共同租戶允許多樣化
由格蘭特康內斯 ，1031替代品集團總裁
你是否厭倦了那些午夜維修電話，並且因為與租客的交火而疲憊不堪？ 也許你因為你正在追查租金支票和修理工而感到沮喪？ 也許你真的想出售你的出租或小型公寓，但你害怕稅收後果。 事實上，你可能已經想過要購買一個新的購物中心，但你肯定不能通過支付現金來擺動購買，實際上從來沒有為家庭付過現金 。
如果這聽起來像你，這是個好消息。 通過使用普通交易所的1031名租戶，您可以出售該租賃或公寓大樓，避免資本利得稅，並保持您的資金為您工作。 被稱為TIC的共同租戶是投資者參與一個或多個高質量房產的所有權的最佳方式之一，同時保留財富並避免物業管理的頭痛。
普通租戶1031交換允許多元化
例如，假設您銷售擁有15年的4plex，並擁有40萬美元的股權 。 根據您仍然持有的債務數量，您新投資的購買價格可能在100萬美元左右。 雖然這是很多錢，但你可能還沒有資格單獨購買真正的頂級房產。 但是，如果您決定投資於TIC，那麼40萬美元的股權可以購買價值3000萬美元的機構級物業的100萬美元利息。
普通租戶1031交易所允許在不同地理位置的幾個不同房產中進行多樣化。 您可以投資於倉庫，倉儲單位，高端酒店或辦公樓，醫院或輔助生活設施或價值數百萬的公寓樓。
這種多樣化可能會降低您的投資組合風險，並有可能增加其價值。
請問一位值得信賴的投資顧問，而不是向您推銷投資的人。
提示：在投資任何1031共同交易所租戶之前，請確保可信任的律師審查文書並進行盡職調查。 這包括對出售證券的實體進行可能的調查，包括確保該實體獲得適當的許可。 有很多騙子， 致富快速研討會騙子，在這個業務的最終工作。
美國國稅局共同1031交易所規則
必須認真遵循美國國稅局對1031交易所的規定，以推遲資本收益和折舊重新扣稅。 放棄的財產必須持有投資或用於業主的貿易或業務。
可能成功的TIC 1031交易平台的五個一般要求是：
- 銷售收入的100％必須再投資，商業置換物業的價值必須等於或大於被放棄物業。
- 合格中介成為指定賣方並持有出售被放棄物業的所有收益。
- 有一個45天的識別期，在此期間，至少有三個“同類”替代物必須以書面形式確定。
- 200％規則規定可以識別任何數量的重置物業，但其總值不得超過重置物業價值的200％。
- 倘三項物業規則及200％規則不適用，則交易所收購的商業物業的總市值必須至少佔所有物業的公平市價總值的95％。
由Elizabeth Weintraub編輯。 在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀商。
由格蘭特康內斯 ，1031替代品集團總裁
一旦選擇置換物業，投資者自放棄物業轉讓給買方關閉新物業之日起180天。 如果投資者的納稅申報表的延期繳稅日期早於180天，那麼1031年交易所必須在該日期前完成。
投資者還應該記住，這180天的部分時間可能已經在45天的識別期間被使用過了。 沒有擴展，也沒有45天規則的例外，其中包括週末和節假日。 如果超過了時間限制，整個交易所可能被取消資格，罰款和稅收將隨之而來。
如果投資者購買多個物業的部分利息，建議確保預定的截止日期早於截止日期。
共同交換契約和產權保險中的租戶
作為TIC的業主，您將收到一份作為共同承租人的單獨契據，以及一份保證您對該房產感興趣百分比的產權保單 。 您擁有與任何其他單一所有者相同的權利。
現金流量和普通1031交易所租戶的升值潛力
您的部分所有權可能會有比例的收入潛力，這可能會比您從過去的投資中獲得的現金流大。
現金流量可能因新購買中您的基礎折舊而抵消。
如果房產最終售出，您還可以分享按比例增值的房產。 TIC被認為是一種有價值的遺產規劃工具，因為你的繼承人在你死後將獲得加強的基礎。
由Elizabeth Weintraub編輯。 在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀商。
由格蘭特康內斯 ，1031替代品集團總裁
在20世紀90年代中後期，投資者向國稅局提出了多項要求，要求提前做出裁決，以確定不動產共有利益是否屬於符合第1031條規定的稅收延期適用的實體。
作為回應，在2000年10月，國稅局發布了2000 - 46年稅收流程。 該程序表達了擔憂，認為一些普通關係中的租戶可能會被視為聯邦稅務合作夥伴，因此不具備1031考慮的資格。
美國國稅局明確表示不會再發布任何預先裁決。 該決定於2002年3月廢止，其後是2002 - 22年的收入程序。
被稱為“Rev.Proc。”的2002-2022年度收入程序列出了15分，國稅局將在“考慮要求裁定租賃房地產的不分割零星利息不屬於商業實體“ - 意思是不合格的合夥可能會使交易所面臨審計和稅務後果的風險。
但是，獲得提前裁定仍然幾乎不可能。 直到發起人準備收購房產，關閉貸款，並向共同租戶出售利息時，才能獲得國稅局審查所需的大部分信息。 因此，大多數贊助商理事會發布位於私募配售備忘錄中的“應”或“將”稅收意見。
普通1031交易所租戶的收入流程指南
Rev. Proc。 為公共租戶共同所有權的結構，融資和管理制定了明確的指導方針。 它允許2到35個共同所有者，雖然贊助商和貸款人可能會為一些物業設定下限，通常為10到25個投資者。
丈夫和妻子有時被視為一個單獨的實體（取決於州法律），並且共同所有者不得以合夥形式提交納稅申報表。 每個共同所有者都有權出售或分割他的部分所有權，但只有在將其出售給其他人之後才可以出售或劃分。 有一定比例的利潤分享和債務（抵押）。
有了這些更清晰的指導方針，TIC行業開始認真，並吸引了大量新的讚助商，經紀人/經銷商和註冊代表進入市場。 自20世紀90年代以來，普通1031交易所對租戶產生了巨大的興趣。 事實上，從2002年到2004年，TICs的股本增長率已經高達550％。2007年結束的TIC投資總值估計超過85億美元。 有人說這個數字甚至更高 - 達到100億美元（包括槓桿）。
共同提供給認可投資者的租戶
絕大多數TIC產品僅限於“認可投資者”，這意味著必須符合某些財務標準。
- 單一投資者（或配偶配偶）的淨值必須超過100萬美元。
- 過去兩年的年收入為20萬美元，預計這種情況將持續下去。
- 在過去的2年裡，與配偶共同獲得30萬美元的收入，預計不會有任何變化。
- 像LLC，Partnership或Corporation這樣的實體必須擁有至少500萬美元的資產，或者如果資產少於500萬美元，則每個投資者必須被認證為個人。
由Elizabeth Weintraub編輯。 在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀商。
由格蘭特康內斯 ，1031替代品集團總裁
投資者可以從許多專門處理1031交易所和普通1031交易所租戶的公司中找到替代物業獲得有價值的幫助。 這些TIC專家可以訪問大量投資性房地產，並經常完成各種盡職調查，包括價格比較，披露，淨收入，空缺報告等。
通常，贊助公司花費巨額資金來組織這些房地產產品，以確保他們符合IRS對TIC 1031交易所的要求。 有時候，發起人通過購買協議將財產捆綁在一起，然後準備通常稱為私募配售備忘錄（PPM）的發售文件，然後通過經紀商進行銷售。 一些贊助商在營銷之前關閉了該物業，但由於存在成本，這可能會更加昂貴。
評估註冊投資代表
- 選擇專門從事TIC投資的註冊投資代表。 這應該在出售您的投資物業之前完成。
- 評估一些可能的替換屬性。 正如您在註冊投資代表處所做的那樣，您應該仔細檢查每個產品的讚助商。 他們的記錄是什麼？ 他們的商業組織的基礎設施是否足夠？ 他們的校長，員工和管理人員是否合格？
- 確保您的投資代表擁有Series 7或Series 22許可證，以及Series 63或Series 66許可證。 他/她還應該具備商業房地產方面的經驗，並有成功的TIC交易記錄。
詢問保薦公司的問題
- 贊助商的計劃是否結構合理，對投資者是否公平？
- 這些產品是否在法律上和機械上經過適當的披露而被仔細整理？
- 文件中列出的目標是否符合？
- 與投資相關的風險是否明確？
- 該計劃的資產是否具有達到目標的高可能性？
- 鑑於事實，預計目標是否合理？
- 有什麼保障和儲備？
普通住戶1031交易所允許投資者在尋找替代物業時有許多選擇。
通常需要至少10萬美元的股權投資，但每個房地產的最低價格都是通過將總權益除以TIC利益的可能數量確定的。
應對每個PPM產品進行評估，分析並與其他競爭性建議進行比較。 應該研究過去，現在和未來的預期費用，租戶財務信息，位置和環境問題，並包括對房地產市場區域的研究。
由Elizabeth Weintraub編輯。 在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀商。
由格蘭特康內斯 ，1031替代品集團總裁
一些處理TIC的公司已經對各種可能的投資特性進行了盡職調查。 為此，註冊投資代表通常通過他們的盡職調查部門完成公司內部的盡職調查; 而另一些則尋求“盡職調查顧問”和律師的外部服務。
普通1031交易所的租戶類型
1031共同交易所的租戶可以採用多種方式進行組織，這些機會通常與管理和融資相結合。
有時會提供無追索權貸款 ，這可以防止貸方在違約情況下追隨借款人的其他資產。 貸款人的貸款擔保僅限於該物業的價值。
然而，一些貸款人最近開始要求責任實體簽署賠償責任，以免從房產收到的租金不用於償還貸款，而是轉用於維修等。其他貸款人已規定，TIC，有時候每個個人買家都必須保證貸款人免受任何未來的環境問題。 敦促投資者仔細審查貸款文件和PPM，以避免責任可能遠遠超過其原始投資。
在對TIC項目進行盡職調查時，投資者應仔細比較15 Rev. Proc的結構和符合性。 準則。 實質上可能出現偏差的交易可能會導致國稅局拒絕，從而使投資者承擔未來的稅務後果。
產品的結構是由每個所有者簽署的文件，為發起人提供處理財產日常管理的權力。 可能有一個主租約或管理協議，其中包含租金和收集資金分散給TIC共同所有者的方式差異。
產品也可能包含共同協議的租戶，該協議描述了個人投資者與其他TIC共同所有者之間的關係。 TIC也可以被構造為特殊目的實體（SPE），其中沒有任何人被列為所有者。 在SPE下，一家有限責任公司購買並擁有TIC利息。 這種結構為共同所有者和貸方提供了額外的責任保護。 通常TIC保薦人將不負責投資管理，必須採用獨立管理。
房客是否通常交換證券或房地產？
大多數贊助商將TIC投資視為證券，因為它們符合證券的定義，無論是在房地產所在州還是在保薦人打算出售的各個州。 這意味著這意味著只有持牌證券交易商才能在SEC的監督下推銷這些投資。 然而，所有TIC利益，包括那些證券，都是通過契約傳達的，大多數國家將它們歸類為房地產。
房地產投資是否是一種安全問題可能很複雜，這個問題正在引起相當大的驚愕。
雖然購買TIC利息是為了1031目的的房地產交易，但大多數是作為證券出售的。 然而，一些贊助商繼續將TIC利益作為房地產銷售並且不將其作為證券出售，這並不奇怪。
由於房地產經紀人通常參與出售放棄物業，通過這些同樣的經紀人銷售TIC產品似乎是合乎邏輯的，因為他們能夠識別潛在投資者。 衝突在於FINRA（金融業監管局）和證券交易委員會的規定，該規定禁止向沒有持有證券許可證的任何人支付費用或佣金。
這有效地排除了向房地產經紀人支付推薦費或佣金的情況。 不幸的是，這些旨在保護投資者的規則並不鼓勵房地產專業人士向其1031個交易所客戶展示TIC交易的優勢。
普通1031交易所的租戶需求強勁
投資者應將TIC視為一項將作為中長期投資舉行的財產。 如果流動性很重要，則應考慮備選方案。
普通物業租客的需求量每年都在持續增長。 不用說，TIC市場和1031交易流程的速度可能會讓不熟悉TIC的投資者望而生畏，但是利潤和稅收節約的機會是巨大的。
通過任何證券公司提供的證券應該為您提供類似的聲明，以下是您不能依賴的聲明：
這種材料既不是要約出售也不是要求購買任何證券。 這些信息僅供討論和信息之用。 它無意取代合格的法律，稅務或財務規劃建議。 適用的稅法僅適用於聯邦法律並與之相關。 各州可能有自己的附加稅碼。 請聯繫您所在州的相關稅務和法律專業人員。 這些信息由相信是可靠的來源提供，但應與專業建議一起使用，以符合您的個人情況。
由Elizabeth Weintraub編輯。 在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀商。