如何兌現再融資
當您用新的更大的貸款重新融資來取代現有的住房貸款時，會發生兌現再融資。
通過借貸超過您目前欠款，貸款人提供現金，您可以使用任何你想要的。 在大多數情況下，“現金”以支票或電彙的形式發送到您的銀行賬戶 。
如何使用金錢
你可以用任何你喜歡的方式使用你的貸款收益。 但風險和成本不容忽視。 將兌現再融資用於改善財務狀況和償還貸款的能力至關重要。 再融資的一些常見用途包括：
- 房屋改造：房屋項目使用房屋淨值是合理的。 提高家庭市場價值的戰略改進將增加您的權益，使您在出售房屋時更容易收回投資。 最好將資金用於“安全”項目，以便未來的買家 - 不僅僅是您和您的家人 - 將會重視。
- 教育費用：一些教育項目可以幫助您找到穩定的工作並獲得更多收入。 如果您確信新的學位或學習課程會對您有所裨益，那麼從家中拿出現金是有道理的。
- 商業投資：使用房屋淨值創業的誘惑很大，並且取得了成功，但也存在風險。 由於失敗的企業比例高，您需要評估您將如何償還貸款以及如果您的企業未帶來收入，您的家庭可能會受到什麼影響。 也就是說，住房貸款可以比信用卡更便宜，如果你可以吸收損失，從你家中取出現金可能是一個負擔得起的選擇。 此外，銀行可能會要求您使用自己的家作為個人擔保，以獲得商業貸款。
- 債務合併？ 支付高利率信用卡很直觀，但是當你這樣做的時候，你會增加以前不存在的風險。 信用卡是無抵押貸款，如果您未能償還（貸款人可以做的只是損害您的信用並嘗試收取現金 ），則貸款人無權將您的房子帶回家。 一旦你把這筆債務放在抵押貸款上，如果你沒有付清貸款，你的房子就是公平的遊戲。
雖然上面的用途很受歡迎，但並不總是最好的選擇。 其他類型的貸款可能更適合，我們將在下面進行探討。 但首先，將這些替代方案置於上下文中的優點和缺點。
現金退出再融資的優點和缺點
很容易理解為什麼兌現是有吸引力的。 當你可以用比現有更低的利率改善你現有的貸款 - 再加上完成一個目標 - 它很有吸引力。
利用房屋淨值的優勢包括：
- 大額貸款：您家中的股權可能達數十（或數百）千美元，所以這是一個很容易獲得大筆資金的途徑。
- 相對較低的利率：由於您的住房確保貸款 ，您享受相對較低的利率（與信用卡和個人貸款相比）。
- 潛在的稅收優惠：稅收優惠並不像過去那樣慷慨。 但是，如果您將資金用於“實質性改善”，您可能會獲得減稅優惠，從而有效降低貸款成本。 向您的會計師諮詢詳細信息。
- 長期還款期：通過用全新的30年或15年貸款取代現有抵押貸款，您可以延長付款期限。 但這是有代價的。
兌現的缺點包括：
- 利息成本：你將重新開始所有房屋債務的時間，所以你會增加你的一生利息成本（借款也是這樣做）。 要了解這會如何影響您， 請檢查現有貸款和新貸款的攤銷表 。 解決這個問題的方法是使用第二個抵押 。
- 止贖風險：如果您無法償還貸款，您可能會失去家園 。 無擔保貸款的風險要小得多。
- 結算成本：抵押貸款需要大量的預先結算成本。 無論您將其轉入您的貸款餘額，寫支票還是採取更高的利率 ，您都要支付這些費用。 要關閉你的貸款，你將花費幾百到幾千美元，你需要把這個數額加到你花錢的任何東西上。
獲得收益的其他途徑
再融資您的貸款是一大步。 如果你喜歡採取較不嚴厲的措施，你有幾種選擇。
個人貸款：您可以避免通過使用無抵押貸款來增加與家庭有關的債務， 例如銀行，信用合作社和在線貸方的 簽名貸款 。 如果你有良好的信用，你甚至可以用信用卡促銷優惠資助小項目 - 只需在有毒的兩位數字率開始前償還債務。
第二次抵押貸款：您可以添加房屋淨值貸款或貸款額度（HELOC） ，而不是替換您現有的房屋貸款。 這種方法可以讓您保持現有的貸款不變 - 所以您的利率， 攤銷時間表和每月付款保持不變。 第二筆抵押貸款可能會帶來可變利率 ，但一旦您償還了貸款，您將回到今天的位置，就好像您從未借過貸款一樣。
專業貸款：根據您要藉貸的原因，特定類型的貸款可能比從您家中取出現金更好。 例如：
- 學生貸款專為教育需求而設計，聯邦貸款具有借款人友好的特點 。
- 小企業貸款可能會在美國小企業管理局（SBA）的支持下提供，導致利率相對較低。
反向抵押貸款： 62歲以上的房主可以通過反向抵押獲得退休收入或一次性支付。 你不需要每月付款，但是當最後的借款人搬出家門時，你需要出售房子或償還貸款。
獲得批准
股權：使用現金返還再融資貸款將減少您的資產，因此您需要在您的家中擁有足夠的股權才能符合條件。 換句話說，你的房子需要比抵押貸款欠你的錢更多 。 大多數銀行都不願意提供超過80％的家庭市場價值，但政府支持的計劃如VA和FHA允許您借更多的貸款。 請記住，您借的越多，您的風險和借貸成本就越高。
收入：貸款人需要確認你有足夠的收入來支付貸款的新月付款。 這些支付可能會增加，因為你借了更多，所以檢查你的債務收入比 ，看看你是否會在正確的範圍內。
信用：與任何住房貸款一樣， 您的信用評分很重要。 由於您的信用記錄分數較低且近期出現負值，您最終將支付較高的利率，這可能會大幅改變成本。
當你以再融資的方式取現時，貸款人會承擔更多的風險，而不是用同樣的餘額進行再融資。 因此，這些貸款的資格要稍微難一些，成本往往會更高。