同類性質的定義多年來一直在改變
輸入1031延稅交換。 對許多納稅人來說，這就像是從天上掉下來的錢。
1031交換延期稅
1031交易所被認為是納稅人仍然可以使用的最強大的財富建設工具。 它一直是無數金融巫師和房地產大師的成功策略的重要組成部分。 從國內稅收法典第1031節的名稱中，延稅交易允許納稅人出售收入，投資或商業財產，並用類似財產代替。
只要嚴格遵守美國國稅局的規定，出售該物業的資本收益就會推遲或推遲。 這是一個明智的稅收和投資策略以及房地產規劃工具。 從理論上講，投資者可以繼續推遲投資財產的資本收益直到死亡 ，可能會一起避免它們。
1984年立法改變了一些方面
在“同類交流”的早期，這個術語是完全字面的，經常會遇到困難。
例如，如果您擁有一棟三層磚混的公寓大樓，您想通過1031交易所進行銷售，那麼您將不得不尋找另一棟三層磚混公寓樓，其所有者想要交換。 然後你們兩個會見，交換會發生。
過去，交易所沒有時間限制。
美國國稅局要求對這一程序實行更嚴格的控制，導致國會於1984年通過了第1031（a）節。 這項立法限制了延期交換，進一步確定了“同類”財產並確定了完成交換的時間表。
合格
為商業用途或投資持有的房地產物業符合1031交易所的資格。 個人住宅不符合資格，而且一般來說， 固定翻轉房產也不具備資格，因為它符合待售房產的類別。 假期或第二套住房不作為租金持有，不符合1031治療的條件; 但是，根據稅法第280條的規定，可能適用於這些財產的使用測試。 在這種情況下，應該徵詢稅務專家的意見。
正在開發中的土地以及購買用於轉售的財產不符合遞延稅收待遇。 股票，債券，票據，庫存資產以及合夥關係中的實益權益不被視為用於交換目的的“同類”財產。
為了今天有資格成為1031交易所，交易必須採取“交易所”的形式，而不是僅僅出售一種資產，隨後購買另一種資產。 首先，被出售的財產和新的替代財產必須同時用於投資目的或用於貿易或企業的生產性使用。
他們必須是“同類”屬性。
以下類型的房地產互換適合合格交換“同類”房產的要求：
- 一個辦公室換取一個購物中心
- 一個購物中心換取土地
- 換取工業建築
- 一棟公寓樓換取工業建築
- 單一家庭出租以換取共同住戶 （TIC）財產
今天，你可以將那棟磚公寓換成原始土地，倉庫或小型辦公樓。 但是，嚴格的時間限制必須得到滿足，否則1031交易所將不被允許，並且會產生稅收後果。
在1984年之前，幾乎所有的交易都是在關閉和轉讓已售物業（放棄物業）和購買新物業（替代物業）的同時完成的。
除了試圖找到合適的財產時遇到的問題之外，同時轉讓所有權和資金也存在困難。 今天不是這樣。
延遲的1031交易所避免了1984年以前的問題，但現在強加了更嚴格的最後期限。 納稅人希望以通常的方式完成交換，列出和營銷財產。 當買方繼續前進並且執行購買合同時 ，賣方與合格中介達成交換協議，合格中介反過來成為替代賣方。 交換協議通常要求將賣方的合同轉讓給中介。 關閉發生，並且由於賣方不能觸摸貨幣，中介收到應付給賣方的收益。
交換進位時間限制
此時，第一個時間限制即45天識別規則開始。 納稅人必須在關閉和轉讓原物業後45天內以書面方式關閉或識別潛在的替代物。 時間不可商量，包括週末和節假日，國稅局不會例外。 如果超過時間限制，您的整個交易所可能會被取消資格，並且稅收一定會跟隨。
替換屬性的類型以識別：
- 三個物業不考慮其公平市場價值。
- 任何數量的物業，只要其在識別期結束時的總公平市場價值不超過截至轉讓日的放棄財產的總公平市場價值的200％。
- 如果超過三項物業規則和200％的規定，如果納稅人購買所有已確定物業的公平市價的95％，交易所不會失效。
什麼是Boot？
實際上，大多數投資者遵循三項財產規則，因此他們可以完成盡職調查並選擇最適合他們的項目，這些項目將關閉。 一般來說，目標是進行交易以避免“開機”的轉移並保持免兌換免稅。
“Boot”是納稅人通過交易所收到的任何附加財產的金錢或公平市場價值。 貨幣包括所有現金等價物，債務，交換財產所承擔的債務。 這是“非同類”財產，交易過程中的規則是複雜的。 可以說，沒有專家的建議，接受“開機”就會導致稅收。
服從180天規則
一旦選擇了置換物業，納稅人自被放棄物業轉讓給買方之日起180天內關閉新置換物業。 但是，如果投資者的納稅申報表的延期繳納日期早於180天，那麼交易必須在該更早的日期前完成。 請記住，這段時間的一部分已經在識別期間使用過。 這條規則沒有擴展，也沒有例外，因此建議在截止日期之前安排截止日期。
由於法律要求納稅人不觸及第一筆交易的收益，因此合格中介在交易完成後向賣方購買替代物業，然後將其轉讓給納稅人。
不適合自己動手的投資者
這是一個成功的1031 Exchange如何工作的基本描述。 根據納稅人的情況，放棄的財產類型以及替代財產的特點，可能涉及交易所的其他方面。 它的完成可能會變得複雜，專家應該經常諮詢。 對於“自己動手”的投資者來說，這不是一項任務。
利用1031交易所的力量建立和保護財富和資產，從投資中產生現金流，重組，分散和整合房地產資產是美國投資物業的每個所有者的權利。 如果美國納稅人打算將這些收益再投資於更多投資性房地產，則他們不應該為出售其投資性房地產支付資本利得稅。 通過太平洋西部證券公司提供的證券成員FINRA / SIPC。
這種材料既不是要約出售也不是要求購買任何證券。 這些信息僅供討論和信息之用。 它無意取代合格的法律，稅務或財務規劃建議。 適用的稅法僅適用於聯邦法律並與之相關。 各州可能有自己的附加稅碼。 請聯繫您所在州的相關稅務和法律專業人員。 這些信息由相信是可靠的來源提供，但應與專業建議一起使用，以符合您的個人情況。
由格蘭特康內斯 ，1031替代品集團總裁
在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀商。