如何確定您是否應該重新貸款抵押貸款
然而，你幾年前承諾固定利率抵押貸款 ，所以你支付6％，而鄰居的孩子支付3.25％。 你應該再融資嗎？
首先，對於那些不熟悉詞彙的人的背景： “再融資”抵押貸款意味著您獲得新的抵押貸款。
你“重複融資” - 你再次融資，改變了付款計劃。
再融資的優點
許多持有固定利率抵押貸款再融資的人都有機會獲得較低的利率。
利率的微小差異造成很大的差異。 比較兩個30年期240,000美元的抵押貸款。 其中一個利率為4.00％，另一個利率為4.25％。
這聽起來不是很大的區別，是嗎？ 這只是百分之四十，對吧？ 這種差異有多大？
少量成為巨額資金。 在30年結束時，持有4.25％的利率，在貸款期限內支付大約額外的10,000美元，而持有4.00％的抵押貸款。
顯然，再融資的最大好處是有機會降低您的利率，從您的貸款總額中減少數千美元。
再融資的缺點
但每朵玫瑰都有它的刺：再融資將重新啟動您的抵押貸款時鐘，使您的攤還時間表回到原點。
“呃，這是什麼意思？”
以下是抵押貸款的工作原理：當您進行付款時，付款的某些百分比會影響您的利益。 剩餘的金額將轉到您原來的貸款本金。
您的付款適用於您的本金越多越好。 支付你的本金餘額可以讓你更快地還清貸款。 （這就是為什麼你應該確保任何額外的抵押付款適用於你的本金 ）。
當您開始新的抵押貸款時，您的大部分付款適用於利息。 只有一小部分朝向你的校長。 在第一年抵押貸款支付結束時，您會發現您幾乎沒有損失您的本金餘額。
你的抵押貸款進一步發展，你的付款將適用於你的本金。 在您30年抵押貸款的第25年，幾乎所有的付款都將用於您的本金。
“這真的很吸引人（哈欠），但它又如何適用於再融資？”
當您為抵押貸款再融資時，您將時鐘重置為第一年。 大部分付款將適用於利息，而不是本金。
如果你還在抵押貸款的頭幾年，這不是什麼大不了的事情。 但是如果你的抵押貸款還有更高的價值，你應該運行一個電子表格來查看較低的利率是否證明了時鐘回滾的正確性。
在貸款提前節省利息
假設Joe擁有10％的10美元抵押貸款，利率為6％。
他的每月付款是599美元。 在第一年結束時，喬已經支付了7,188美元用於抵押貸款。 只有1,299美元支付了本金餘額。 其餘的都被興趣所吸引。
在他30年的抵押貸款只有一年的時間裡 ，喬發現他可以獲得5％的新貸款。 喬再融資，關閉他的舊抵押貸款並重新啟動時鐘。 他為新貸款支付了1000美元的關閉成本。
在6％的時間內，Joe將在貸款期限內支付$ 109,871的利息支付（他的$ 100,000房子總共支付$ 209,871）。 通過再融資，喬“失去”他在貸款第一年支付的利息5,889美元。 哎喲。
但這是值得的。 通過轉換為5％的抵押貸款，喬現在只會在貸款期限內支付95,483美元的利息，而不是109,871美元。 換句話說，他的舉動為他節省了14,387美元。
通過貸款後期再融資支付更多利息
但讓我們假設喬在30年期抵押貸款的第15年發現了再融資的機會。 他不想要一個新的30年的承諾，所以他再融資15年抵押貸款 。 怎麼了？
儘管將利率下調至5％，並通過15年抵押貸款加速支付，但實際上，Joe通過再融資支付的利息高於原來的情況。 換句話說，再融資對喬來說是一筆可怕的交易，因為他的抵押貸款太過分了。
底線
不要以為再融資總是好的或壞的想法。 將您的利率，貸款條款和關閉成本插入電子表格或在線再融資計算器，以計算您提供的潛在交易在您的特定情況下是否有意義。
作為一般的經驗法則，如果您在抵押貸款支付的頭幾年內，您可以將利率降低0.75％或更多，那麼您應該考慮它。 在你抵押貸款再融資越早越好。