賣方如何排名優惠中的融資類型
問題：我的貸款類型是購買報價中的優勢還是劣勢？
一位讀者問道： “我能夠支付現金或貸款購買房屋，這是令人羨慕的地位，我想購買一個投資物業，但是你知道這個市場是如何的。我希望我的報價成為最好的報價，我知道它的報價類型起著巨大的作用，所以我最好提供現金或貸款報價？如果是貸款，什麼樣的貸款的貸款是最好的？我的優勢在哪裡？當貸款類型相互排列時，什麼使得一次購買優於另一次？“
答案：考慮賣方可能會看到您的報價是明智的，因為按揭貸款類型或融資條款可能會極大地影響這種看法。 投入混合賣方市場，你也可能會與不同買家的多個優惠競爭。 您的報價將更加仔細審查和判斷。
如果買家知道某些購買商品的排名有多不公平，買家會感到驚訝。 雖然我們有公平住房法律 ，禁止基於保護階層的歧視，但其他類型的歧視不受限制。 更不用說，大多數賣家和他們的上市代理商都沒有告訴買家為什麼他們的報價被拒絕。 他們只是拒絕它。 他們不必解釋為什麼。
然而，按照買方選擇使用的融資類型來判斷購買要約是常見的做法。 購買優惠通常按以下方式排列。
最好的優惠類型列在第一位，最有吸引力的優惠排在最後：
- 現金。 這意味著手頭現金。 這並不意味著目前託管的房屋，因為這是一個或有的銷售，而不是現金交易。 這也不意味著對將在以後產生現金的另一財產進行再融資。 現金出價通常伴隨著資金證明 。 這是因為賣方不會認為買方對現金有好處。 這相當於要求買家生產一個裝滿100美元鈔票的手提箱。
由於現金評分很高，有時候現金購買者可以通過談判折扣。 但不要指望在多重銷售或短期銷售中獲得這種利益。 請記住，除了業主融資之外，所有優惠都會在最後給賣家帶來現金。 現金收購的主要好處是沒有評估要求。
因為沒有評估，所以擁有股權的家庭非常希望提供超過定價的現金報價。 但是，賣空價格超過標價的交易不可取，因為如果買方走了，銀行的期望已經確定。 它可能很難復制。
- 常規貸款 。 傳統貸款的FICO評分要求高於FHA貸款。 如果您的FICO評分反映了FHA的最低要求，您仍然可以獲得傳統貸款，但您將支付更高的利率。
優惠利率提供給那些以現金支付20％或更多的借款人，導致80％的貸款與價值比率或更低。 比率越低，對貸方的風險就越低。 此外，如果評估價值較低，如果貸款價值低於80％，貸款人通常會讓借款人以現金支付差額。
傳統貸款的另一個優點是貸款人的資金需求不太嚴格。 貸款人要求修理的可能性要小得多。 僅憑這一事實，傳統買家似乎比FHA買家更有吸引力。 但是，請記住，新房通常不需要維修。
- FHA貸款 。 許多首次置業者選擇FHA貸款，因為最初的現金首付通常低於傳統貸款所需的金額。 另外，每個貸方重疊的FICO評分要求要寬鬆得多。 FHA貸款的最低首付金額為購買價格的3.5％。
FHA維修指導方針並不像一些賣方和代理商認為的那麼嚴格。 但老房子往往需要更多的修理。 如果家庭是在1978年以前建成的，那麼脫漆是一個巨大的FHA問題。家庭可以有一個沒有地毯的水泥地板，但最好不要有油漆剝落。 由於資金條件，FHA貸款有時會因關閉而暫停。
FHA評估師可能會或可能不需要有害生物報告和許可證。
- VA貸款 。 當涉及到貸款等級時，退伍軍人可以獲得大棒的短暫結局。 然而，VA借款人的信用風險可能要高於FHA買家，因為沒有首付的要求更為嚴格。 借款人保留選擇在家中預付定金或在沒有預付定金的情況下購買。 大多數VA借款人選擇槓桿。
VA貸款的缺點是有害生物報告是必需的。 當需要有害生物工作時，貸款人需要完成證書。 如果交易是賣空，通常銀行不會授權為有害生物工作付款。 賣房是按原樣出售的。
不幸的是，由於等級制度和誤解，VA買家往往跌到了一堆報價的底部，而他們可能是最合格的。 處理大量短期銷售的代理商傾向於選擇VA買家，因為他們知道這些買家將在其他地方被拒絕，這使得他們成為短期銷售的忠實候選人。
在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，DRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀商。