構成1031個稅收遞延交易所的基礎知識
許多投資者已經詢問了1031交易所究竟是什麼，準則和時間表是什麼，您可以合法推遲資本利得稅嗎？ 我認為在本文中回答一些最常見的問題會有所幫助。
什麼是§1031交易所？
§1031交易所是納稅人被允許通過推遲銷售的稅收後果交換一個投資性房地產的交易。
交易由IRS代碼的§1031授權。
國稅局的準則實際上是這樣寫的： “如果貿易或企業或投資中用於生產性使用的財產的交換沒有任何收益或損失，如果這種財產僅用於類似的財產用於貿易或商業或投資的生產性用途。“
1031交易所的要求
- 1031交易所的時間表
投資者（或交易所）必須遵循嚴格的45天/ 180天交易指引。 一旦交換者出售他/她的財產（放棄財產），他/她有45天的時間來識別等值或更高價值的財產。 一旦確定，交易所自其售出財產之日起180天內獲得所確定的財產（或從45天期限結束後的135天）。
- 1031交易所中的同類物業
投資者必須獲得“同類”財產。 這意味著它必須是其他合格形式的房地產。 例如，交易所可以出售一套複式和購買商業地產，或者他/她可以出售一塊土地併購買一棟公寓。 該物業只需要“同類”。
- 交換財產持有投資
出售的財產（放棄財產）和新收購的財產（重置財產）必須持有作投資或商業用途。 因此，您不能出售您的主要住宅併購買投資物業，也不能出售和投資物業併購買主要住宅。
- 1031交易所的同等或更大的債務和股權
如果交換者以100萬美元出售一個財產，其中500萬美元是股權，50萬美元是債務，那麼交易所需要購買價值100萬美元或更多的財產。 此外，交易所需要使用全部股權並取代所有債務以推遲100％的資本利得稅。
如果他/她願意，交易所可以為新購買添加額外收益，並且如果需要，交易商也可以承擔額外的債務。 如果交易商不希望使用全部銷售收益，他/她可以進行部分交易，並根據差額支付適用的資本收益稅。 這被稱為“引導”。
- 1031交易所的建設性收據和合格中介
交易商可能無法從銷售中獲得現金。 這就是所謂的“建設性收據”，並且會對收到的這些款項引發應稅事件。 根據美國國稅局安全港條款，交易所必須使用合格中介或QI來促成1031交易。
QI是持有銷售收益並代表您購買替代財產的獨立第三方（而非您的律師，代理人，經紀人或註冊會計師）。 在當今的環境下，只有與有信譽，有保險和有保稅資質的中介機構建立聯繫是非常重要的。
- 1031外匯風險
與任何房地產投資一樣， 特拉華法定信託和/或共同所有權租戶也存在風險。 這個論壇不可能涉及所有相關的風險因素。 私募配售備忘錄中列出了每種產品的風險因素。 在投資特拉華法定信託或普通交易所租戶之前，投資者應徹底了解所有風險因素，並與其財務代表討論。
我代表賣方接受1031交易所投資者的報價時遇到的問題之一是我們不知道他們是否打算關閉代管。 他們可能會命名3種不同的房產，或者在一堆不同的房屋上寫出優惠信息，以查看接受的內容。 然後，在他們接受了一系列的優惠後，他們選擇他們想要購買的優惠，這意味著取消其他優惠。
律師說，這種做法違反合同固有的誠信原則，但並不能阻止它發生。 向代理詢問這是否是唯一的報價。
這種材料既不是要約出售也不是要求購買任何證券。 這些信息僅供討論和信息之用。 它無意取代合格的法律，稅務或財務規劃建議。 適用的稅法僅適用於聯邦法律並與之相關。 各州可能有自己的附加稅碼。 請聯繫您所在州的相關稅務和法律專業人員。 這些信息由相信是可靠的來源提供，但應與專業建議一起使用，以符合您的個人情況。
在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀人。