如果您在家中遇到財務問題，該怎麼辦？
我不打算在你的派對上潑冷水，但我想提醒一下。
事實是，數百萬房主已經在止贖中結束了 。 這些人中的許多人一如既往地對他們的購買感到高興和樂觀。
畢竟，當你購買房屋時，那個房子有一天可能會遭受止贖的想法或許是你想的最後一件事。
你如何避免這種風險？ 請繼續閱讀。
為什麼業主失去家園？
在所有者違約 - 或者停止全額付款 - 之後，大多數房屋都會因抵押貸款而遭受止贖。 這是如何發生的？
有時候，這是因為業主過度擴張 ，購買了比他們合理負擔得起的更多的住房。 同樣，貸款人還向不合格的買方提供貸款; 不應該獲得這種規模的房屋貸款的人。 （在經濟衰退之前，很多貸款人在授予貸款之前沒有核實一個人的收入。毫不奇怪，許多貸款申請人假裝他們賺的錢比實際賺的多。）
其他時候，業主在發生一系列意想不到的生活事件（例如失去工作或面臨重大醫療費用）後發生違約，這會影響他們每月按揭付款的能力。
在某些情況下，業主拿出第二筆抵押貸款，並將這筆錢用於負債（而不是創收資產），這降低了他們的總體淨資產，並損害了他們在第二張票據上償還的能力。
在其他情況下，業主接受可調整利率的抵押貸款 ，假設他們能夠在利率上升的情況下履行付款義務。
（聯邦法律要求貸方根據其可調利率抵押票據的條款披露業主可能支付的最高利率。）業主一段時間的介紹利率很低，但當這些利率上升時，業主發現滿足這些付款比他們預期的要困難，並陷入拖欠。
在很多情況下，房主意識到他或她在抵押貸款中處於“水下”狀態 （我們將在下面討論這個概念），並得出結論認為走開是最合理的選擇。
正如你所看到的，業主落後付款的原因有很多。
你如何保護自己？
沒有人喜歡考慮可能面臨止贖的過程。 但是，如果我們想要為我們的個人財務制定強有力的，負責任的方法，我們必須認真研究可能導致我們面臨止贖威脅的風險因素。
另外，我們還必須了解止贖程序是如何運作的，以便如果我們的未來變得更糟，我們會對未來有什麼想法。 這將幫助我們知道我們可以選擇哪些其他選項。
在本文中，我們將首先介紹可能導致止贖的主要風險因素，然後介紹實際流程。
導致止贖的風險
根據哥倫比亞廣播公司新聞，大衰退期間大約有700萬人失去了家園。
儘管自那時以來止贖數量減少，但許多房主仍然陷入困境。 截至2015年底，約有430萬房主在水下，這意味著房主擁有的房屋價值低於抵押貸款所欠的房屋價值。
在你家的水下是指示止贖的最大風險因素之一。 畢竟，如果房屋的價值低於所欠的餘額，那麼您可能會得出結論：離開房屋更有意義。
然而，在你作出這個決定之前，這裡有一句警告：走開對你的信用產生重大影響 。 這可能會損害您未來購買其他住房的能力，以及您租房，開信用卡，借貸其他類型貸款甚至有資格獲得某些工作的能力。
如果你的家在水下，你應該怎麼做 ？ 您可能想要堅守住宅並等待房產重新獲得價值。 如果你需要搬家，你可以把房子租給租客。 或者，如果您必須出售房屋，您可以要求您的貸款人獲得賣空批准（我們將在下面進行討論）或將現金帶到結算表。
如果你不是在水下，但你正在努力付款 ？
首先，在您購買房屋之前，購買比您合格的房屋便宜的房屋。 您無需購買按您有資格獲得的最高貸款額定價的房屋。
房地產業的很多人都說你的抵押貸款本身應該佔用你實收工資的三分之一。 這個數字不包括維修，維修 ，水電費和其他輔助費用。 但是，這個數字可能太高了。 嘗試採用這種方法：作為一般經驗法則，您的所有與家庭有關的付款（包括水電費，維修和維護費用）都將達到您實際工資的25％至30％。
最重要的是，維持一筆至少支付六個月費用的緊急基金。 將此應急基金保存在現金儲蓄賬戶中，而不是任何類型的投資（如股票）。 請勿在節假日，生日或年度開支中使用此功能。 只有在出現真正的緊急情況時才能保留這一點
如果你發現自己掙扎著付款，開始大幅削減你生活中各個領域的開支。 你正處於金融危機之中; 花這樣的。 不要只切斷你的電纜; 出售整個電視。 不要把你的午餐棕色包裝起來; 切換到大學生大米和豆類飲食，直到你重新站起來。 在每天晚上和周末的閒暇時間裡，通過自由工作賺取額外的錢，您可以在家中在孩子睡著的時候在家上網處理這些工作。 看看你是否有資格再融資到較低利率的抵押貸款 。
如果您的付款落後了，而您認為自己無法趕上，那麼就該出售您的家庭了。 賣你的房子遠比抵押品贖回權好。
如果你的房子價值低於欠款額度，那麼你需要貸款人批准進行賣空。 賣空是出售借款人收入低於目前欠款的房屋。 貸方失去了差異。
如果貸款人意識到他們更有可能通過賣空而不是通過傳統的止贖程序收回損失，他們將允許借款人將他們的財產列為賣空。
賣空是避免面臨全面止贖的信貸影響的一種方法，但它們並不理想。 作為最後的手段，將其放在後袋中。
儘管如此，讓我們來談談實際的止贖程序。 正如你將要看到的，止贖程序相當長，在這個過程中有很多機會，你可以嘗試通過賣空而不是止贖來釋放你的房屋。
讓我們來看看這個過程，以便您可以了解每個步驟中發生的事情。
止贖程序
首先，一個免責聲明：這個過程在各州之間有所不同。 在一些州，貸款人擁有出售權並可追求“非司法止贖”。 下面概述的下述過程是對一些州的司法止贖程序的高度概括性描述。 如果您發現自己面臨可能的止贖問題，請諮詢律師。
一旦借款人違約抵押貸款，貸款人可以提交公共違約通知，也稱為違約通知或Lis Pendens。 此公開提交的違約通知提醒借款人違反協議。
在藉款人收到違約通知後，他們有一個寬限期，由州法律決定，他們可以通過償還未償還的逾期餘額並獲得最新的抵押貸款還款來恢復貸款。 這個寬限期被稱為預先取消抵押品贖回權。
預先取消抵押品贖回權是指違約通知與財產可能在公開拍賣中被收回或出售的時間段。 在這段寬限期內，借款人有幾種方法可以獲得最新貸款：
- 借款人可以通過支付逾期的餘額使他們的付款保持最新並恢復貸款。
- 他們可以申請貸款修改，以減少他們的抵押貸款。
- 他們可以嘗試將房產出售給第三方，以避免止贖。
- 他們可以讓房產在預先取消抵押品贖回權的公開拍賣中出售。
如果借款人無法恢復貸款，貸款人有能力收回房產，並有意重新出售房產。 貸方（通常是銀行）已收回的房產被稱為房地產擁有（REO）。
底線
遵循一些基本指導方針，以減少面臨個人抵押貸款危機的風險：購買的房屋明顯少於您的承擔能力。 保留至少6個月的應急基金費用。
創造多個收入來源，這樣如果一個來源乾涸，你的收入就不會降到零。 避免非抵押消費債務，如汽車貸款或信用卡債務 。 了解這個過程如何運作，這樣你就不會有任何意外。
有了這個說法，請盡情享受你的家。 絕大多數房主不會遭遇止贖。 你是足夠精明的，以主動看待導致這種不幸經歷的主要風險因素，以便你可以防範這些。 總體而言，這些保障措施圍繞著低於您的意願的永恆個人理財原則 。