在沒有代理的幫助下關閉FSBO
你可能在你喜歡的一個街區附近開車，並在院子裡看到一個標誌：“由老闆出售！” 您可能會在當地報紙的房地產分類欄目中看到一個。 如果您正在與代理商合作，並且她特別勤奮，她甚至可能會在搜索滿足您的具體要求的價格範圍內的某個商品時遇到。
無論如何，它就是這樣。 乍一看，你愛的財產。 這是你應該跟進還是應該避開的東西？ 如果你記住一些事情，你可以毫無保留地跟進。 購買FSBO就像購買任何其他財產一樣。 但有人將不得不承擔失踪上市代理的責任。
你需要一個代理嗎？
賣方顯然不想聘請上市代理; 他獨自一人進入了這個領域。 但許多業主願意支付買方的代理。 如果您已經有代理商，她可以代表您聯繫買家。 如果你還沒有，可以考慮找一個願意接受這個工作的人。
買家的代理人並不總是很興奮，因為他們不需要承擔責任，或者因為這意味著更多的工作不一定是更多的錢，所以沒有上市代理人就可以在FSBO上工作。 如果只涉及一名代理人，那麼這個人往往會最終做雙方的工作。
至於你的需要，在整個過程中，有一個代理人是非常有幫助的，而且賣方通常會支付代理人的佣金，所以沒有理由不去嘗試與某人合作。 如果你不需要，你為什麼要單獨去做？
編寫採購合同
房屋銷售始於購買合同 。
如果你自己寫一個不舒服，你不想徵求代理的幫助，你可以打電話給一個房地產律師來處理交易的這一方面。 事實上，無論如何，你應該有一位律師在等待，以確保整個交易是合法完成的，並且你的所有權利都受到保護。
許多律師會以合理的費用擬定購買要約和其他文件，而且通常花費很多。 你也可以在網上找到房地產購買合同 ，但是如果你沒有專業知識來正確填寫表格，你最好僱用一名專業人員。 這可能不是一個明智和愚蠢的時候。
如果您決定自己處理文檔，請記住以下幾點：
- 報價低於標價。 這樣，談判只能上升。 如果你開始太高，你不能回來。
- 寫在意外事件中。 如果您發現物業中存在物理缺陷，賣家無法解決， CC＆R不合格，或者您的貸款未獲批准等問題，請確保您有辦法解決交易。 一些常見的突發事件包括對住房的滿意評估，貸款批准，滿意的房屋檢查和有害生物檢查，賣方的明確所有權，賣方披露的批准以及可保性。 如果這些因素中的任何一個不能得到滿足，那麼合同將變為無效...... 如果包含適當的應急條款。
- 不要把你的保證金存入賣家。 把它交給第三方為你保管 ，如標題或託管公司。 通常，列表代理會將其存入她的託管帳戶以便妥善保管。 你不希望它進入賣家的支票賬戶。 由於這些應急條款之一，如果賣方花了這筆錢並且交易達成了，該怎麼辦？ 或者如果他拒絕將它還給你呢？ 至少在你可以將他帶到法庭並強迫他離開他的時候，你會出錢。 但是你想買房子，對吧？ 你真的想要把現在這樣的現金捆起來嗎？
- 確定誰支付了什麼。 這裡沒有規定。 誰支付哪些費用可商議。 確定誰將支付轉讓稅，託管費和所有權費。 如果你是一個出色的談判代表，那就更好了。 你可以自己照顧這個。
- 使用比例你的優勢。 找出是否有任何給定的比例會對你有利。 例如，物業稅的未使用部分通常是給賣家的信貸，如果他們在銷售前支付的話。 在這種情況下，你可能想要求沒有比例。 但是，如果稅款在拖欠時支付，賣方將貸記你，所以你會想要分攤。
- 你什麼時候會佔有？ 指定賣方何時將鑰匙交給您，您將擁有該房產。 在該國的一些地區，在結束當天預計佔有權是可以接受的。 在其他地區，在收盤後的第二天給予賣方時間移動。
關於那個家庭檢查
總是得到有信譽的家庭檢查員的家庭檢查。 當涉及不良家庭檢查員時，太多的交易往南走。 要求證件並詢問檢查員她是否屬於一個協會，然後進行跟進以確認。
如果在檢查中發現重大問題，您有幾個選擇。 您可以要求賣家：
- 解決問題 ，但請記住，他不需要聘用最好的承包商或確保高質量的工作完成。 許多合同都規定該物業“按原樣”出售，因此請檢查您的物業。 在這種情況下，賣方不需要解決任何問題。
- 貸款後，你可以賺錢聘請你自己的承包商。 這筆金額將適用於您的關閉成本。 但是無論你做什麼，都不要在附錄中聲明信用是為了修理。
- 降低銷售價格 ，通常與維修的預期成本相當。
獲取標題政策
一些買家認為購買產權保險並不值得多花錢，但聰明的買家總是這樣做。 與購買保險所需的幾分錢相比，修復標題上的雲或爭議地役權的成本可能是巨大的。
關於FSBO特惠的一些神話
- FSBO不是嚴肅的賣家。 不對。 少數人可能只是在測試水域，但絕大多數人確實想賣掉自己的房子。
- FSBO在價格上不靈活。 一些買家認為FSBO不會僱傭代理商，因為他們無法承擔，他們需要花費每一分錢，以便他們不會屈服於價格。 但根據美國全國房地產經紀人協會的研究，大多數房主出售的房屋實際上比那些與房地產經紀人一起上市的房屋的房屋價格更低。 FSBO通常願意談判 ，但如果他們不以此為生，他們可能並不擅長。
- 業主出售隱藏物質事實。 FSBO受制於由房地產經紀人代理的相同法律的約束。 這些賣家必須給買家聯邦和州的授權披露，如果有的話，包括披露任何相關的重要事實 。
- 您不必獲得抵押預先批准。 無論您是購買FSBO還是走更傳統的路線，這都很有幫助。 這可能不是必需的，但它有助於定義您的價格範圍，並且所有賣家都會很高興知道您已經批准繼續。
底線
請記住，如果您有任何問題，請尋求法律和稅務建議。 當這些人沒有銷售房屋的經驗時，購買FSBO通常有點冒險。 根據全國房地產經紀人協會的統計，他們還認為，他們通過不僱用代理人來“節省”金錢，事實上，他們通常會賠錢。
在撰寫本文時，CalBRE＃00697006的Elizabeth Weintraub是加利福尼亞州薩克拉曼多的里昂房地產經紀商。