- 你的財務狀況
- 銀行的意願
- 你希望保持你的家
如果銀行拒絕考慮你家的當前市場價值，情況會變得更加複雜。 如果你真的想留在你家裡，不管它的價值如何，那麼貸款修改可能是更好的選擇。
貸款修改條款
貸款修改的目標是減少房主的抵押貸款支付並使支付能夠負擔得起。
這是通過執行以下一項或多項來完成的：
- 降低利率
- 延長貸款的期限
- 將未付利息加入本金餘額
- 減少本金餘額
貨幣管理辦公室（OCC）負責管理國家銀行，他表示許多貸款修改並未減少所欠的本金餘額。 也許更令人不安的是，大量的貸款修改很快就會再度拖欠。 這通常只是一個臨時解決方案，而不是一個長期解決方案。
貸款修改可能導致付款增加
這對你來說可能聽起來很奇怪，與貸款修改應該如何工作相反，但並非每家銀行都會提供貸款修改，降低房主的抵押貸款支付。 一些銀行會提供貸款修改，以增加付款。 銀行使用率通常會限制您每月總收入的一定比例，以確定新的抵押貸款。
如果財務報表有擔保，銀行可能會要求更高的付款。
臨時貸款修改
請注意，有些銀行正在提供臨時貸款修改。 這意味著銀行不會同意進行永久性貸款修改，但可能會提供以下條件：
- 主要餘額保持不變。
- 要求房主進行新的還款。
- 新付款期限為3至6個月。
- 其含義是，如果房主在臨時貸款修改期限內按時支付新款項，銀行可以授予永久性貸款修改。
然而，在任期結束時，銀行也可以自由地說： “非常感謝你給我們一些錢，但是你的貸款現在已經違約了。” 銀行可以繼續封閉。 我聽說過幾個薩克拉門托客戶的這個故事，這些客戶被這個策略迫使賣空。
貸款修改時，銀行不會同時處理賣空交易
大多數銀行不會同時打開兩個文件。 您需要事先決定是否要進行貸款修改或賣空。 你應該追逐一個或另一個。
如果房主稍後決定嘗試進行貸款修改，銀行將結清未完成的賣空交易。 處理賣空和貸款修改的時間大致相同。 一些貸款修改需要3到6個月才能完成。
對於在賣空提交誠信要約的買方並同意等待賣空批准發現賣方有第二個想法並且現在想在賣空期間進行貸款修改是不公平的。
我的建議是做出決定並堅持下去。 此外，不要雇傭任何公司為您進行貸款修改，因為您可以自己申請而無需向任何人付款。 許多貸款修改公司都是騙子。
為什麼可能會通過貸款修改優先賣空？
希望從水下出去的房主可能更願意代替貸款進行賣空交易。 賣空意味著銀行將接受減少的回報並釋放貸款。 如果你的房子的價值遠低於所欠的金額，那麼進行賣空並且減輕負擔的債務可能更有意義。 以下是需要考慮的其他因素：
- 經過3年的信貸維持，如果房價保持穩定，房主可能有資格在短期出售房屋後購買另一間房屋，抵押貸款和付款可以承受。
- 貸款修改和賣空都可能影響信貸 。 但是任何一種解決方案通常都比止贖要好。
- 許多貸款修改要求可調整利率支付，而不是固定利率支付最初5年後每年增加。
- 我在薩克拉門托出售的大多數賣空交易清單涉及被拒絕進行貸款修改的賣家。
在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀商。