什麼是可調整利率抵押貸款？
可調整利率抵押貸款 （簡稱ARM）是一種與經濟指數掛鉤的利率抵押貸款。 利率和您的付款會隨著指數變化而定期調整或調低。
ARM術語
指數
指數是貸款人用來衡量利率變化的指南。 貸方使用的通用指數包括一年，三年和五年期美國國債的活動，但還有很多其他指標。
每個ARM都鏈接到一個特定的索引。
餘量
將保證金看作貸方的標記。 這是一個利率，代表貸款人的經營成本加上他們對貸款的利潤。 保證金將被添加到指數利率以確定您的總利率 。 它通常在您的住房貸款期間保持不變。
調整期
調整期是潛在的利率調整期間。
您可能會看到用諸如1-1,3-1和5-1等數字描述的ARM。 每組中的第一個數字指的是貸款的初始期限，在此期間您的利率將與您在簽署貸款文件的當天保持不變。
第二個數字是調整期，顯示在初始期結束後多久可以對利率進行調整。 上面的例子都是年度調整的ARM，這意味著每年都可以進行調整。
如果我的付款可以增加，為什麼我應該考慮一個ARM？
ARM的初始利率低於固定利率抵押貸款 的利率 ，在貸款期限內利率保持不變。 較低的利率意味著較低的支付 ，這可能有助於您獲得更大的貸款資格。
你計劃擁有這棟房子多久？
如果您計劃在幾年內出售房屋，提高房價的可能性並不是很大。
你預計你的收入會增加嗎？ 如果是這樣，那麼額外的資金可能會支付因加息導致的較高的支付 。
一些ARM可以轉換為固定利率抵押 。 但是，轉換費用可能會高到足以以最低的利率收回您所看到的所有節餘。
ARM索引
雖然您無法指定貸方使用哪種指數，但您可以根據適用於貸款的指數選擇貸款和貸款。 向貸款人詢問過去所使用的每個指數是如何執行的。 您的目標是找到一個與多年來保持相當穩定的索引相關聯的ARM。
比較放款人時 ，請考慮指數和所提供的保證金率。
優惠價和Buydowns
當你購買房屋時，你可能會遇到賣家提供支付的折扣費用，使貸款人能夠為你提供低於指數和保證金總和的初始費率。 新的房屋建築商有時會提供這種類型的購買套餐，以幫助讓人們進入他們的家園。
如果ARM折扣率在折扣到期的同時向上調整，則折價率最終將到期，並且您的付款可能會顯著增加。
請記住，賣家有時通過支付購買貸款的金額來提高房屋價格。 額外的成本可以在時間上覆蓋來自初始折扣的任何節省。
利率上限
利率上限限制了您可以收取多少利息。 與ARM有關的利率上限有兩種類型。
- 定期上限限制了您的利率從一個調整期到另一個調整期的增加量。 並非所有的ARM都有定期費率上限。
- 總體上限限制了貸款期限內利率的上漲幅度。 法律自1987年以來一直要求總體上限。
付款帽
付款上限限制了每次調整後每月付款的增加幅度。 具有付款上限的ARM通常沒有定期費率上限。
結轉庫存量
如果即使指數上漲，利率上限仍然會在調整時降低利息上限，但增加的金額可以結轉到下一個調整期。
謹防負麵攤銷
當付款足以支付到期利息加部分本金時，攤銷發生。
當付款不包含利息成本時，就會發生負攤銷 。 未付的金額被加回到貸款中，從而產生更多的利息債務 。 如果這種情況持續下去，您可以進行多筆付款，但仍然比您在貸款開始時欠的錢多。
負債攤銷通常發生在貸款具有支付上限以保證每月支付不足以支付利息成本的情況下發生。
貸款人必須向您提供書面信息，以幫助您比較和選擇抵押貸款。 不要猶豫，盡可能多地提出問題，以幫助您了解提供給您的ARM和其他住房貸款的各個方面。
了解有關可調整利率抵押貸款的事實
可調整利率抵押貸款的風險是什麼？ 在接受ARM之前，降低風險考慮以下問題。
折扣率 - Buydowns
賣家有時會支付一筆費用，允許貸方為您提供低於指數和保證金總和的初始利率。 減價率最終將會過期。
- 雙重打擊
如果您的費率在折扣到期的同時向上調整，您的付款可能會顯著增加。 - 是值得的折扣率？
賣家可以按照他們支付的數額來提高房屋的價格以減少貸款。 額外的成本可以在時間上覆蓋來自初始折扣的任何節省。
利率上限
利率上限限制了您可以收取多少利息。 與ARM有關的利率上限有兩種類型。
- 定期上限限制了您的利率從一個調整期到另一個調整期的增加量。 並非所有的ARM都有定期費率上限。
- 總體上限限制了貸款期限內利率的上漲幅度。 法律自1987年以來一直要求總體上限。
付款帽
付款上限限制了每次調整後每月付款的增加幅度。 具有付款上限的ARM通常沒有定期費率上限。
結轉庫存量
如果即使指數上漲，利率上限也會降低您的利息，但增加的金額可以結轉到下一個調整期。
負攤銷
當付款足以支付應付利息加上部分原則時，攤銷發生。
- 當付款不包含利息成本時，就會發生負攤銷。 未付的金額被加回到貸款中，從而產生更多的利息債務。 如果這種情況持續下去，你可以支付很多款項，但是在貸款開始時仍欠你的錢。
- 負債攤銷通常發生在貸款具有支付上限以保證每月支付不足以支付利息成本的情況下發生。
- 當房地產市場好轉時，負麵攤銷並沒有太大的影響，所以較低的付款對您的吸引力可能要低於原則。
貸款人必須向您提供書面信息，以幫助您比較和選擇抵押貸款。 請毫不猶豫地提出盡可能多的問題，以幫助您了解貸款的各個方面