一位讀者問道： “我覺得我做錯了所有的事情，我在市場的高度買了這個出租物業，兩年後我再融資，並增加了一個房間，並認為我的妻子和我會在某一天退休那麼，那一天已經到來，現在這裡已經是一個水下住宅了 ，我欠的不僅僅是它的價值，我可以賣空我的投資房產嗎？“
答：有人認為賣空期權只限於個人住宅。 他們可能會這樣認為，因為某些類型的貸款人對於一個人是否佔據了房屋或者沒有佔用房屋有很大的興趣，但這與大多數空頭銷售沒有多大關係。 即使自2011年2月以來傳統HAFA短期銷售的指導方針允許空置個人住宅被視為只要家中沒有空置12個月或更長時間。
在加利福尼亞州，我們最近出售了一套賣方的多單元公寓樓，沒有缺陷判斷和完全釋放責任 。 許多資格將取決於以下幾點：
- 您的貸款類型
- 你的貸款人
- 州法律
- 財產類型
- 困難的原因
並不總是需要有困難 - 金融或其他方式 - 做空頭銷售。 例如美國銀行等一些貸款機構非常賣空。
美國銀行有幾個賣空計劃，幾乎沒有困難。 其中一些計劃會支付你做賣空，但通常不涉及投資物業。
準備投資物業的賣空
首先要做的是寫一封艱苦的信 。
我意識到我只是說過，你並不總是需要表現出困難，這是真的。 但是你可能還需要寫一封艱難的信。 您可能需要請求短促銷售並為您需要佈局。
以下是貸方可能要求的其他文件：
- 可比較的市場分析。 您的代理人可以準備CMA以交付給銀行以證實其價值。 該銀行很可能仍會訂購自己的BPO 。 但是，CMA將為您的要求提供可信度。
- 聯邦納稅申報表。 所有日程表和頁面。 如果您擁有反映在您的納稅申報表上的其他投資物業，那麼可能是考慮同時賣空所有這些物業的好時機。
- W2，1099或其他收入證明。 這些是伴隨您的報稅單的文件。
- 工資單存根 。 賣空銀行通常希望看到您目前的收入和年初至今的數據。
- 銀行對賬單 。 每個銀行賬戶最近兩個月的完整頁面，包括退休基金。 銀行要求退休基金的賣方繳款是非常不尋常的。
- 上市協議。 這是你和你的房地產經紀人出售你的財產的協議。
- 買賣同意書。 購買合同將包含適用於出售您的財產的所有條款和條件，包括融資類型（如果有），首期付款和銷售價格。
賣空投資物業的好處
我注意到有時貸款人對投資性房地產的賣方比處理個人住宅賣方時更為寬鬆。 你會認為這將是另一種方式，但事實並非如此。 我懷疑這是因為大多數投資都是為了現金流或潛在升值而持有的。 所以，如果房地產倒掛，它可能不是現金流，並且不被視為投資者眼中的投資。
但是，如果個人住宅倒置，它仍然是你的家。
許多人在作為主要居住地購買時不會購買房屋作投資。 因此，賣空住宅時，銀行會考慮其他因素。 通常情況下，在水下是不足以作為賣空主要住宅的理由。
當賣家不再有現金流並且倒掛時，賣家似乎更願意出售水下住宅。 如果銀行確實需要賣方出資，投資者往往更有可能支付這筆款項，因為他們理解支付負現金流。
為投資物業進行賣空往往更快，更容易。 對沒有缺陷判斷的信用報告的打擊通常略低於取消抵押品贖回權的信用額度。
出售投資性房地產作為賣空的陷阱
與任何賣空交易一樣，在同意賣空之前尋求法律和稅務建議。 由於住宅不是您的居住地，可能會得到優惠待遇，您可能需要對您的基礎和銷售價格之間的差價徵稅。
您可能還會面臨貸款不足的問題，這是您欠多少錢和銀行收到的金額之間的差額。 我遇到的大部分加州賣家都聘請了主管稅務和法律代表，經常想辦法解決這兩個問題，但其他州的賣家可能不那麼幸運。
在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，DRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀商。