問題：我應該修理我的家還是試圖按原樣銷售？
讀者問： 我花了很多時間和金錢做我家的外部改造，再加上大浴場的大型改造。 但是，我22歲的其他人在家裡需要注意。 樓上的浴缸已經腐爛，已經過時了。 廚房也是如此，20世紀80年代。 我們有相當新的電器，但櫃檯和櫥櫃可能需要更換。 我應該修理我的家還是嘗試按原樣出售？
答案：答案依賴於變量的其中一個問題，例如競爭庫存的狀況，是否是熱的，冷的或中立的房地產市場以及投資回報的可能性。
根據我的經驗，許多賣家投入太多錢來修理他們的房屋出售。 他們進行維修，買家可能永遠不會注意或不會支付額外費用。 在進行任何修理之前與您的代理商聯繫，並確保您的代理商具有豐富的經驗和足夠的資質，以提供您可以信賴的凝聚力答案。
按條件銷售房屋
例如，幾年前，一位過去的客戶要求說她的隔壁鄰居需要立即出售他們的房屋。 說它需要的工作是輕描淡寫。
家庭似乎適合居住。 它的牆壁上一直有洞，還有尿液浸濕過的木地板; 大部分的電器沒有工作，浴室的浴缸已經從托樑上掉下來了。
所有的水龍頭都洩漏了，在一間臥室裡，我發現一堆死老鼠在地板中央被掃成一堆。
這不是一個可以輕易修復的家。 甚至連一件油漆都不會幫助銷售這個地方。 我們定價足夠低，因此吸引了多個優惠，並在市場上零日銷售。
只有承包商和腳蹼在這家提供優惠。
購房者想要固定住房還是固定住房？
一些購房者希望購買固定器上層家，但通常這些買家想要一個家，這將需要輕質化妝品修復。 傾向於固定者的買家是那些沒有資格購買更昂貴的家庭或者想要通過自己修理房屋來獲利的人。
我還沒有遇到一個新手首次購房者 ，他說：“給我一個房子，我可以拆卸到房屋釘上。” 大多數定影劑買家願意進行簡單的修理，例如在牆壁上塗漆，放入新的地毯或更換燈具。 他們通常不想重建基礎或移動牆壁。
Fixer-Upper買家將折扣房屋的價格，以便進行維修，並給不便之處多一點。 比如說，一棟房子價值10萬美元，但它需要一個新的屋頂。 一個新的屋頂可能需要10,000美元。 買家很可能不會為這個家提供90,000美元。 否則，他們可以以10萬美元的價格購買一幢擁有新屋頂的同一棟房屋，而不用麻煩。
這類家庭的買家可能會提供75,000美元，甚至更少。 在這種情況下，賣家會更聰明地支付新屋頂並以10萬美元的價格出售房屋。
此外， 許多買家不會購買需要新屋頂的房屋。 他們擔心所涉及的工作將比他們預期的花費更多。 也許更換屋頂將涉及撕掉護套和修理ra子，這可能增加成本。 大多數買家想要一個處於移入狀態的房屋。 通過不進行修理，您將限制可能被吸引到您家中的買家數量。
在修理你的家之前
在維修或升級完成後，智能賣家將對建議的改善成本與家庭市場價值進行權衡。 如果升級不會返回投資，則可能不需要這種改進。 在您決定抬起屋頂並在主人套房中安裝天窗之前，要意識到廚房和浴室的回報最高。
在決定在轉售之前進行特定修理之前，請讓您的代理商在鄰近的銷售地區參觀其他住宅的一個下午。
請注意這些家庭的條件和設施。 比較這些家園與你的。 例如，如果市場上的大多數房屋都升級了廚房，則應該集中精力修理廚房。
這並不意味著您需要購買設計器具並拆卸機櫃。 但一個小 廚房改造 可能是一個很好的投資。 有時候，簡單地將橡木櫃子塗上較深的顏色，然後安裝更新的硬件，可以讓您的廚房煥然一新。
列出所有有缺陷，損壞或磨損的清單。 如果買家發現問題或系統發生故障，他們可能會想知道家中還有什麼被忽視的東西。 由於賣家的輕微疏忽，我在薩克拉門託的Fab 40展示了一個價值150萬美元的房子的買家在那個房子上傳了房。 入口方式的地毯在煤層的中心有一個大的裂口，並且是破爛的。 這塊地毯給買家留下了不好的印象，以至於他們確信賣家不在乎賣家。
在出售你的家之前，這裡有10個最小的改進：
- 補丁孔和牆壁和天花板上的裂縫。
- 修復所有損壞的設備和HVAC系統。
- 修理漏水的水龍頭。
- 更換磨損或染色的地毯。
- 用中性漆（不是白色）重漆深色或破損的牆壁。
- 更換破碎的窗戶玻璃。
- 修理屋頂。
- 更換任何過時的燈具/ 吊扇 。
- 更換舊窗簾和窗簾。
- 修復代碼違規。
如果你的房地產市場非常熱 - 一個賣方的市場 - 你可以在銷售之前減少修理費用， 然而，需要維修的房屋仍然會降低價格。 在緩慢的市場 - 買方市場 - 購買者甚至不會看到需要工作的房屋，除非它是一個選舉組織 。 向您的代理尋求建議。
在撰寫本文時，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亞州薩克拉門托市里昂房地產經紀商。