問題：我們是否應該進行HARP再融資或賣空我們的水下住宅？
一位讀者問道： “我和丈夫正試圖弄清楚我們是否應該賣掉我們的房子作為賣空或挂靠它併申請政府的HARP再融資計劃，我們的房地產經紀人告訴我們要出售，但我們喜歡減少抵押貸款的想法，我們欠了近30萬美元，而我們家的價值大約是16.5萬美元，我們的抵押貸款人說如果我們有資格進行HARP再融資，我們可以每月節省635美元。我們應該做HARP再融資還是賣空 ？“
答案：房主是否應該賣空而不是HARP再融資，這種情況並非如此。 當然，在大多數情況下，邏輯將決定房主在短期出售後兩年內可能比HARP再融資後更好，但在做出該決定之前還有很多事情需要考慮。
首先是你是否有資格參加這兩個項目。 許多賣空銀行已經放寬了對賣空的要求，並不是每個貸款人都需要經濟困難，尤其是在2012年以後。但是，如果您的銀行需要經濟困難並且您無法記錄困難，那麼您可能沒有資格進行賣空在所有。 這會使問題成為一個有爭議的問題，對嗎？
所以，我建議你做的第一件事就是與一位賣空代理商談判，看看你是否有資格進行賣空。 如果定期賣空太嚴格，考慮政府HAFA賣空計劃。
但是，如果你去HAFA的路線，確保你真的想在申請HAFA之前進行賣空。 如果您在批准後應該改變主意，一些貸方在您資格預審後不會允許您重新申請。
重要的是要注意你不能這樣做。 你必須選擇一個程序。 HARP再融資或賣空。
符合HARP再融資標準
- 僅限於房利美和房地美貸款。
HARP再融資計劃僅適用於Fannie Mae或Freddie Mac持有的貸款。 如果你的貸款不是房利美或房地美，那麼你就不符合資格。 您可以通過Fannie Mae Loan Look Up或Freddie Mac Loan Look Up查看您的貸款是Fannie Mae還是Freddie Mac。 您需要了解主要藉款人社會保險號碼的最後四位數字。
- 貸款發起時間為2009年6月1日或更早。
如果您在2009年6月2日或以後取得抵押貸款，您可能無法獲得HARP再融資資格。 目前沒有例外，但這可能會改變。
- 超過80％的LTV
如果你的家在水下，你的LTV（ 貸款與價值比）將超過市場價值的80％ - 因為市值通常低於你的貸款餘額。 大多數人沒有這個資格因素的問題。
- 沒有延遲付款。
儘管HARP再融資計劃允許在過去12個月內支付一筆滯納金，但不管HARP指導方針如何，許多貸款人都不會向欠款借款人提供貸款。 這些額外的貸款人要求可能與程序中規定的要求不同，稱為覆蓋。
- 第一次HARP再融資。
除非規則發生變化，並且只有一個小例外，您可以只進行一次HARP再融資，一旦授予，您不能再次通過HARP再融資。 但是，如果在HARP再融資之後，您在付款時遇到問題，您可以在以後的日子申請賣空。
HARP再融資VS. 賣空
在賣空后買入另一個房屋的賣空指引通常是5年的傳統貸款和3年的FHA貸款 。 比方說，你做了一個賣空而賣出你的房子。 賣空的缺點是：
- 你不再擁有一個家。
- 你必須搬到其他地方，成為一個租房者。
- 你可能不得不離開你的鄰居。
- 你將失去擁有房屋的稅收減免。
- 由於個人情況發生變化以及法律發生變化，因此無法保證即使3年內您也有資格購買其他房屋。
如果您在兩年內選擇了HARP再融資選項，您將節省了15,240美元（635美元的付款差額x 24個月）。 在3年內，你將會節省更多，22,860美元。 你家的市場價值是否會增加，以彌補你在價值16.5萬美元的住房中仍欠30萬美元的事實？
這可能沒有關係。 它可能並不重要的原因是因為你可能不想賣。 這意味著您將繼續在家中付款，直到您償還了300,000美元的抵押貸款。
但是，如果您選擇賣空，在3年結束時，您可能有資格購買另一個房屋。 如果您認為在這段時間內房價將保持相對穩定，這意味著您可以像您出售的房屋一樣購買房屋，除非今天的市場價值為165,000美元。 即使利率翻倍，您的付款仍然會低於您今天付款。
但對一些人來說，這不是一個邏輯或財務推理的問題。 沒關係，絕對沒問題。 人們經常在情感上購買房地產，他們會根據情緒留在房子裡。 如果您選擇通過賣空進行HARP再融資，千萬不要感到難過。 無論你做出什麼決定都是你的正確決定。
在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀商。