桿或業務合作夥伴，否則這在經濟上是不可行的。
- 房地產投資信託基金可以利用債務和股票市場 ，籌集資金，以利用機會。
- 與其他資產類別相比，房地產投資信託與股票的相關性較低，為擁有積極資產分配策略的投資者提供了投資組合的穩定性。
- 相對於市場而言，高現金股利傾向於將虛擬底價確定為房地產投資信託股票價格，通常使其不會像熊市中的 普通股一樣下跌。
關於房地產投資信託基金的最後警告
投資者必須始終記住，房地產投資信託不僅僅代表一堆房地產資產。 他們本身就是一個持續經營的企業，必須進行評估和分析。