不幸的是，它不像看起來那麼容易。 正確的規劃和技術訣竅是必不可少的，但最大的障礙可能是資金 - 它需要錢來賺錢。
那麼你如何得到這筆錢？
私人投資者，包括你認識的人和硬貸款人，是翻房的最佳貸款來源。 這些放款人不需要和傳統銀行一樣的時間和文書工作。 相反，他們評估屬性本身（改進之前和之後）以及您成功完成項目的能力。
抵押貸款翻轉房子？
傳統住房貸款可能不會成為購買投資房地產的一種選擇 - 至少在你開始的時候。
好消息是，來自銀行和傳統貸方的貸款相對便宜：利率是投資物業的最低價格（但您仍需支付成交費用 ）。 不幸的是，這些貸款並不總是實用的。
緩慢結束：使用傳統貸款方面的主要挑戰之一是關閉貸款所需的時間。
貸款人要求你填寫一個廣泛的申請表，他們會用一把精細的梳子來通過你的財務 。 如果他們發現任何會引發問題的事情，他們會要求提供更多文檔，他們會花更多時間來審核您的應用程序。 這個過程很少花費不到30天（45或90天可能更現實），而且投資機會通常在該時限內移動得太快。
特別是如果止贖或賣空是您策略的一部分，您可能會因傳統貸款機構的速度而感到沮喪。
評估收入：傳統的貸款人根據您償還貸款的能力決定貸款決策。 他們會看你每個月的收入與需要的每月貸款支付情況進行比較，以計算債務收入比 。 如果你是房地產投資者或其他自僱人士，你可能沒有他們想要的“收入”類型（貸款人喜歡看W-2表格和支付存根）。
該物業價值多少？ 貸款人還會比較您要購買貸款的房產的價值。 被稱為貸款價值比率的傳統貸款機構往往傾向於將這一數字保持在80％以下，儘管可以將FHA貸款降低3.5％。 當你買房子翻身時，在目前的狀態下可能沒有多大價值 - 但你需要足夠的錢購買房產並支付改善費用，這可能比房子更值錢。 房屋的修復後價值（ARV）可能是一個更好的衡量標準，但傳統貸款方只考慮房產目前的評估價值。
經典信貸：大多數銀行和抵押貸款機構都要求您獲得強大的信貸才能獲得貸款批准。
您可能沒有借閱歷史，或者您的信用報告中可能存在一些不利項目 - 但這並不意味著您無法成功翻轉房屋。 替代放款人對您以前的項目比對您的信用評分更感興趣。
房屋問題：傳統貸款人更喜歡在合理條件的房屋貸款。 如果存在健康或安全問題，貸款是不可行的。 您可能打算解決這些問題，大幅度增加房屋的價值以獲取利潤，但貸款人最感興趣的是為即將入住的房屋提供貸款。
不可能？ 有可能使用傳統的房屋貸款來翻房，特別是在以下情況下：
- 你有重要的資產可以幫助你獲得資格 - 無論他們是作為抵押還是首付的一部分。
- 你不是嚴格地“翻轉”房子。 購買主要住宅（您是業主/住戶）時，您可以通過FHA 203k貸款獲得購買和改善的資金 。 然而，這個過程很慢，並且有很多限制。
- 您擁有可用於房屋淨值信貸額度 （或其他資產，包括可作為抵押品的房地產）的另一項房產的重大股權 。 請記住，如果您無法跟上付款的情況，您可能會在喪失抵押品贖回權的情況下損失財產 ，因此這種選擇是有風險的（特別是如果您的家人居住在該財產上）。
- 您有過去成功項目的經驗 。 如果你說服他們你是一個擁有知識淵博的合作夥伴，穩固的流程和財務資源的真正企業，你可能能夠從銀行和信用社獲得房地產投資貸款。
- 你可以得到無擔保的貸款。 如果你能夠在沒有抵押擔保的情況下借款，你可以使用信用卡等貸款來改善資金。 您仍然需要資金購買房產，但額外的資金可能來自無抵押貸款 。 這個策略是有風險的，因為信用卡非常昂貴，如果你的信用額度被意外切斷或凍結（加上你需要非常高的信用額度），你的項目會陷入停頓。
私人貸款翻轉屬性
私人貸款機構的貸款緩解了上述大部分挑戰。 主要缺點是成本，但目標是戰略性地使用這些貸款。 私人貸款幾乎可以來自任何地方，但大多數翻轉貸款將分為兩大類：
- 來自你認識的人的貸款
- 硬貨幣貸款
剛開始的時候，很難找到任何願意為您提供資金的人 - 認識您的人（以及可能沒有多少錢或容忍風險）的人可能是您唯一的選擇。 或者，您可能需要自行籌措前幾筆交易。
建立網絡：參與當地的房地產投資社區。 隨著時間的推移，你會遇到人，你會知道誰可以藉錢。 此外，人們會認識你。 其他投資者，房地產經紀人和私人貸款機構將會看到你致力於經營一個成功的企業（更不用說能力勝任），並且你獲得貸款的機率將會提高。
最終，你應該可以開始向硬貸款人借錢。 這些貸款機構專門為翻轉和其他投資提供貸款，與傳統銀行不同。
快速關閉：對於私人貸款者來說，這個過程是不同的，你的貸款可以更快地獲得資金（當你與專業貸款人有良好的關係時，一周左右是合理的）。 當有人希望從他們手中獲得財產時，迅速行動可能是競爭優勢。
基於資產的貸款：私人貸款機構不是通過查看信用報告和計算收入比率，而是傾向於關注所購資產的價值。 如果你在翻房子，貸款人想知道他們可以快速出售房子以收回他們的錢（與其他貸款人一樣，私人貸款人將對該房產擁有留置權 ，允許他們佔有該房產並將其出售，如果你不償還貸款）。
購買和改進：私人貸款人的業務是容納投資者，並將您的資金用於項目的ARV。 但他們可能不會一次給你所有的東西 - 隨著項目的進展，你可能不得不從一個託管賬戶中提取 。
沒有錢翻轉？ 在你有一些成功的項目之前，貸款人會要求你有一個項目的股權。 在某些情況下，您可能能夠100％借項目並同時運行多個項目。
貸款成本
翻轉項目的貸款比購房貸款更昂貴。 利率較高，而且您經常需要支付幾個點或起始費（一點是您貸款價值的百分之一 ）。
翻轉項目是短期項目。 你幾十年不會住在家中，所以標準的15年或30年的抵押貸款並不是合適的貸款。 投資者通常喜歡在一年或更短的時間內購買，改善和出售房產，這就是大多數私人貸款的工作原理。 如果你長期持有房產，這些貸款就會變得昂貴，這很有意義，因為貸款人的風險隨著你延遲還款而增加。
借用翻轉的費用是多少？ 成本全面，所有事情都是可以協商的。 利率可能每年在8％到20％之間，你需要先付1％到10％的費用。 你做生意的時間越長，與貸款人的關係越好，你付的就越少。
為了最大限度地為您的項目提供可用資金，貸款人通常只允許付息 ，並且不應該有預付罰款，這樣您就可以在準備好時出售並還清貸款。