一些賣空賣家不會免除責任
當貸款人同意做空沽盤時，通常會出現這個決定，因為銀行做空沽盤比收盤更有利可圖。
它可能會也可能不會要求賣方有經濟困難，但肯定房子是水下的 。
在賣空時，銀行同意發放貸款，以換取收到的欠款。 但它不一定會釋放賣家。 從財產中釋放貸款並釋放賣方是兩件不同的事情。 如果你欠銀行200,000美元，但你的房屋價值75,000美元，銀行可能會接受75,000美元，然後解除貸款。 然而，如果沒有責任釋放，幾年後你會發現銀行現在正在追隨你並要求你支付125,000美元的差額。
免責聲明和賣空批准函
賣空批准函是關鍵。 這份批准函確切地說明了銀行的期望。 它列出了以下術語以及其他注意事項：
- 可接受的銷售價格
- 最大允許佣金
- 最大關閉成本
- 最低淨收益
- 截止日期
並非每一份賣空批准函都包含責任釋放。 事實上，一些批准函件根本不涉及釋放責任。 律師表示，如果問題沒有得到解決，那麼貸款人可能會保留聯邦和/或州法律規定的放貸人可以獲得的任何權利，以進行缺陷判斷 。
不要請求律師閱讀並提供法律建議，不要簽署短促銷售批准函。 不要問你的代理人，因為除非你的代理人是律師，那麼代理人沒有許可給你法律意見。 房地產經紀人放棄法律建議是違法的。
我告訴我的客戶，如果我看到他們的賣空批准函包含責任釋放，我不能給他們這樣的建議。 我告訴他們打電話給律師。 如果信件不清楚或沒有明確說明，我會建議賣方與律師聯繫，爭取獲得釋放責任。 在任何情況下我都不會提供法律意見。
聽到賣家對他們的房地產經紀人提起訴訟，我不會感到驚訝，因為這些經紀人向他們保證貸款人不會因缺陷判斷而去。 即使在加利福尼亞州，我們很幸運有一些無追索權貸款，這種無追索權通常適用於止贖，而不是賣空。 換句話說，賣方在購買貨幣貸款上進行賣空並不能保證賣空的賣方會釋放它們，除非貸方專門釋放賣方。
我們確實有2011年1月1日添加的加利福尼亞民法典第580e條款 ，但尚未在法庭上進行測試，它不適用於二次融資，也不適用於前幾年。
短銷售批准函中的Verbiage類型解決責任釋放
雖然我不可能在短銷批准函中給你所有可能的責任釋放或責任釋放，但這裡有幾個例子。 其中一些聲明釋放賣方，一些聲明不提供任何形式的責任釋放。
- 銀行收到$ XXXXXX後，銀行將解除留置權，並將餘下的債務作為收款餘額收取。
- 該銀行已經批准了折扣收益。 本函中的任何內容均不得被解釋為損害，放棄，修改或更改銀行在法律上的權利或救濟或收取應收全部款項的權益。
- 該銀行批准出售該房產，這將導致抵押貸款的短期回報。 。 。 如果適用，將放棄任何不足之處的權利。
- 收到這筆款項後，我們將向所有信貸機構報告債務為“全額支付少於全額餘額”。
- 借款人必須在本批准中規定的所有條款上簽署所附的確認函，並且必須承認銀行保留註釋，信託契約和/或擔保協議以及當地和聯邦法律規定的所有缺陷權利。
- 銀行同意接受認證資金$ XXXXXX作為全額貸款的支付，此外，銀行還將向國稅局報告減免的債務金額。
- 除非上述貸款的賣空交易結束，否則，除非法律另有約定或法律禁止，否則銀行可針對收到的付款和應付的總餘額進行不同判斷。
- 銀行在收到資金後將釋放留置權，並將餘額作為可收取餘額的費用報告。
- 收到約定金額後，銀行將放棄上述借款的剩餘款項，並解除借款人的進一步義務，並放棄進一步判斷或不足的所有權利。
如果銀行不會免除責任，則可能需要提供賣方出資以誘導銀行提供。 有時你會得到一個不了解銀行政策的談判者。 如果您認為銀行無權追查缺陷判斷並且銀行拒絕將您發布，您可能需要將文件升級至主管才能獲得發布。 但是，如果一切都失敗了，最好的辦法就是請律師為你解除責任，或者至少在解除你的法律權利的情況下解除賠償責任。
在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀商。